房訊網訊 9月11日，第十二屆中國產業園商務區發展論壇暨第十六屆中國商業地產投資專業展覽會在北京富力萬麗酒店舉辦，主題為：新商辦新園區新文旅，聚焦新形勢下產業地產的新科技新物種新服務，把脈行業發展趨勢，探尋行業發展新機遇，助力產業經濟轉型升級和創新發展。
第十二屆中國產業園商務區發展論壇由全聯房地產商會聯合房訊網共同主辦，全聯房地產商會寫字樓分會承辦，邀約行業領導、頂級專家、經濟學家和行業大腕，多角度全方位對樓宇經濟和園區經濟進行解讀、反思和破局，圍繞聯合辦公、城市更新、新基建、產城運營等熱點話題展開系列主題演講，就后疫情時代企業選址的趨勢展開供需雙方之間直接的對話與討論，探索疫情后商辦地產復蘇的路徑。
據全聯房地產商會副秘書長兼房訊網董事長劉凱介紹，中國產業園商務區發展論壇源于2009年6月，從關注產業園到科技園到關注產城融合，已連續成功舉辦十一屆年會。論壇從中國經濟發展形勢著眼，聚焦新經濟、新產業、新園區驅動城市發展進程，圍繞當年產業地產最新動態設定主題，各界人士對行業內各相關層次的變化做深度交流與有效探討，并形成對當前產業地產發展的共識。
以下為第十二屆中國產業園商務區發展論壇實錄（一）：
主持人：各位尊敬的領導、各位來賓，大家下午好！非常歡迎大家再次來到我們的主會場，來出席我們第十六屆中國商業地產投資專業展覽會暨第十二屆中國產業園商務區發展論壇。我是本次峰會的主持人，來自專業的商業地產運營機構盈石資產的盧琦，感謝認識大家。
我們本次論壇中國產業園發展論壇其實是源于2009年6月，我們都是從中國經濟發展來著眼，聚焦產業園的商務區發展的進程，每年6月相約在北京，今年也是非常不容易，我們把論壇延期到了9月份，希望能夠和大家再次見面。我看到今天高朋滿座，相信大家也非常期待著我們本次論壇的舉行。
我們每年6月在論壇當中要探討的內容是什么呢？我們基本上在論壇當中會探討產業園的新趨勢、科技驅動園區的創新、產業園招商與運營、產業經濟與樓宇經濟等熱點話題，就行業的發展、企業的戰略以及相關的成功案例，我們在論壇當中來用系列的演講和對話，跟大家思維的碰撞。
在產業轉型升級的大背景下，疫情對于產業地產有著重大的戰略調整意義，早期依靠土地增值獲取紅利這種模式已經難以為計，那么我們該如何抓住有限的政策窗口期，來重塑我們的商業模式，也是我們在本次論壇當中即將探討的話題之一。
在疫情之后，智能化樓宇、低密的生態化園區、智慧化管控系統，將成為園區未來的發展趨勢，新科技數字化的進步與應用的賦能，為產業地產運營管理的提升提供了無限的可能性。在新形勢下，產業地產開發商、運營商該如何的更好的來運用新科技與之融合，提供更創新體驗的產業辦公空間呢？
剛剛圍繞著以上這些問題，都會在今天的論壇當中邀請到了相關行業的專業學者、協會領導、開發商高層、產業地產的一線操盤精英，通過主題和圓桌對話的形式，來暢談產業地產發展的創新路徑，圍繞當前的這些熱點話題來共同觀點的碰撞與現場的討論。
另外，我們同時上午延續到現在的第十六屆商業地產投資展覽會同步在進行，我們的參展商還在展示我們的項目。本次論壇是由全聯房地產商會、房訊網主辦，全聯房地產商會、寫字樓商會承辦，主題為“新商辦、新園區、新文旅”。同時人民網、新華網、搜狐、騰訊、今日頭條、新京報、21世紀經濟報道、中華工商時報等百余家主流媒體進行大力宣傳和報道。
首先請允許我為大家介紹今天到場的重量級嘉賓：
全聯房地產商會 秘書長 趙正挺
