房訊網訊 2019年12月13日-14日，中國寫字樓產業園發展論壇第十六屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為“融合與分化：新周期下房地產的新邏輯”。
來自地產界、金融界、學術界專家和行業精英及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦新時代房地產新周期，探索房地產市場融合與分化的新趨勢，解讀房地產行業新邏輯。
論壇由全聯房地產商會、房訊網聯合主辦，全聯房地產商會寫字樓分會承辦；同時得到了藍光文商旅集團、E_ZIKOO智慧谷、中糧·置地廣場、天安人壽不動產、北辰實業寫字樓、首創高科、北京中糧廣場、北京金隅投資物業管理集團有限公司、金隅智造工場、金隅高新產業園、寶能、富力集團、首創·新大都、北京經開、天津中海廣場、金茂佑安國際大廈、金融街融悅中心、首特綠能港科技中心、首鋼國際、遠洋銳中心、宏遠智慧創新產業園、銘泰產業園、北京城建置業、中關村壹號、大族廣場等合作伙伴的支持。
當天下午進行的"寫字樓論壇"領袖圓桌對話環節，以"新周期下運營管理的新邏輯"為主題。遠洋集團寫字樓事業部銳中心項目運營總經理周雪峰受邀參加了討論環節，就新周期下寫字樓創新運營管理與參會嘉賓進行探討與分享。
周雪峰認為，寫字樓運營者應把企業客戶和個人用戶的關注點完美契合之后，再來研究怎么給他們提供更好的產品；從大運營的角度去看，寫字樓運營有很多可以深挖的點，可以從產品、空間、服務介入實現創新運營。
以下是周雪峰在領袖圓桌對話環節發言實錄：
談到運營這個問題，一直離不開的一個點就是客戶。因為我們往往在說市場，其實市場呈現出來都是一些客觀反應的現實，我們會分析哪些客戶成交了，其實只是一些行動的反映的結果。但是如果說我們想怎么做好運營，其實我們要去關注客戶的需求。但是我們往往忽略一點，就是用戶。客戶和用戶的區別是什么，客戶可以總結成一個B2B，是一個組織，是多人性的。但是用戶是個人性的，客戶和用戶他們的需求有哪些共性，有哪些差異？不知道大家之前有沒有關注過，或者有沒有研究過，一個企業租用這個寫字樓關注點是什么，可能關注租金、地理位置，可能租金是最重要的。但這個企業員工個人關注和企業關注有某些是共性，交通便不便利，上下班坐地鐵方不方便；個性化需求和公司整體關注點不一樣，或者有很多時候很有可能是相反的。例如一個寫字樓物業費越高，服務越好，員工體驗越好，但往往企業會覺得租金高了，物業費高了不太愿意租用，所以很多點是矛盾的。
研究這兩個關注點，最早的出發點是因為什么？是因為我們覺得未來的優質企業，優質客戶，一定是更加關注解決員工需求，我們把客戶和用戶的關注點能完美契合之后，再來研究我們怎么給企業提供更好的產品，更好的服務和更好的空間，這是第一個出發點。
我們原來更多的研究是，研究這個公司是一個什么行業，行業屬性是什么，聚集度在哪？未來我們研究方向更是一個從企業的全生命周期研究，不同的一個初創型企業，成熟型和發展型，不同的階段，需求關注點肯定是不一樣的，然后我們給他提供的產品和服務應該也是不一樣的。包括如果是一個個體，他不同年齡段的客群需求也不一樣，或者說他每天從進入這個樓里，到每天下班之后，這個不同的場景的切換需求也是不一樣的。如果我們想把運營做好，我們必須要在更早的前期介入，比如說這個產品在早期定位階段，或者說接下來產品設計階段，我其實就是應該要運營進入，要考慮到產品前期設計，哪些符合客戶的需求，哪些更符合用戶的需求，我從三個層面去解釋這個問題，這跟剛才中糧馬佳音馬總提到他們有三個維度，跟我這個是完美契合的，都是一樣的：產品、空間、服務。
