宏觀經濟穩中求進， 對房地產市場帶來的影響？
在2022年初，國內及國際機構普遍預測中國2022年GDP增長率將在5.0%-5.5%范圍，經濟增長有所降速，但仍穩居世界前列。可以看到，今年中國政府工作報告5.5%的GDP增長目標是國內外機構普遍預測的一個上限，這也印證了政府報告中所言，這是需要努力作為才能達到的增長目標。
仲量聯行中國區首席戰略官兼華北區董事總經理張瑩表示，短期內，中國的政策方向將是在熨平經濟風險的同時注重政策銜接，穩定市場預期，保持經濟穩定中高速增長，通過流動性提升和政府支出提高等政策工具。這將對商業地產市場產生多重維度的利好。此外，統觀今年政府工作報告的內容，我們發現多方面均將利好中國商業地產市場（包括辦公樓、商場等各類型經營性物業）的發展——尤其是核心城市，我們預測商業地產行業將步入上升周期，增長速度預計將快于經濟增速。
今年政府工作報告中提到：穩健的貨幣政策要靈活適度，保持流動性合理充裕。有效實施穩健的貨幣政策，兩次全面降準，推動降低貸款利率。這是否將為商業地產投資帶來利好？
流動性合理充裕利好資金面。2021年第四季度開始，中國通過下調利率、降準、降低LPR等多種手段，逐步釋放流動性，為符合條件的開發商適度降低資金成本，激活2022年的投資和開工意愿，避免房地產硬著陸并穩定年初經濟增長。
今年政府工作報告重申“房住不炒”、“三穩”等，住宅市場風險調控的基調不變，但是也要房地產業良性循環和健康發展。當前全國商辦/住宅投資比僅為1:5，隨著住宅開發受限、利潤空間壓縮，部分資金將轉投商辦領域，構成中國商業地產提速契機。
仲量聯行中國區研究部辦公樓市場負責人暨華北區研究部負責人表示，根據我們與投資機構的溝通，已有部分不動產投資和資管企業將原投住宅的資金轉入商業地產領域，尋求城市更新、商辦、康養、長租公寓等標的機會。也正由于商辦地產和住宅地產吸引資金量的差異，原投向住宅開發的資金若有1/5轉投商辦市場，即可為商業地產行業帶來翻倍的資源和熱度提升。
今年政府工作報告中提到：增強區域發展平衡性協調性。深入實施區域重大戰略和區域協調發展戰略。推進京津冀協同發展、長江經濟帶發展、粵港澳大灣區建設、長三角一體化發展、黃河流域生態保護和高質量發展，高標準高質量建設雄安新區，支持北京城市副中心建設。穩步推進城市群、都市圈建設，促進大中小城市和小城鎮協調發展。這將為中國城市群發展帶來那些新契機?
城市群協同發展是中國經濟發展的大格局，通過頭部城市的引領作用帶動區域社會協調發展。2021年，全國經濟排名前10的城市合計GDP總量約為26.4萬億元，約占全國GDP總量的1/4，而排名前20的城市GDP總量為39.5萬億元，約占中國總量約1/3。其中，北上廣深4座一線城市的合計GDP占全國總量的12%。
可以預見，中國的頭部城市也將在引導和管控的基調上，迎來常住人口規模的進一步增長。根據各城市規劃數據，中國排名前15的城市至2035年常住人口總增量預計將達到4,633萬。人口的增長將體現在對城市空間、資源和服務的需求的增長，轉化為空間規劃和開發機遇。
米陽表示，人口增長和資源流動將為核心城市提供更大的商辦需求和商業地產發展空間。此外，中心型城市提升人口資源的吸引力和服務配置基礎設施水平，將顯著帶動周邊的城市群和多城市共建都市圈發展，形成多圈層的輻射效應，為均衡發展提供有利支點。
今年政府工作報告中提到：今年深入實施創新驅動發展戰略，鞏固壯大實體經濟根基。推進科技創新，促進產業優化升級，突破供給約束堵點，依靠創新提高發展質量。加大企業創新激勵力度。強化企業創新主體地位。促進創業投資發展。增強制造業核心競爭力。著力培育“專精特新”企業，在資金、人才、孵化平臺搭建等方面給予大力支持。推進質量強國建設，推動產業向中高端邁進。
過去幾年，互聯網等科技行業人員及業務的大幅擴張，推動不動產需求急速增長，在全國大部分主要城市均構成辦公樓市場租賃需求的重要支撐。2021年，在北上廣深、南京、杭州、成都、重慶、武漢等主要城市，科技行業全年辦公樓租賃成交面積占比為31%。
此前《“十四五”促進中小企業發展規劃》提出，力爭到2025年推動新形成一百萬家創新型中小企業、十萬家“專精特新”中小企業、一萬家專精特新“小巨人”企業，為現有相關企業數量的2-3倍。
米陽表示，政府工作報告中進一步提出促進科技創新的相關目標，強化企業的創新主體地位，并再次重申開展大眾創業萬眾創新。這將再一次激發科創熱潮，強健經濟毛細血管、暢通經濟循環，并為市場提供廣泛且多元的經濟主體及持續增長的不動產需求。
政府工作報告提出，積極擴大有效投資重點在基建。圍繞國家重大戰略部署和“十四五”規劃，適度超前開展基礎設施投資。這將對房地產企業帶來那些機遇和和創新空間？
仲量聯行中國區研究部總監姚耀認為，對于房企而言，國家支持加大對于基建的投入將從以下幾個方面為房企提供間接的機遇。首先，隨著基建項目的加速推進，城市之間的聯通將更為充分，城市群的建設和發展也有望加速，這將推動在交通樞紐位置的項目或土地獲得市場更多關注，對于擁有這些項目或土地的房企也提供了市場方面的紅利。其次，在城市內，地鐵等相關基建的啟動和建設將帶動一些地鐵沿線，或TOD項目的價值，從而有助于現有項目的去化速度。此外，對于投資者而言，目前中國公募REITs產品聚焦在基礎設施領域，對于地產領域中的倉儲物流、保障性租賃住宅、數據中心等新基建的金融支持， 將有利于改善房企的現金流。
政府工作報告時提出，完善三孩生育政策配套措施，將3歲以下嬰幼兒照護費用納入個人所得稅專項附加扣除。各項鼓勵生育的政策，將如何影響兒童業態在商業中的發展？
仲量聯行華西區研究部負責人朱建輝表示，在千禧一代陸續成為父母之后，對子女投入的消費觀也具有80/90后的鮮明特征，更注重子女教育與消費品質和多元性。兒童消費具有強年齡特征，推動兒童業態的發展更需瞄準細分年齡群體。鼓勵生育新政有助于消費客群基數的自然增長，利好零售消費，但同時也是對父母經濟能力的考驗。整體而言，多子女家庭的消費總支出必然呈增長態勢。如果國家能出臺更多行之有效的政策補貼養育子女的基礎性支出，這也將降低子女基礎性支出對零售消費的擠出效應。
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