優客工場 創始人 毛大慶
富力集團 商業副總裁兼華北東北地區總經理 云彤
中海商業北京公司 總經理 李佳林
CBRE世邦魏理仕華中區 董事總經理 羅瑾
富華置地 董事長助理 溫亮
高和資本投資管理部 執行董事 馮巍
中科產城 董事長 郭瑩輝
米蘭之窗節能建材有限公司 董事長 馬俊清
堅朗五金副總裁 白寶萍
中信和業（中國尊） 副總經理 羅能鈞
金地商置北京公司 副總經理 呂麗華
隆徽健康產業發展有限公司 董事長 張毅
電子城高科 副總裁 張南
中耀盛世房地產顧問有限公司 總經理 馬耀揚
高力國際華北區 董事總經理 嚴區海
金融街企業家俱樂部 理事長 董春平
全聯房地產商會寫字樓分會秘書長、房訊網董事長 劉凱
歡迎各位嘉賓，此外我們還有100多家媒體機構以及千余家主流房地產開發商、園區商、運營商、金融機構、代理機構、物業公司、企業客戶等都來參加了我們的活動。
現在我宣布第十二屆中國產業園商務區發展論壇正式開幕。
首先有請：全聯房地產商會 秘書長趙正挺致辭。
趙正挺：尊敬的各位領導、各位來賓、媒體朋友們，大家下午好！首先我謹代表主辦方全球房地產商會對大家出席第十二屆中國產業園商務區發展論壇表示熱烈的歡迎和衷心的感謝！謝謝大家。
突如其來的疫情，給中國的商業地產包括寫字樓、產業園區市場帶來了巨大的沖擊，一季度重點城市商辦市場幾近冰封，供需兩端受疫情影響非常嚴重。二季度以來，商辦市場開始出現回暖的跡象，投資交易的市場的活躍度也得到了逐步提升。
從開發商和運營方的角度，我們看到提高樓宇綠色健康標準，著重塑造綠色、健康、安全的工作場所，提高物業服務質量，成為越來越多項目吸引客戶的著力點。而靈活調整租賃政策、租戶結構、運營服務等，則成為增強客戶黏性的重要因素。對智能化辦公生態的打造，成為商辦物業運營中的新趨勢。
總結以上三點，我們認為疫情后產業園區將出現三大趨勢。首先是綠色、健康、安全成為用戶的首選。第二，專業方運營和資管服務將大行其道。第三，科技賦能智慧運營迎來了新的窗口期。
而本屆論壇是抗擊新冠肺炎疫情狙擊戰取得重大戰略成果后，以產業園區、商務園區為代表的園區經濟第一個全國性的專業論壇，當前我們知道受全球疫情和國際經貿關系的影響，中國經濟面臨了前所未有的挑戰。如何提振市場信心，擴大消費需求，也面臨著巨大的壓力。在這樣一個特殊時期，論壇聚焦后疫情時代的新商辦、新園區、新文旅的融合發展，既對商貿行業發展具有重要的推動作用，無疑對新的企業選址的需求、提振經濟復蘇信心、助力產業升級，帶動全國樓宇經濟和園區經濟發展也具有十分重要的意義。
尤其值得關注的是，本屆論壇是在中央提出要逐步形成以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新戰略發展格局的背景下召開，而樓宇經濟、園區經濟正成為雙循環的重要推動力之一。
最后預祝第十二屆中國產業園商務區發展論壇以及第十六屆中國商業地產投資專業展覽會圓滿成功，祝各位領導、各位嘉賓身體健康、萬事如意。謝謝大家！
主持人：下面有請全聯房地產商會寫字樓分會秘書長、房訊網董事長 劉凱致辭。
劉凱：尊敬的各位領導、各位來賓、各位渠道伙伴、媒體朋友，大家好！首先代表房訊網、代表全聯房地產商會寫字樓分會對大家蒞臨本次論壇表示熱烈歡迎和衷心感謝！
在新冠疫情之后，再次和大家相聚，也是倍感親切，雖然大部分伙伴都戴著口罩，但是仍然我們能夠從眼睛里看到笑容，看到溫暖。也向大家致敬，因為大家的努力，讓產業地產這個行業更加美好。
