房訊網訊 2020年12月25日，中國寫字樓產業園發展論壇第十七屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"重壓與重生：新格局下新商辦的新未來"。來自地產界、金融界、學術界專家和行業精英及新聞媒體超過500位嘉賓出席論壇，聚焦運營管理、市場趨勢、智慧園區、產業升級、數字商辦五大核心議題，熱議構建新格局下的新商業新辦公新園區新居住，重塑商業地產行業新未來。
論壇由全聯房地產商會、房訊網聯合主辦，全聯房地產商會寫字樓分會承辦，從宏觀經濟形勢與房地產市場出發，著眼于科技地產與運維管理、產業升級與城市更新、智慧辦公與智慧園區，探討商辦的未來和未來的商辦。年會采取現場交流+線上直播的形式，50家權威主流媒體及地產、財經等專業媒體，對本次會議進行了直播和報道，101萬人次在線觀看了年會直播。
以下是論壇直播實錄（四）：
主持人：感謝吳清舟先生的精彩演講，隨著新科技的應用，未來辦公場景及智慧化數字化值得我們所有人期待。廣聯達科技股份有限公司，成立于1998年，2010年5月在深圳成功上市（002410），廣聯達立足建筑產業，圍繞工程項目的全生命周期，是提供以建設工程領域專業應用為核心基礎支撐，以產業大數據、產業新金融等為增值服務的平臺服務商。
未來，廣聯達將通過BIM和云計算、大數據、物聯網、移動智能終端、人工智能等信息技術，結合先進的精益建造項目管理理論方法開發行業專業應用和解決方案，并逐次開展產業大數據和新金融服務，并以此為基礎，打造數字建筑平臺，服務于建筑產業的全生命周期。
掌聲有請：廣聯達數字城市事業部總經理楊相傳先生。演講題目：數字孿生（CIM）平臺建設與應用。
楊相傳：大家下午好，下面由我給大家分享和匯報一下廣聯達公司在數字園區和數字城市這塊做的探索和應用實踐。
介紹三個方面：創新的新模式、新平臺建設、實踐新應用。
作為城市的重要功能載體，打造安全、綠色、智慧的城市是未來的發展方向。智慧城市包括智慧園區、智慧樓宇，園區的運維，包括城市運維。
現在大家都知道新基建、建設發展新模式以及需求層次升級驅動，對未來城市建設發展的新方向主要是智能化，第二個是綠色化，第三個是安全的。
這是城市或者園區未來的發展方向，廣聯達是一家金融服務企業，在座的各位可能都是我們未來的合作方。
現在的情況，目前在城市的建設或者園區的建設中，包括規劃、建設、管理、運營上多多少少都有一些問題和現狀，規劃方面會有一些沖突，園區建設方面工程項目很多，類型復雜多樣，信息的不對稱。
管理方面，政府或者園區，包括管委會，房地產的業主方在監管的手段也是不健全的，這些都要求我們在園區的建設，包括城市的建設這塊，包括規劃方面都要求科學合理，在建設這塊也要求我們高效高質，管理這塊也要有韌性，要有精細化。
剛才說創新的新模式，引入了數字孿生的理念，現在我們把物理實體和數字化的建筑1：1的還原成數字模型，把我們的樓宇、園區甚至城市建造成一個數字的底座平臺，我們在平臺長做一些應用，一些場景的應用。這個數字孿生的理念已經不陌生了，只不過在建筑領域只是這兩年比較火，比較多的，現在大家都是通過BIM，再加上3D技術和物聯網，在"十四五"的規劃當中也一直在說CIM，城市設計模型，大家可以了解一下。
建設這塊三個一體化，通過物聯的方式，智能的物聯網，信息已經從原來的靜態變成了現在的動態，我們要把這些數據在線化。第二個數字化，一些樓宇、園區搞成數字化，微觀的BIM和3D的技術上傳到宏觀的CIM上，把城市以全景的三維模式為載體，我們要做一個數字的整體的園區的平臺，在上面加載很多的信息，通過這些信息的分析，抽離，應用到各個場景當中去。