產品層面，因為現在市場競爭很激烈，很多寫字樓配置是越來越高，層高越來越高，空調做的檔次越來越高，全控制系統，各種投入，企業也都有錢。其實我們在做這些投入的時候，我們發現了很多問題，就是有很多樓宇超配的現象，可能并沒有研究當凈高超過3米的時候，企業裝修成本是大有幅度提升，也就是說這個東西不是越高越好，而是有一個非常好的區間段。比如加長地板，很多企業對于加長地板沒有那么高，但往往我們給客戶提供都是標準化服務，定義甲級寫字樓必須加長地板，往往做這些需求的時候，資本投資點和企業關注點是錯位的，導致很多覺得投了很多錢，造價很高，但最后為什么客戶不愿意租用，就是這個問題。
空間層面，如果原來標準的寫字樓，其實面對標準的企業需求。這幾年聯合辦公產品，相當于在北京，包括全球市場都是一個非常新興的辦公產品和辦公形式。近兩年可能是萎縮了，所以很多一些聯合辦公的企業開始轉型，有的是干脆轉成定制裝修了，因為自己的裝修風格有自己的品牌特色，還有一些把初創企業，把戶型面積放大，做成工作室形式，把產品區間放大，相當于是在原有的聯合辦公邏輯下，商業模式行不通了，盡量壓縮每一個工位的面積實現全面積平銷最大化的邏輯算賬算不過來了。所以，未來我們如果考慮的話，其實不應該以一個單獨聯合辦公自身的營業邏輯去考慮，而是說把這個聯合辦公房引入樓宇里，整個樓的經營邏輯去考慮聯合辦公產品應該起到什么作用。因為我們遠洋跟世界知名聯合辦公合作很多，引入進我們寫字樓，其實對我們整體樓宇的租賃運營并沒有起到太大的幫助，同時還會給我們產生很多運營商的難題。比如說營業時間不一樣，營業理念不一樣，讓客戶可以帶寵物進樓宇，這個在北京寫字樓是完全不允許的，往往發現有很多矛盾點，反過來其實對我們運營產生很大影響。是不是考慮未來在運營產品里，我們把聯合辦公的運營邏輯放大，除了解決中小型企業短期短時辦公需求，樓內這些大企業比如說一些臨時的辦公需求，一些過渡的辦公需求，一些外來的年終要審計，外來的審計相關的單位的合作方的臨時辦公的需求，要放到一個項目層面考慮這個空間運營就產生了很多新的想法。
另外，遠洋近兩年一直在推行的健康的理念，從最早說關注使用者，就是關注自身方方面面。遠洋近兩年推的WELL標準，關注樓宇內所有空氣、水、光、營養、健康幾大方面，是醫療層面的審核標準，在前幾天遠洋總部剛通過了亞洲最大的辦公區的國際認證。WELL標準的審核標準嚴到什么程度？嚴到在檢測前一周，所有公司女士不能噴香水，香水對空氣質量有影響的，影響檢測結果；在一周內所有員工不允許吃榴蓮糖，那個空氣現場打包寄大美國去驗，比如說會議室的吸音情況。所以健康未來不管是辦公也好，還是居住也好，更多是個人使用者會更加關注的一個，往往我們會覺得如果一個優質的企業，老板也會關注員工健康問題，這也是我們從空間層面關注的一些因素。
服務層面，我們現在一直在推行租賃運營管理一體化。因為如果做寫字樓運營應該都知道，招商租賃和物業管理完全是兩個團隊，但是在兩個團隊運營當中，在給客戶提供服務的時候，就不是一個全流程，是一個交接過程。從客戶進來是招商經理，租賃經理對接，之后有很多投訴再找租賃經理，說對不起，這事不歸我管，找物業公司，會產生斷層，我們現在做的希望從架構上把前期租賃運營和后期管理整合到一起，形成一個全周期的配合，從頭到尾都是一個團隊一個人。所以我從運營層面，在物業前期的管理里面進入比較深，從所有的前期的各項服務，從企業計劃搬家，現場搬家，實際進入，到使用全周期的物業服務。這也是我們推行的一個標準。
還有，我們甲方作為一個提供空間的供應商，對于企業來說也是一個供應商，只不過這個供應比較大。從這個層面來說，客戶對接很多供應商，我們做一個大的供應商，給企業提供一站式服務可不可以，我覺得也是OK的。所以在服務層面，我們未來也是有很多可以去思考去研究，去深挖的東西。所以我覺得以上這幾點對于運營創新，還有大運營的角度去看，有很多可以深挖的點，我基本觀點就是這樣。
關于2020年的市場怎么看？我引用鐘教授的觀點，因為給我們這些企業提供了很大的信心，演講中有兩個字非常好，就是"深耕"。
來源：房訊網