這次突如其來的疫情實際上對我們整個商業地產行業也包括我們寫字樓、產業園都是一次前所未有的考驗，也進一步加速了行業的洗牌，同時倒逼行業大變革和大發展。當前從全國看，商業地產行業的痛點還是主要集中在連續多年的供應高峰推動了我們的空置率的走高和租金水平和售價水平的下調，我們認為當前商業地產的低迷狀態，疫情可能并不是唯一的因素，包括我們整個經濟的調整，包括我們貿易的爭議，包括供應增加、需求低迷，各種因素綜合的疊加的結果，所以商業地產市場的回暖同樣也依賴于整個經濟的復蘇的腳步。
我們知道剛剛落下帷幕的2020年中國國際服務貿易交易會，這次交易會我們看到有一個數字，2019年我國的服務貿易總額達到了5.4萬億人民幣，隨著我國包括旅游、餐飲、娛樂等服務業全面的復蘇，帶動我們消費的復蘇，也支撐了我們經濟恢復性的增長。同時也支撐我們商業地產市場的持續的回暖。
根據我們的統計，7月之后，我國主要從事商業地產、寫字樓、產業園的看房量和訂購量也出現增幅，北京上半年有機構統計，總交易額超過了310億，也傳出了回暖的信號。
今天我們邀請了行業的領導、頂級的專家、行業的大腕，分別從宏觀的、產業的、市場的、企業的各個方面，進行解讀、反思，就我們敏捷辦公的多維度戰略、衍生路徑、城市更新、新基建、城市副中心的機遇、產城運營等等這樣的話題，展開系列的主題演講和對話，聚焦新商辦、新園區、新文旅，產套產業地產的未來之路。我相信通過我們今天的論壇，大家一定會有所啟發、有所啟迪。
最后我要再次感謝大力支持和幫助本次論壇的遠洋集團、中海商置、金隅商管、大悅城控股、金融街、富力集團、優客工場和所有合作的伙伴，感謝所有領導、嘉賓和媒體朋友12年來不離不棄對房訊網、對論壇的信任和支持。因為你們的支持，我們將繼續努力前行。謝謝大家！
主持人：謝謝劉總的致辭，也很高興行業內的相關領導對本次峰會以及歷來峰會的支持，在此次峰會基礎之上，我們要舉辦一個中國好商辦·選址萬里行的大型啟動儀式。
當前，疫情防控進入常態化，工作生活有望恢復。對于中小微企業來說，正是看房選址、辦公調整的窗口期， 中國好商辦·選址萬里行大型活動通過線上和線下活動，送政策、摸需求、聽實情、收建議，建立了開發商和中小微企業之間的溝通渠道，打通選址企業“最后一公里”。相信通過中國好商辦·選址萬里行大型活動，中小微企業選址的精準化和實效性將得到提高。選址中國好商辦，選址中國好園區，我們希望通過線上直播包括項目推介會、項目發布會、全國城市行，通過線下企業看房團、代理推介會、選址大講堂，尋找中國好商辦，尋找中國好園區，講好商辦的中國故事。
請各位領導、嘉賓就位，讓我們一起倒計時5,4,3,2,1。
現在我宣布：中國好商辦·選址萬里行大型活動啟動儀式正式啟航 ！
對商業地產行業來說，這是一個新的起點！
請各位領導、嘉賓留步 合影留念！
主持人：下面進入增補儀式環節，全聯房地產商會寫字樓分會增補副會長、常務理事授牌儀式。
全聯房地產商會寫字樓分會（簡稱CORC）是國內首家寫字樓行業協會組織，隸屬于全國工商聯，主管單位為全聯房地產商會，以“引領標準，引領創新”為使命，成立近五年來隊伍不斷壯大，寫字樓、產業園和商業地產行業的領軍人物不斷加入。今天又有新的成員加入寫字樓分會的大家庭！
首先有請全聯房地產商會寫字樓分會秘書長——劉凱先生為我們宣讀寫字樓分會副會長增補名單：
富華置地有限公司、CBRE世邦魏理仕、高力國際