第三個是智能化，通過系統集成搭建大數據監管平臺，通過數據實現園區或者城市的全場景的運營，包括決策和治理。
這個平臺下面是一些BIM的數據，中間是時空的數據，到上面是管理的應用，再到上面就是包括園區、城市的治理會帶來很多很多的有效的手段。
剛才說的是我們的創新的新模式，平臺方面我們也進行了實踐，我們通過數字孿生把我們的城市架構分成四層，最下面是網絡和云基礎的設施，在往上有一個數字孿生的平臺，把城市的基礎信息的模型，包括規劃的數據，一些建設的數據，包括城市管理的數據，上升到場景的應用，包括規劃、建設監管包括管理。剛才我提到了多次，我們這個不光是因為城市的管理，特別是園區當中，特別是一些十平方公里以下的，三到五平方公里是非常非常有效的。再往上一層是管理運維中心，管理的儀表臺，引導和駕駛艙等等，通過架構把我們底層的信息、模型、數據上升到管理和應用。
我們通過數字平臺把多元空間的數據進行融合，三維大體量的模型進行輕量化，再加上物聯網的輸入，再加上空間數據信息，都搭載到平臺上，通過平臺數據和分析進行應用。
這個就是我們模型的基礎，這里面有一個基礎，上面說的是平臺，下面說的是基礎，通過施工的一體化，下面再往上包含了模型，對話模型，建造模型，包括我們的管理模型，再到城市的園區的信息模型的數據庫，再往上到了業務數據化的空間上，通過平臺+數據治理。
這是規劃的應用，多規合一，實現規劃一張圖。右邊的圖是青島中央商務區，是既有的園區，我們把歷史的變遷，平臺上進行展示，2005年一直到2020年，這十幾年的時間的歷史變遷，通過這個圖很好的體現出來，這樣就可以實現多規合一。
第二個是建設應用，園區的建設方面，我們對重大的工程進行建設監管的時候，通過物聯網把我們工地上的信息時時的傳輸到平臺上，包括塔吊的監控，危險源的監控，深基坑，等等時時的進行監控。
第三個是管理應用，實現城市管理一盤棋。
一個中心，這是駕駛艙的情況，把所有的數據匯聚上來進行數據分析得到的情況。
再往后，不管是園區還是城市，當把數據集成化之后，后面肯定通過數據的積累探索一下往后的一些增值的服務，包括集成一些園區，包括城市的運營的能力。
第三部分是剛才說的案例，我通過三個案例介紹一下，第一個是福州濱海新城，第二個是大興國際機場，第三個是青島中央商務區。
福州濱海新城面積188平方公里，核心區86平方公里，我們做了三塊，我們把規劃業務一張藍圖設計好，在中間做了一些技術監管的網，包括建設、工程、數字化綠色監管，包括基于BIM的重大項目監管。在管理這塊我們把城市治理一盤棋，包括生命線，給水、雨水、排水、氣電都做了模擬，包括城市水環境的監測系統。
大家如果有機會可以去現場看一下，這就是福州濱海新城做的項目，這是規劃方面的一些應用，包括房屋工程的三維規劃審查，看看這個樓放在這個位置到底合適不合適，現在大家普遍都是放一個模型擺一下，通過數字化的方式建好，看一下到底是否合適。
這個是我們的地下管線，做了六公里長的管網，可以看到標高，某一個閥門壞了以后會影響到某一個區域，包括水、氣、電等等。
這些是有信息的，你點到這個地方之后，就可以看到這是誰建的，什么時間建的，這些信息都可以體現。
在建設階段，我們也做了一些監管的平臺，包括項目綜合的信息監管平臺，項目質量安全、項目進度，項目工程的驗收，這個非常適合于園區的建設，包括園區的規劃，包括園區的管理。也可以做到樓宇內部的系統。可以看到真正的BIM模型。
項目概況，項目建設信息，項目監管的信息，時時監控的信息等等，你在大屏前可以把整個片區、園區都可以看到，昨天的時候福建的省委書記專門到這個地方去視察了。
