上海正從疫情封鎖的沖擊中逐漸緩和。市場情緒仍警覺慎重，但有跡象表明信心正逐步恢復。政策扶持下，新基建、新經濟板塊機會逐步顯現。
上海寫字樓市場
商務活動重啟，新基建行業需求仍見長
二季度迎來72萬平方米新供應入市，均為疫情前已基本具備交付條件的項目，且超半數集中于徐匯濱江板塊。4-5月份的疫情封控導致需求暫緩，在季內錄得的26.9萬平方米凈吸納量里，超九成為新項目此前的預租量。全市甲級寫字樓空置率環比上升2.3個百分點至14.8%，為過去一年以來高位；同期全市租金下跌1.0%，至7.3元每平方米每天。在租賃放緩的背景下，部分業主或將陸續給出租金讓步以維持出租率，因此年內整體市場租金或繼續下探。
下半年計劃將有87萬平方米供應，但因疫情防控措施延續，工程建設尚未完全復工，因此仍存在進一步延遲交付可能。經濟放緩和疫情影響無疑對企業的運營和業務開展造成短期影響，保持生產經營正常有序與成本控制或成為年內企業主旋律，寫字樓市場也將因此錄得更多續租，而辦公升級需求有所延遲。金融、零售、律所、醫療健康和新基建行業需求增長仍被看好。
上海零售市場
盡管疫情封控影響零售市場表現，業主與零售商積極復工
上海市區零售市場2022年上半年無新增供應入市。2022年第二季度，零售市場首層平均租金較上季度下降0.2%至26.4元；空置率環比上漲1.7個百分點至9.8%，核心與非核心商圈空置率分別上升1.4和1.7個百分點。對比2020年與2022年兩輪疫情，此次上海零售市場表現更為穩健，近八成商圈空置率增幅都較兩年之前更溫和，體現零售商對上海消費市場仍具信心。全市購物中心雖自6月起恢復營業，但不同業態復工程度有所差異，一些品牌仍在觀望疫情防控進展及市場后續表現。第二季度購物中心新租面積僅為上季度四分之一，多為此前已確定的租約租戶，其中零售業態占比達到近六成，以時尚、配飾及運動戶外品牌為主。
2020年上海市區零售市場只有5%的新項目最終開業，而此輪疫情后預計仍有4個項目將在2022年下半年入市，總建筑面積約26.6萬平方米。隨著餐飲及娛樂業態陸續于7月開放，整體市場逐漸回歸常態。但在謹防疫情反復的背景下，市場租金及入駐率表現在短期內仍將承壓。
上海非保稅高標物流市場
生鮮企業臨時擴倉，疫情推進行業升級
2022年第二季度，上海非保稅高標倉市場無新增供應入市，全市高標倉存量維持在645.8萬平方米。市場在第二季度錄得約20.8萬平方米吸納，市場去化情況良好，整體市場空置率水平較上季度下降3.3個百分點至5.8%，多個子市場維持滿租。
4-5月期間，眾多生鮮企業臨時擴倉，業主也積極響應為客戶制定進駐方案，冷鏈需求隨之激增。疫情影響下，上海周邊倉儲設施省際周轉受限影響，大量“保供”相關的生活物流需求推升市內物流倉儲設施一倉難求。上海非保稅高標倉市場租金環比上漲0.2%至人民幣每平方米每月49.4元，同比上漲0.4%。未來6個月，預計青浦、金山及嘉定等子市場將有5個新項目交付入市。
經歷疫情影響，上海物流地產預計將發生不少變化，包括增加冷鏈倉庫、提升自動化水平、減少損耗、布點選址更靠近大城市等，促進行業升級。在行政管理層面亦需要更為合理靈活的管理措施，保障省際物流貨運通暢。資本市場來看，投資者向上海等核心市場及周邊城市集聚的趨勢不會改變。核心城市土地供應有限及成本高企，令二手項目或土地成為物流資產投資者關注的重點。
上海住宅銷售及租賃市場
一手銷售市場需求及價格穩健；服務式公寓市場租戶需求持續更迭
2022年第二季度，上海成交一手商品住宅約103.9萬平方米，環比下跌60.5%，同比下降57.7%。一手商品住宅成交價格環比增長19.2%，同比上漲37.9%，達到人民幣每平方米73,300元。受到疫情影響，住宅交易延遲，成交面積環比及同比均出現較大下滑，但是價格上漲一定程度上仍體現出需求支撐。在市場預期改善、政策大力引進人才且疊加后續土地供應的利好因素下，住宅交易信心有望得到進一步提振修復。
2022年第二季度，上海服務式公寓市場迎來一個項目入市。市場租金環比下降1.0%達到每平方米每月265.3元。疫情反復之下，越來越多的租戶尋求更好的物業服務，改善居住條件，疊加畢業季求職需求，預計將有新的租賃需求釋放。雖然整體市場外籍租戶占比有所下降，但隨著入境人員隔離時間縮短、相關手續優化，留學人員及外派客戶預計將有一定回流。而更多國內客戶尋求配有優質服務的居住環境，中高端客源的構成持續變化，需要業主積極應對。
上海大宗投資市場
買家伺機入市，關注“新經濟”板塊物業
受疫情反復影響，上海投資市場整體活躍度較低，多數投資者持觀望態度，2022年第二季度市場共完成9宗成交，合計成交金額達到人民幣113億元，環比下降33%。“新經濟”業態長期基本面扎實，吸引投資者的持續關注，而當下投資者對傳統寫字樓和零售商業興趣寥寥。目前市場上，保險公司等長期資本和自用買家是比較活躍的買家類別，二季度有約70%的成交意圖自用或者部分自用，其中包括鄂爾多斯以人民幣26億元收購蘇河灣中心項目。短期內基金會保持一定的活躍度，忙于安排投資已籌得資金，但新基金募集將充滿挑戰。
在中國房地產投資信托基金領域，五月底上交所和深交所發布文件允許已發行的中國房地產投資信托基金通過增發擴募擴大規模。另外，同期中金廈門安居保障性租賃住房不動產投資信托基金及紅土創新深圳人才安居保障性租賃住房不動產投資信托基金分別向兩大證券交易所遞交了上市申請。隨著有關部門擴充房地產投資信托基金底層資產范圍，完善相關稅收和立法安排，中國房地產投資信托基金預計在不久的將來會迎來更多的發展，吸引更多的開發商和投資者加入。
來源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
