戴德梁行近日發布2022年杭州二季度寫字樓市場和零售市場報告，深度剖析亞運會官宣延期后寫字樓市場以及零售市場的發展趨勢。
二季度杭州寫字樓市場在疫情反復背景下，客戶活躍度降低，整體市場低迷
從租賃市場數據來看，全市甲級寫字樓平均租金4.07元/平方米/天，空置率15.8%。受疫情影響，經濟下行，部分企業經營不善，為節約成本選擇搬遷至租金更低的板塊；新設客戶較去年同期有所下降，一方面疫情導致的交通不便，使外地客戶在杭設點進程受阻，另一方面，經濟環境差導致新增企業數量減少；2021年末，頭部互聯網科技行業開始戰略調整，直播、短視頻行業受到政策監控，多個企業開始縮減人員成本減少辦公面積，主要影響板塊為互聯網科技集聚度較高的西溪及未來科技城。2021年上半年，發布雙減政策，教育培訓面臨行業大動蕩，對于寫字樓市場的延遲性影響爆發式體現，導致2022年上半年多家頭部教育企業大面積退租，如學而思、開課吧，核心商圈部分樓宇出現大面積空置。
數據來源：戴德梁行項目及企業服務部
從銷售市場數據來看，2022年二季度銷售市場新增供應3.3萬平方米，同比下降38.9%；成交面積15.7萬平方米，同比下降10.3%；成交均價2.4萬元/平方米，同比上升0.4%；受疫情及經濟環境影響，市場活躍度有所下降，上半年成交主要集中于非核心商圈且大宗交易頻現，拉低整體成交均價；受月底集中領證影響，2022年6月市場可售存量達83.7萬平方米，環比上升22%，已領證項目并未正式對外銷售，且近期銷售市場低迷，成交表現消極，存銷比有所上升，存量消化能力不容樂觀。
數據來源：戴德梁行項目及企業服務部
從土地市場情況來看，上半年商辦、住宅市場遇冷，土地市場受其影響，供應去化兩端積極性偏低。推地節奏放緩，出讓土地主要集中于城市外延區域，熱門地塊較少。房企自身狀態不佳，拿地趨于謹慎，資金壓力大，土地市場難獲較大溢價空間。另一方面，板塊熱度分化、主城區地塊競爭激烈。從地塊屬性來看，上半年主城區核心板塊地塊供應占比相對減少，地理位置優勢較弱，降低房企拿地決心；對于少量主城區地塊而言，競爭更為激烈。
上半年八大商業項目集中開業，存量項目競爭加劇，運營表現持續分化
上半年，杭州優質零售市場迎來8個商業項目的集中開業，分別是朝龍匯、農發.城市廚房、吾角天街、西嘉廣場、鉑悅城、德信.時光567、海德云街以及濱江銀泰百貨，共計新添體量52.42萬平方米，其中45%為受散發疫情影響籌開延遲的積壓項目。體量方面，10萬方及以上大型商業項目僅農發.城市廚房與濱江銀泰百貨2個項目；能級方面，上半年新開項目均為區域型商業，起到填補所在小版塊商業空白或增強板塊商業多元性的作用；定位方面，75%的新開項目為社區商業，潮流青年、年輕家庭成為新開項目的主要關注客群。
戴德梁行研究部數據顯示，本季度優質零售的總體存量攀升至694.72萬平方米，全市優質零售物業的首層平均租金錄得人民幣506.1元/平方米/月，三大市級商圈的核心物業是上半年租金抬升的主要推手；但空置率受散發疫情對應的防控政策影響，環比微升，錄得17%。
數據來源：戴德梁行研究部
區域商圈中，下沙商圈由于新項目入市空置率抬頭、租金微降，城西、濱江商圈由于板塊內如城西銀泰城、濱江天街、濱江寶龍等標桿物業穩定運營，積極調改，在市場環境動蕩時期實現租金良性上漲；而世紀城、未來科技城商圈在租金、空置率均反映出受疫情較大干擾的消極波動表現。
數據來源：戴德梁行研究部
業態方面，餐飲、戶外運動、健康養生成為上半年杭州商業B端、C端共同關注的三大領域，露營、飛盤、修眉、健康零食品牌加速布局杭州重點商業項目。同時，杭城標桿商場如杭州萬象城、城西銀泰城、濱江天街，在零售業態加強小眾高價香氛品牌招引，以往經濟下行背景中的“口紅效應”逐漸轉向“香氛效應”。
品牌方面，上半年杭州首店經濟依舊火熱，合計引入91家城市級及以上首店，環比增長35.6%，全國首店14家，首店能級繼續拔高；其中餐飲品牌仍然是各大商場吸引客流、展現自身商業態度的首選，餐飲首店占首店總量的44%，但環比下降5.6%。湖濱銀泰IN77、杭州萬象城、濱江天街為上半年首店數量前三項目，合計引入40家首店。上半年重要首店開幕有，杭州大廈引入瑞士腕表品牌雅諾中國首家品牌形象專柜；杭州萬象城引入瑞士環保運動品牌ON、香港米其林茶餐廳品牌添好運、上海知名烘焙品牌FASCINO；城西銀泰引入全國首家李寧硬核籃球公園；湖濱銀泰in77引進云南茶飲品牌霸王茶姬杭州首店、新銳網紅創意菜品牌Tomacado花廚、知名湘菜品牌侯師傅熱炒、網紅設計師品牌文墨全國首店。
戴德梁行杭州、南京及合肥公司總經理湯耀光表示：“寫字樓市場方面，疫情及經濟下行帶來的負面影響延續，辦公銷售量價均下跌，供應處于高位去化壓力大。整體租賃市場需求收縮之下，多板塊呈負吸納。現下，大力支持硬科技、新基建等賽道發展，為資本關注提供了方向。作為新的產業發展賽道，這類型企業將會成為杭州產辦市場的潛在發展動力，創造更多可能性；另一方面，杭州商業市場在如今的大環境下，承壓將是一個長期過程，商業項目投資減緩、籌開延期將是大概率事件。同時，馬太效應將持續顯現，弱平臺管控、輕運營的商業項目必將面臨生存的挑戰和壓力。展望下半年，商業市場受疫情波動反復等因素仍難獲根本性逆轉，但可看到在近期出臺的穩經濟系列政策中，均較大篇幅涉及零售、餐飲等偏實體行業，活躍實體消費市場，對商業市場構成間接性利好。”
來源：戴德梁行
編輯：wangdc