管理這塊，城市運營管理平臺。336公里的給水、雨水、排水、電力等管線，通過3D建模的方式呈現出來，這些模型是通過3D的模型，包括無人機的設計方式。
第二個案例，大興國際機場50平方公里做的是規劃的。
第三個案例是青島中央商務區，是一個既有的園區，2.46平方公里，也是19年開始做的，現在已經交付了。大家如果有機會去青島可以看一下。
同時我們在青島的西海岸園區有一個產業園，也不大，把綜合治理、市容環境、城市部件、產業經濟、智慧交通都拿過去了，他們那個地方有萬達，那個地方的停車非常困難，我們只是做了簡單的調整，就能實現一些交通方面的改善，我們把所有商圈的地下停車場通過物聯網定位，每個路口都有一個大屏告訴你某一個商場下面多少個停車位，過往的車輛過來就知道哪里可以停車的，就不會形成交通的堵塞。
因為我們是給大家提供服務的，實事求是的講，我們是真正的自主知識產權的圖形技術，我們想用這個技術打造國產可控的BIM平臺和CIM平臺，同時也想跟各位園區、樓宇的領導們一起，共同的把樓宇、園區和城市打造的越來越好，謝謝大家！
主持人：感謝楊總的精彩演講和介紹，最后一位嘉賓來自中關村科學城的地標園區-中關村壹號，自2007年至今，長期專注于科技園區運營管理管理工作，參與運營管理的科技園區全國規模近200萬平米，曾主導對多家高科技企業進行投融資。
掌聲有請：北京實創億達科技服務有限公司總經理 官蘭蘭女士。演講題目：未來已來科技園區的迭代進化。
官蘭蘭：各位領導大家下午好！今天來給大家分享一下中關村一號的案例里我們做了什么，以及我們認為未來的園區發展方向是什么。
中關村壹號，我們定義為全球科技人工智能的創新中心，項目位于北清路的位置，屬于現在兩區建設的核心項目，自貿區和福開區（音）。這個項目18年下半年9月份開始運營，到現在經歷了兩年多左右的時間，這個項目目前基本上在自持的區域達到了接近90%的出租的狀態。
這是項目的位置，經常有朋友問為什么在這么遠的地方叫中關村壹號，我說一號代表的不是最核心的地方，但是一代表的是開始，是一個未來，這個項目也是當時的政府領導命名的，也是對這個項目，對科技前沿領域的引領有所期望，我們前期經過了很長時間的梳理和疏導，最終確定以人工智能，航天科技前沿科技為主園區。
雖然位于海淀的北部，聽起來比較遠，但是周邊有非常豐富的產教資源，教育科研資源和大型的互聯網企業，所以還是有一定的產業基礎的。
這個項目總共規模50萬方，現在已經成為中關村科學城北區的標志性園區，這個項目在硬件層面和普通的商務寫字樓宇沒有區別，也可以說是普通的寫字樓而已。
但是我們認為寫字樓和科技園區的區別在哪，其實還是在內容上的區別，在硬件層面，我們在空調的供應上也是符合了科技企業的需求，因為他們加班的狀態比較頻繁，所以我們的空調是到晚上12點，周六日無休，沒有空調的延時費。
介紹一下目前中關村壹號的運營成果，在我們產業聚集層面，在精準的產業方向上已經聚集了80多家高科技的企業，其中90%是高新技術企業，另外園區的配套不斷的完善，做園區不但要滿足企業發展的需要，也要滿足園區生活的需要，地上+地下七萬方的商業，滿足年輕的高知人群日常的生活需求和娛樂的需求，還有我們園區的一個特點，我們增加了很多的藝術的東西在里面，海淀的北部可能給大家傳統的感受是很悶的辦公環境，不太需要太多的藝術等等，實際上我們跟他們的調研過程中，我們發現年輕人的生活也是一樣的，所以我們在園區里面增加了很多的藝術的內容，符合這些企業的員工的需求。