主持人：有請新增補的副會長單位代表上臺。有請全聯房地產商會 秘書長 趙正挺先生授牌。
主持人：再次有請劉凱先生我們宣讀寫字樓分會常務理事增補名單：
（見名單）
主持人：有請新增補的常務理事上臺，有請趙正挺秘書長為大家授牌。
下面我們進入論壇的第二部分：主題演講環節，聽一聽來自一線的老總們的思想和聲音，在新冠疫情影響下商業辦公市場面臨的挑戰與機遇？以及商業辦公如何模式創新？如何轉型升級？
首先有請：北京大學區域經濟學博士后，清華大學深圳研究生院兼職教授，中國對外經濟貿易大學客客座教授，東南大學建筑系特聘教授，中科院MBA中心客座教授。歷任嘉德集團高管、萬科集團副總裁、萬科北京公司總經理，2015年3月，創辦共享辦公企業優客工場；同年12月，發起成立共享際。下面有請優客工場 創始人 毛大慶
題目：敏捷辦公的多維度戰略衍生路徑
毛大慶：感謝房訊網和全聯房地產商會，今天下午這個主題也很契合我們現在在做的事情，所以下午利用一段時間給大家做一下我們最近關于新商辦和以企業推進變化的辦公趨勢的變化，關于樓宇管理、關于辦公和工作場景變化的一些思考，跟大家做一些分享。
大家可能注意到今天我們在演講的第一頁上有一些關鍵詞，關于優客工場，實際上我們這幾年的思考從聯合辦公、共享辦公、敏捷辦公到辦公的服務平臺的建設，實際上在公司的整個發展中，我們給自己設立了兩個比較清晰的愿景，這個愿景就是上面這兩行字，我們一直在致力于成為中國領先的敏捷辦公的連鎖服務商和企業聚合的價值平臺。同時我們也希望能夠逐漸成為中國辦公資產的專業管理者和金融服務商。
這兩行字里面就了剛才劉凱和正挺的致辭里談到的，無論是從中國樓宇經濟的發展，還是中國企業的組織架構以及生產方式變遷的過程之中，關于我們在從樓宇經濟出發，來如何看待未來我們自己的價值定位。這里邊有幾個關鍵詞，“敏捷辦公”、“連鎖服務”、“企業價值聚合”、“辦公資產的專業管理者”和“金融服務商”，這五個關鍵詞代表著我們正在向著一個專業化的運營公司在轉變的過程。另外，到底是什么東西在促使新商辦、新園區、新文旅。我想我們在談這些“新”的時候，我們大家都問問自己，它新在何處，為什么會新，為什么不是舊的，跟舊的區別在哪里，是什么要素驅使這個新事物的產生，而這個新事物的生命力到底在哪里。所以如果我們在談新商辦、新文旅、新園區的時候，都要回答這個問題，如果回答不出來，證明它不是新東西，證明它不是有真正的大的促進動力所產生的新物種。
今天我們在談新商辦的過程中，我寫了一句話，叫“工作文化的變遷”。工作文化的變遷是對于城市樓宇服務業里面，特別是我們今天下午談的一個種類，叫做寫字樓也好，新商辦也好，其實這個“辦”難道一定要在寫字樓里嗎？“辦”會在什么場景下發生？在越來越移動、越來越彈性的生產方式和生產組合下，到底辦意味著一定會在什么樣的場景下完成呢？所以這里邊特別值得去回顧和思考一些趨勢性的東西。
在我們的城市樓宇、城市不動產的種類里面，大家可能把樓宇不動產分分類，我們今天沒有談住宅，我們談的有商辦、有文旅、有園區，我們談到城市樓宇不動產里邊有商場、有購物、有文化產業，比如有劇場、電影院等等，還有一些以體育為主題的設施，還有很大的一宗，就是旅宿，就是酒店業，其實大家把這些行業和樓宇歷史產生的動力和他們當時產生的原因做一些歷史的追溯的話，其實我是做了一些分析的。在我們城市不動產種類里面，最年輕的一個種類其實恰恰就是我們的為辦公提供服務的辦公樓宇。而辦公樓宇為什么會產生？辦公樓宇產生什么時代？當時產生它的時代背景到底是什么？
