《北京市“十四五”時期國際科技創新中心建設規劃》明確指出將全力支持新一代信息技術和醫藥健康“雙發動機”產業領先發展。在新冠疫情國內外爆發的大環境下，北京醫藥健康逆勢增長，2021年在新冠疫苗生產拉動下，北京醫藥健康產業營業收入同比增長173%。
CBRE世邦魏理仕即日發布《產業崛起之地：北京生命科學地產指南》專題報告，對醫藥與生命科學行業在北京寫字樓、商務園區、倉儲物流等板塊的選址布局和生態進化的現狀及趨勢進行深度剖析和解讀。其中，倉儲物流和寫字樓板塊分別在此前發布的《實戰北京冷庫租賃與投資》和下周即將發布的系列文章中有詳細分析，本文將聚焦承載研發生產活動的商務園區生命科學地產。
北京生命科學地產分布在哪些商務園區？
醫藥與生命科學企業在研發生產選址時有行業集聚、環境影響評價等門檻和限制，傾向集聚于商務園區中的生命科學地產。在過去20年的規劃和布局下，北京已經形成昌平中關村生命科學園、亦莊經濟技術開發區和大興生物醫藥基地三大醫藥與生命科學產業集群。在“北研發南制造”的布局以及近期發布的《北京市國土空間規劃》指導下，三大生命科學園區在人才吸引和產業空間配給上具備綜合優勢，將迎來醫藥與生命科學產業的加速布局和發展。
注：統計園區內體量一萬平方米以上的物業項目，含自用型和租賃型物業
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年5月
企業如何選擇在三大生命科學園區的房地產策略？
因自身規劃定位和發展階段不同，三大生命科學園區對于不同房地產策略的選擇度各有差異。中關村生命科學園是其中發展時間最長的區域，其人才和研發資源優勢最突出，在國家運營和扶持的孵化器和租賃型生命科學地產上有較大的選擇度，而土地資源相對稀缺；大興生物醫藥基地專注打造生物醫藥的完整生態，土地資源較充裕，對企業租賃、自持等房地產策略都有豐富的空間選擇；經濟技術開發區產業和功能定位最綜合和多元化，這意味著醫藥與生命科學企業一方面要和其他主導產業共用和競爭產業空間，另一方面也可得到產業升級帶來的老舊廠房更新改造機會，適合中型、成熟企業租賃或自持。
初創企業：較少融資，規模小，而極為重視產業集聚、政策和人才環境，常使用共享空間，如孵化器、聯合實驗室等。
成長企業：A輪融資，需要更多空間用于臨床前研究，面積需求200-1,500平方米，逐步向租賃物業過渡。
中型企業：B輪融資，需要進行1-3期臨床實驗，面積需求1,500-5,000平方米，開始有生產需求，傾向租賃專業的生命科學地產。
成熟企業：C輪融資、上市企業或大型國企，要求實驗/辦公/生產綜合空間，面積需求5,000平方米以上，部分傾向自持物業。
注：統計園區內體量一萬平方米以上的物業項目，含研發和生產物業
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年5月
北京生命科學地產租賃市場發展如何？
目前北京商務園區市場優質生命科學地產租賃總存量達99.2萬平方米，占全市優質商務園區可租物業的10.7%，項目全部位于三大生命科學園區。整體生命科學地產當前空置率11.2%，明顯低于整體商務園區18.9%的水平，有更優的入駐表現。
發展最為成熟的中關村生命科學園常年受到新增供應短缺的限制，除個別項目受政府產業布局規劃影響，區域內可租賃的優質項目基本保持滿租狀態。平均租金位居三大區域之首，近兩年上漲幅度高達22.0%，租金相比同商務園區子市場其他產業地產高出12.7%。區域短期內無新增物業，長期內隨著中關村生命科學園三期規劃落地，區域供不應求的局面有望得到緩解。
受核酸藥物和疫苗板塊的帶動，大興生物醫藥基地龍頭企業上下游產業鏈不斷釋放新租需求，近兩年可租面積快速去化，空置率下降至2.2%的低位，平均租金近兩年已上漲6.9%。未來三年內區域預計將迎來約76萬平方米的新增供應，隨著區域的產業生態日趨成熟，預計未來的去化速度保持上升態勢。
經濟技術開發區產業定位更加綜合，且具有雄厚的先進制造業發展基礎和產業服務經驗，空置率從兩年前的高位下降18.3個百分點至18.4%，租金穩中有升。未來隨著一批重點項目的推進建設，經開區在生物醫藥產業領域將加快形成 “園區孵化器+提供中試放大服務的基地+定制廠房”的科技成果轉化閉環服務鏈，大大提升區域創新力。
注：中關村生命科學園屬于北清路子市場，生物醫藥基地屬于大興子市場
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年5月
醫藥與生命科學企業在北京購地自建有哪些機會？
自建一直是大型醫藥與生命科學企業在北京布局研發和生產空間的主要方式。近年作為北京兩大高精尖支柱產業之一的醫療健康獲得了更多的產業空間支持，其中大興生物醫藥基地尤其活躍，而經開區也顯著回暖。
2019年開始，北京各區域相繼對新推工業用地采取了20年（原為50年）產權，這對使用企業來說意味著更靈活的用地方式選擇權和更低的用地成本。供求關系傳導至價格變化，憑借對先進制造業強大的集聚能力，北京工業用地價格長期增長可觀，但在土地交易受嚴格控制期間，價格增長也隨之停滯。2019年經開區先于大興生物醫藥采用20年產權工業用地，使得當年兩區域土地價格形成倒掛。而2020年20年產權推廣至全市后，兩大區域的土地價值也重歸理性。
注：大興除2009年一宗用地位于西紅門和2021年一宗用地位于大興國際機場外，其他全部位于生物醫藥基地
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年5月
注：經開區自2019年開始，大興生物醫藥基地自2020年開始，所有交易土地均為20年產權，此前均為50年產權，20年產權地價已調整為50年產權可比價格
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年5月
在北京投資生命科學地產有哪些建議？
近兩年北京生命科學地產吸引了大量境內外投資者的關注。作為戰略新興產業發展的承載，生命科學地產未來的租賃需求和租金都有長期穩定性。普通產業地產在經過環評審批和專業設施提升后，將產生租金溢價和物業增值。而公募REITs開閘業為生命科學地產提供具有吸引力的退出通道。
注：*此處產業地產指建于產業用地之上，供研發/生產/辦公用途的物業，不含倉儲物流、數據中心等，僅包括成交額1,000萬美元以上大宗交易
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年5月
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年5月
CBRE對投資者的布局有以下建議：
由于政府一般要求物業買家與使用方之間嚴格綁定，并有注冊落稅等相關要求，投資者可以嘗試售后返租或股權合作方式，和終端用戶強強聯合購置物業；
具有專業管理經驗和產業生態資源的投資者或運營商，可考慮與當地城投公司或現有物業業主進行股權合作，并操盤進行存量改造更新。2021年發布的《北京市人民政府關于實施城市更新行動的指導意見》明確提出鼓勵和引導市場主體參與老舊廠房改造等城市更新，未來對對辦理用地手續的審批標準和流程或將提供更清晰的合規性指引；
投資者在境外股權交易、資產包交易、法拍交易中或能挖掘優質的可投資產，因此應在投資標的選擇和交易模式上保持多樣性和靈活性。
來源：世邦魏理仕
編輯：wangdc