還有一個科技園區除了剛才提到的商業配套和藝術配套之外，園區里面會強化我們的產業服務的能力，讓我們的產業客戶、產業的企業提供更多的產業服務的內容，最后是我們認為未來的園區一定是數字化的園區，作為園區的運營、管理服務各方面都需要一些技術服務的方式做提升。
這是剛才提到的園區的產業定位，大概四個向：人工智能、商業航天形成了明顯的聚集的作用。
這是目前的園區里面的企業的特點，高新技術企業占90%，發明專利1500多項，創新的能力非常高。
人工智能、商業航天、5G等等企業聚集，曾經一個朋友問我，中關村壹號是吸引龍頭企業入住還是孵化性的，我說都不是，因為中關村壹號里面的入住企業都具有自己獨具特色和自己的技術壁壘的企業，諸多的企業聚集在一起，形成了更好的吸引力。
比如說人工智能領域，底層的技術層面有百度研究院的院長創立的語音識別的企業，還有自動駕駛領域的先進的企業，DB的駕駛公司以及在人工智能應用，工業質檢領域的，還有智能硬件的企業，他們在自己的細分領域都非常的厲害了。
商業航天領域，目前園區里面的企業主要集中在衛星的制造，衛星的發射的測控和通道各個領域的應用上，已經形成了完整的產業鏈條，除了沒有火箭的研發，相關的企業都在我們的園區里面布局。金融科技里面包括百旺云，做金融芯片的企業在里面聚集。
剛才說到的是產業聚集的成果，在配套層面，主要還是無年輕的高知人群的需求，會有一些他們喜歡的品牌，星巴克、海底撈，喜茶，必勝客等等。另外還有藝術配套，我們認為未來的科技園區在人的需求的滿足上，還是需要多元化，要復合化了，壹美美術館，定期會有一些展覽的規劃，早期的美術館知名度不高，現在園區的人們吃了飯之后就會去看一下，已經形成了大家日常生活的一部分。
剛才提到科技園區和商務樓宇，除了企業的內容之外還有服務的內容，所以我們為入住園區的企業提供六大產業運營服務，實際的過程中都會采用社群的服務和活動體系的服務呈現，包括高端的圈層的服務，會有思想會、早餐會等等，還有各種金融論壇以及企業的商機對接的活動以及走出去，去跟海外的參展還有我們邀請國際各國的大使到我們的園區進行交流活動，今年舉辦了50多場。同時還服務于園區的員工，有不同的社群，酷跑團，形成了特殊的風景，還有一些藝術沙龍的社群的活動。
一個科技園區可能外表是一個寫字樓的建筑，但是內核上還是有更多的服務和內容支撐的。
目前中關村壹號還有需要重視的一點就是品牌建設上，中關村壹號品牌目前知名度還可以，全年零次打卡央視，全網咨詢搜索條數26萬，百度的投放價格比較高，但是也顯示出網絡搜索的熱度。
品牌層面，我們主要還是主辦的是一些面向客戶，垂直領域的活動，人工智能領域的大型的論壇和一些自動駕駛的行業的沙龍，今年上半年沙龍600多萬的在線觀眾收看。
下面給大家簡單的分享一下今年的一些嘉年華活動的現場場景
（VCR）
科技園區做這樣的活動我們也是第一次嘗試，我們覺得中關村科技城北區那邊缺少一些供大家體驗新科技，體驗科技給生活帶來的改變的一些機會。通過做這樣的活動，我們發現大家對這個主題非常感興趣，同時我們融合了一些包括燈光秀，里面會有一些藝術展示，體驗等等，會讓大家覺得對前沿的科技的體驗很期待，在這里我們也會有自己的收獲。所以我們慢慢的也想做成一個北區的城市節日，我們也是作為一個科技園區，第一次嘗試做大眾性的活動，會給我們一些啟發，會覺得我們做園區除了關注 企業之外，還要關注企業的人他們的需求。
下面分享一些我們做園區運營的思考，我們認為一個科技園區，首先要提供一個最基礎的辦公的空間的服務，滿足他們的需求，但是還是要符合客戶的行業屬性的需求，像剛才我們提到的空調使用上做的時間的調整。
