住房金融特點。首先，以權重衡量的房企融資杠桿首現走軟，但期末現翹尾苗頭。2020年第三季度，在非金融業融資總額中，房企融資總額權重較上個報告期末降0.6個百分點。這是近十年來的首降。但是相對于二季度反彈0.23個百分點。其次，房貸杠桿走軟的主要推手是房貸。從房企融資四大板塊的相對走勢看，信貸、信托、股票權重走低，只有一個板塊即債券融資板塊權重走高。但由于房貸在房企融資中的占比高達86%，絕對居優，因而成為房企融資杠桿首降降的主力推手。再次，翹尾的主要因素也是房貸。相對于2020年二季度，三季度房貸增額權重反彈0.21個百分點，高于房債、房股和房托權重，成為翹尾主力。最后，房貸杠桿翹尾的主要推手是按揭貸款。2019年四季度-2020年三季度，按揭貸款在房貸中的余額權重累計升幅0.86%，增額權重累計升幅17.02%。開發貸款兩類權重則是雙雙持續走低，累計凈降幅分別是0.86%和17.02%。
住房金融問題。首先，房企融資結構中間接融資占比再升，房企融資多元化不進反退。2020年9月房企融資結構中，間接融資比重升至88.65%，凈升幅0.4個百分點。同期房企直接融資權重11.35%，凈降幅0.4個百分點。其次，居民債務負擔壓力進一步凸顯。2020年三季度按揭貸款與可支配收入比升至108.71%，100平米商品房的季度債務償付額占同期可支配收入比升至53.96%，住房債務償付壓力再加重。
住房金融政策建議。首先，設房貸紅線，壓房貸規模。這實際上是8月份所謂房企融資三道紅線的深化舉措。即進一步對房企信貸在房企融資中得到占比設置紅線，匹配三道紅線的監控節奏，設置房企信貸占比的監控紅線及其逐步達標時間表。其次，有效推進房企融資多元化。包括致力于中低價位住房開發的房地產企業或現項目大幅度拓寬綠色通道；有效推進REITs；對專注于發展住房租賃市場的房企股融開閘放行；實質性推進房企資產或房企融資證券化。最后，基于“三可”原則有效緩釋居民住房債務償付壓力。“三可”原則即可支付交易、可償付債務、可救助機制。可支付交易即使合適的住房購買與可支付能力相匹配，旨在為居民債務負擔的可償付性準備相應條件。可償付債務即與居民償付能力相匹配的債務，旨在維持債務償付的穩定性和持續性。可救助機制意即在負債居民無力償付債務時可以借助公共救助機制改善其債務償付能力或減免所負債務。有效之策是引入個人破產制度即“個人破產法”。
（作者：《中國住房發展報告（2020-2021）》課題組 高廣春）
來源：經濟日報-中國經濟網
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