下半年以來，已有多地發布新建商品房預售資金監管新規。
近日，銀川市住房和城鄉建設局發布了《銀川市新建商品房預售資金監管辦法（試行）》（下稱《辦法》），旨在規范房地產開發企業的預售資金收存和使用，重點防范由于房地產開發企業資金管理不善，建設資金挪作他用而導致的在建工程擱淺問題。《辦法》將于12月1日起施行。
除了銀川市，自7月以來，瀘州、嘉興、石家莊、福州等地住建局也接連發布有關收緊新建商品房預售資金監管的新規。
10月21日，據北京市住建委消息，為維護房地產市場秩序，北京住建委、中國人民銀行營業管理部、北京銀保監局組織各區于10月至12月開展啟動對商品房預售資金監管的專項檢查。
北京工商大學經濟學院經濟研究中心執行主任周清杰告訴記者，今年下半年，各地出臺的有關加強預售資金監管政策，是在新一輪穩定房價的大趨勢下，通過規范預售資金來防范化解房地產金融風險的做法。
針對監管問題多次調控
商品房預售資金監管，是將商業銀行作為監管的第三方，房地產開發企業把預售資金存入銀行專用的監管賬戶，監管資金專用于本項目建設，經由銀行按工程進度撥付，不得隨意支取、使用。
據第一財經記者了解，銀川出臺的《辦法》是對今年2月出臺的《銀川市新建商品房預售資金監管辦法（草案）》的補充與再度收緊。“專戶專存、專款專用”是此次監管新規的核心原則。《辦法》稱，銀川市將建立統一的新建商品房預售資金監管系統，通過監管系統對新建商品房預售資金實施網絡化管理。
“結合過往教訓和當下形勢，對于有資金沉淀的商業領域，如房地產行業，制定嚴格的資金用途監管機制是必要的。”我愛我家集團前副總裁、景暉智庫首席經濟學家胡景暉告訴第一財經記者。
根據媒體報道，截至今年8月，銀川市三區有超過二十個“爛尾樓”項目正在協調待解決，共涉及近4萬余名購房群眾。
為確保預售資金用于商品房項目建設，銀川市針對監管問題進行了多次調控。自2019年1月起，銀川市審批服務管理局開展了銀川市商品房預售資金監管試點工作。今年5月15日，銀川市住建局發文稱，將“強化房地產開發企業‘紅黑名單’管理”， 著力打擊“爛尾樓”和非法集資。9月4日，銀川市住建局開展“銀川市房地產行業專項檢查”，整治樓盤開發期間，房地產開發商變相囤積房源、捂盤惜售的現象。
整體來看，銀川市人口基數小、流入少，房地產市場發展尚不成熟。據中指數據庫近五年的房地產成交監控情況顯示，銀川市2014年庫存量巨大，去化周期高達六年。
“作為三線城市，銀川市購房需求有限，為預防出現2014、2015年間由于開發量大而導致的庫存積壓等問題，銀川市出臺了更嚴格、正規的市場監管政策，這對于市場的平穩運行起到比較好的支持作用。”中指研究院西安分院負責人石蕊告訴第一財經記者。
多地疫情期間曾放寬管制
今年上半年，受疫情影響，山東、福建以及長春、武漢、無錫、寧夏等多個省市為減輕企業壓力，一度放寬對房地產企業的預售資金撥付管制。
今年3月，長春市住房保障和房屋管理局發布《關于有效應對疫情支持房地產開發企業共克時艱的政策措施》。該政策規定，對已繳存商品房預售資金且依法依規誠信經營的房地產開發企業，如有新建或者續建項目，允許申請提取監管賬戶資金金額不超過50%的資金用于工程建設。新銷售的商品房暫停預售資金監管。
銀川市審批服務管理局負責人介紹，今年年初，為助力企業復工復產，保障工程項目正常建設，銀川市審批服務管理局開展試點工作，依據企業申請，為翡翠花園、中海悅府等項目完成銀行保函置換監管資金工作，緩解企業資金壓力。目前該試點工作已經結束。
據第一財經記者統計，在疫情期間，各地放寬新建商品房預售資金監管的措施多于今年6月30日截止。
實行分級監管政策
胡景暉認為，在“一城一策”、因城施策的背景下，不同地區樓市的資金監管呈現相近態勢，側面印證了近期內這些地區可能出現了房企資金鏈斷裂問題，或有樓盤爛尾的跡象。
據人民法院公告網公開信息顯示，截至10月20日，今年全國范圍內企業名稱帶“房地產”字眼的房地產企業共390家發布破產公告，其中，中小企業占比大。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，監管不是打壓，雖然會使房企可用資金壓力增大，但這恰恰利好于資金實力強的優質企業進入。
對此，中原地產首席分析師張大偉表示認同。他認為，資金監管只針對于建設資金，而這一部分成本占總成本比重低。房地產企業理應留足這部分的資金余量，否則就表明其自身抗風險能力弱，進而存在工程爛尾的風險。
據記者觀察，各地出臺的商品房預售資金監管新規中，紛紛強調以銀行保函免同等額度的重點監管資金方式，旨在實行分級化監管。
來源：第一財經
編輯：wangdc