還有基礎配套的服務，商業配套的服務和藝術配套的服務，同時還有一些企業服務的支持，我們入住的園區里面的企業，他們的裝修，辦公的集采，專業的服務支撐。
最后企業在這里最重要的還是謀求發展，所以我們在企業發展層面會搭建一個比較全的產業服務的團隊，把我們所有的相關的項目的資源導入，相關的信息提供，提供更活躍的社群的機會，供他們交流碰撞。
我們是基于他們發展各個層面的需求。
最后的數字化的園區是底層的支撐，更好的數字化和技術化的方式，提高我們為客戶更好的服務的體驗以及更好的管理的效率和更好的資產管理的能力。
園區還是要關注人，首先是入住企業的員工他們的需求，所以我們考慮加入一些藝術的內容，加入科技嘉年華的活動，以及我們會組織一些園區的垂直層面的社群活動，這是我們在這個層面的思考。
同時要關注企業的發展，所以我們認為服務體系是一個科技園區的長期持續發展，不斷往前發展的動力。
關注發展就是關注這些企業的發展，關注行業的發展，中關村壹號里面我們選擇的行業也是我們認為它是中國將來持續不斷發展的行業，成為引領性發展的行業，所以我們會選擇產業方向。今年雖然在疫情影響下整體環境會有一些影響，但是這些企業發展的很好，發展的趨勢也非常的蓬勃，所以今年整體的運營情況比較良好，也有這方面的基礎。
同時還要關注未來，我們會認為智慧化的運營一定是我們的未來，因為它能夠給我們提供客戶更好的服務體驗，更好的讓管理效率和更好的資產運行的質量。
下面分享一下中關村壹號的智慧園區的工作，已經開展了一年多的時間，溝通交流了100多家供應商，我們經過大量的溝通之后發現沒有找任何一家總包做智慧園區的工作，而是全部拆解開，我們找不同的合作伙伴做不同板塊的工作，包括華為、阿里，還有園區里面的企業，以及園區外很多的優秀的科技公司都在這里提供了他們不同的內容和業務。
整體構成了整體的智慧園區，我們會有服務的門戶，還有一些展示的平臺以及運用的場景。這是我們在一些智慧化場景方面的考慮，大家看起來可能比較熟悉，一般的智慧樓宇會考慮這些內容，我們除了這些之外考慮的是下面的層面，我們考慮了信息化的管理，對外服務的平臺化的管理，最后的數字的帶來的角色的智慧化，這些方面是我們認為完整的智慧園區要做的樓宇的智慧化，所以這里面會有我們的服務的小程序，APP，把社群運營放在線上，內部的招商，以及最后形成的數據面向的人員和企業他們的畫像，他們的數據的分析給我們帶來更多的價值，比如說產業的發展的趨勢分析、對企業的發展狀態的分析以及對員工的行為的分析，從而更好的服務于他們，更好的去提前布局我們的服務的動作和計劃。
同時我們認為數字園區還有幾個趨勢，三無，第一個是無處不在的鏈接，包括鏈接園區里面的人、企業和管理的運營方、管理方。第二個是無所不及智能，智能化的應用深入到方方面面，除了大家看到的機器人方面的智能，還有管理方面的智能。最后一個是無感服務的體驗，下來我們做了很多的工作，像進門的軋機包含了測溫的模塊，刷卡的同時可以測溫，現在計劃跟健康寶的數據打通，前臺掃碼的工作系統自動完成。同時把電梯改造成語音控制的電梯，疫情期間大家經常拿牙簽按電梯，我們的園區里面可以用語音溝通，同時我們也把服務機器人引入到園區里面，包括展覽服務機器人，還有大堂自動穿過我們的門禁，穿過電梯到你的辦公室的門前做無人配送的機器人，這些都是我們無感化的服務。
最后包括后臺的物業管理的很多內容，我們也有一些數字化和物聯化，無感化的方式取代。
這是我們認為未來的智慧園區的幾個重要的方面。
從科技園區的數字化的變遷，從企業引入到園區無誤到產業發展全線賦能，無感服務、無處不在，讓一般人率先感受的未來。
謝謝大家！
未完待續……
