柏文喜老師對REITs（不動產投資信托基金）的最新看法主要包括以下幾點：
1、公募REITs試點的開放：柏文喜老師認為，目前條件已基本成熟，適時開放公募REITs在商用物業和商業地產領域的試點具有積極意義 。
2、租金收益率問題：他指出，國內土地制度、規劃體制和金融管制導致租售比過高和資本化率過低，即租金收益率過低，不能覆蓋市場化無風險利率，這是商業不動產公募REITs落地難的根本問題 。
3、制度缺失和雙重稅收問題：柏文喜老師認為，如果收益率足夠高，制度缺失和雙重稅收問題將不成阻礙，國內商業不動產REITs可以通過搭建海外架構的方式實現 。
4、市場化改革：他提出，國內需要通過土地、規劃以及金融管理體系的市場化改革，來重塑物業供求關系與估值體系，讓租金水平回歸市場邏輯，以推動公募REITs的實施和落地 。
5、公募REITs的重要性：柏文喜老師強調公募REITs對于盤活存量資產、促進投融資良性循環、降低企業資產負債率、化解政府債務風險的重要性，是支持實體經濟和促進可持續高質量發展的重要工具 。
6、市場生態改善：隨著REITs試點政策的開放與落地，對于長租企業和商用不動產行業整體而言，將提升資產流動性，推動行業資產估值體系調整，促進行業投資開發模式調整和資產交易活躍度提升 。
7、底層資產質量：柏文喜老師強調，底層資產的質量是REITs市場發展的最大風險，需要從底層資產與運營的獨立和市場化、中介機構規范和有序競爭、以及行業規范的建設與信披、監管制度建設等方面著手，防范REITs市場的風險 。
8、收益率問題：他指出，中國商用不動產估值體系和租金體系的不對稱與不匹配，導致收益率過低，這是商業地產REITs落地難的根本問題 。
9、示范作用：柏文喜老師提到華潤有巢REIT作為業內首單市場化保租房項目，可能為后續公募REITs在房地產企業存量商業資產上撬動投資價值做出示范作用 。
柏文喜老師的看法涵蓋了REITs市場的擴容、資產流動性提升、市場生態改善、底層資產質量、市場篩選與甄別機制、行業規范和信息透明、收益率問題以及公募REITs的重要性等多個方面。
來 源： 商賈視線
編 輯：liuy