今天我們看世界的辦公樓歷史和我們所謂的辦公樓宇的歷史分析，看到了我們真正成型的大規模集中化作業的辦公室，其實最早可以追溯的大約也就僅僅是在1860年前后，而1860年之前是第一次工業革命，1860年之后，1870年開始了第二次的工業革命和技術革命。第一次我們只談的是工業革命，第二次我們涉足了大量的科技革命，就是工業革命+技術革命。這個過程產生了一個什么物種呢？產生了一個物種叫公司。
如果看過中央電視臺有一個長篇的新聞連續劇，叫做《公司的力量》，這部電視片里面告訴我們，公司是在一個什么背景下產生的，它恰恰是在人們進入快速的技術迭代期和工業革命之后，開始進入技術革命的時期，產生了一個新的物種，這也是一種新的生產組織方式的新產生的新的力量，就是公司。當產生了公司以后，我們開始注意到在城市的不動產和城市的服務業里面，開始真正出現了一個物種，就叫做寫字樓。統稱為辦公樓，就是用來服務于工作的專業的樓宇。
在美國，正好處在第二次技術革命的前夜，美國開始出現了隔間的辦公室，隨著商業規模擴大，辦公室種類在日益不斷變化。最早的真正的辦公樓是服務于會計、服務于做結算人員的，當時只有這一伙人，一是人多，二，它是最早出現的城市服務業。我們服貿會剛剛結束，服務貿易當第三產業服務業在城市里興起的時候，而不再是工廠藍領，出現了大量做服務業的人群，他們叫白領。其實那時候做寫字樓的人，也不知道領子是白的還是藍的，就是介乎于白的和藍的一幫人，是對著紙張、文書去作業，然后就出現了寫字樓，或者叫辦公室。
到了第二次技術革命的后期，科技大幅度發展。我們人類到今天，談的是第四次技術革命。第二次技術革命是前三次技術革命對人類影響最大的一次技術革命，是圍繞著電所產生的大量的新的物種。從1870年到1910年的92項人類社會的重大顛覆式發明，產生了重大的生產作業的方式的轉型。在這個過程里面出現了一個人，就是泰勒，泰勒是人類歷史上第一個提出的辦公室管理理論的人。今天我們查寫字樓歷史，能追溯到最早談辦公室理論的人只有泰勒。他當時是按照非常明確的在一個公司、在一個企業里面的等級區分，把這些員工像一顆一顆螺絲釘一樣，安排在一個密閉的空間里。雖然沒有我們產業工人那樣的艱苦，但是實際上也分了非常多的等級。這就是1898年到1920年一次大戰前后的美國的典型的辦公室的樣子，等級高的人和等級低的人是不一樣的，等級森嚴的生產狀態。這時候人們開始用電了，開始用電報、電話辦公了。所以這個時候辦公室的文化以及辦公室的科技感明顯強過了第一代的辦公室。
到了1920年到1980年。這次技術革命之后，董事會、有限合伙公司等等這些概念都產生了，社會化作業產生了巨大的分工，就出現了律師樓、會計師樓、分析師、券商等等這些概念，統統出現在這個時代，這個時代里對辦公樓的要求急劇提升。而這個時代最大的特征就是人們開始用電子計算機技術，電子計算機取代了紙張、取代了傳真、取代了我們簡單的電報電話，開始在網絡上進行工作。
1946年計算機開始出現，1960年計算機開始逐漸普及在金融公司、咨詢公司，到1967年，從五角大樓離開時出現了點對點的互聯網，到1980年互聯網開始進入商業社會。所以美國的辦公樓拔地而起，今天我們在紐約看見的大量的、純粹的寫字樓、辦公樓，大約就出現在這個時代，就是1920到1980年，辦公室被普遍認為工作場所要好、要干凈、光線要充足，這時候人們開始注意了辦公樓等級，今天我們談到的國際甲級、國際乙級、甲A等等亂七八糟的，那時候已經開始對辦公樓出現了非常明確的分類的工作。
1980年的北京，大家還記得人們哪上班嗎？那時候是計劃體制，只有單位蓋的辦公樓，到了80年代中后期，外資企業進北京，都在哪上班呢？都在酒店里上班，最多的在北京飯店、友誼賓館，那時候開滿了公司，北京到80年代我們仍然沒有寫字樓的概念，到國貿出現的時候，大家開始注意有這么大的寫字樓開始出來了。但是在美國比我們早了半個多世紀，他們已經把寫字樓開始分標準、分技術的種類了。這時候有一個重要的寫字樓的設計師和理論者，他認為工作場所里隨機互動和合作變得非常重要，于是他開始在辦公室里設立了交流空間、公共空間，設立了前臺與等候區等等，他開始認為平庸標準的小辦公室設計不是內部辦公者的需要，他開始注意使用者的舒適感，跟他們交流的需要。
到1960到1990年代，我們在移動互聯網還沒有產生之前，PC非常普及的時代下，我們開始注意到辦公室的設計開始得到了人們的重視，在90年代的早期，80年代后期，中國開始大量的在一線城市開始新建，按照國際標準照貓畫虎學來的寫字樓。設計院的設計師們，他們最早接觸寫字樓那一批人大約就是1985年以后，他們才開始知道什么叫寫字樓。
當今社會，今天的社會我們開始越來越重視個人的能力，越來越重視移動的能力、彈性的能力，越來越重視一個人可以從事多種多元化工作的能力。昨天晚上我剛剛分享了一本翻譯的新書，叫《斜杠生活》，一個人可以斜杠成為好幾份職業，人們工作的場景變得越發靈活多樣、越發豐富多彩，人們開始注意到傳統的寫字樓、格子間已經越來越不能夠適應今天移動化強、斜杠性強、彈性強的辦公場景和文化。所以我們說無紙化辦公、無領地辦公、自由職業人、激發創意，并鼓勵互動的辦公設計正在興起，靈活辦公、遠程辦公越來越得到大家的追捧，不同群體共處于相同的空間，疫情以后這個趨勢越發明顯。
在2018年和2019年兩年的CBRE和仲量聯行的各種報告里面都提出了未來辦公場景變化的驅動力和企業要求和需求的變化，這里面他們談到關于企業不動產，其實我們經常在談辦公樓，辦公樓有一個新的名字叫企業不動產，企業不動產的未來趨勢，仲量聯行提出了十個調研以后的結論。
1，員工隊伍多元化，大家看到的員工越來越從80后轉向85后，85后轉向90后，再有兩三年，00后開始進入工作場景，員工隊伍越來越多元。2，空間靈活化的需要越來越凸顯。3，創新文化，幾乎沒有一家公司不在談創新文化。幾乎沒有一個老板和雇主不希望自己的團隊具有創新的意識。4，數字驅動化。數字經濟、數字科技、數字運營，成為大家共同的驅動力。5，智能化。6，企業的自適應化。7，技術的前瞻性。8，關注健康。9，社群化。10，人性化。
這十項正在驅動著這個企業不動產的快速的變化。
各大權威機構和市場都表明，中國的城市已經累計了大量的不動產，在宏觀政策下，傳統方式的商業運營回報率越來越不可控再者隔離面，市場正在大力的各方面的嘗試和創新，去嘗試、創新那些能夠產生新的業務、投資回報率、資產回報率的運營方案，敏捷辦公是普遍的今天被四大寫字樓、研究機構公認的今天越來越變得普及性的解決方案。
敏捷辦公又是新一代的年輕人和新一代的工作者他們越來越呼喚的辦公環境，他們越來越不喜歡自己被關在格子間里，面對少數的幾個同事。他們越來越不喜歡沒有社交、沒有人文、沒有輕松快樂環境的辦公室。
幫助大量的中小企業，以最高效率、最低成本、最便捷的方式，能夠在城市的好地段能夠落地。我最近注意到，無論是在國貿還是在金融街，還是在說還陸家嘴這樣的地方，各種樓宇里都紛紛出現了能夠滿足人們即插即用、服務式的辦公，已經越來越被中小企業和彈性用工的企業接受的工作環境。幫助異地、跨國、轉型升級和拓展需要的大中型企業，能夠在不同的地區快速落地。在優客工場過去的五年里，現在我們排前五大的用戶，字節跳動、阿里巴巴、美團、若干個大的互聯網公司，以及像得到app，把總部都放在我們里面的企業，我們發現在今天的新經濟模式下的新的企業，他們對于辦公室的選擇，越來越關注我是不是能夠即插即用，我是不是能夠根據員工的數量及時調整對辦公空間的彈性使用的面積，以及其他設施設備，不再花時間去購買和讓別人代我去運營，等等這樣的需求。
所以才有了我們對敏捷辦公帶來了未來辦公環境趨勢的，我們采訪了一千多個用戶以后，得出了企業的愿望清單，這個愿望清單跟仲量聯行討論的十大趨勢是完全吻合的，他們告訴我們即插即用是他們最喜歡的辦公室，他們喜歡有大量的辦公設備，云打印、云投影、人臉識別，包括疫情以后的無接觸式的防控和記錄，互動式的辦公室。既可以有自由環境，又可以不被打擾的辦公空間，有貼心的各種服務，無論是企業服務還是辦公室內的各種各樣的人文服務。
我們最近調研了很多用戶對于共享辦公的需要，除了你給我提供一些人力資源、法務支持以外，他們說你們給我提供好的搬家服務、安家服務，以及能夠在當地迅速對接工商局、對接稅務局等等這些企業類的服務，還有員工的各種需要。比如我們有三個大的互聯網用戶，到了我們十幾個城市里面，我們對接當地的青年社群，包括一些商業的協作單位等等。
社交咖啡館式的文化，關注員工健康的辦公室。這些都是企業的愿景清單，在這個背景下，才是真正促使我們新商辦變化的主要動力來源。
這個數據告訴我們，這是每次我談到辦公室變遷的時候都會談到中國的特別現象。我們到2018年12月底，中國國家工商總局和各地工商局算的一個總體數字，我們一共頒發出去了1.1億張的工商執照，有的已經注銷和不再經營了，這些營業執照的背后標志著企業的種類，五千萬的個體工商戶，三千萬的小微企業，還有500萬的中小企業，40多萬的中型企業。所以大家仔細看一下，實際上中小微個體工商戶加在一起，占了這1.1億里面的將近9千萬張營業執照。這9千萬張營業執照的背后是我們中國主要的工作人群，這些人真的不在大型企業、大型國有企業和大型跨國企業，他們主要都在中小微和個體工商戶，中國的中小微和個體工商戶承載了中國將近80%以上的就業。
這些公司和這些機構會去什么地方工作？他們未來會選擇什么樣的場景去工作？非常值得我們新商辦人群去研究的，這是中國一大特色。經濟下行、不穩定的時期，會產生更多的中小微企業。所以這個時候我們需要研究當他們的主力是90和00后的時候，他們會選擇什么樣的商辦去辦公，他們會是原來的寫字樓嗎，他們還會去買家具裝修辦公室嗎？他們需要什么樣的工作環境去激發他們的創造意識呢？這是我們做新商辦，所謂新在哪？首先是人新、用戶新，而不是我們設計的東西告訴我們新，這是我們自說自話的東西。
我們也看到建筑物的要求，從我們最早的自動化建筑，到千禧年之前的智能建筑，到今天無論是阿里巴巴、騰訊、曠視科技、商湯科技等等，大家都在談到的認知建筑。當一個建筑物有認知以后，我們還會把它當做一個物理的辦公場所和物理空間嗎？它難道不能夠跟人交互、互動、記憶、學習嗎？所以當我們看到一個辦公室，能夠記住用戶的習慣，當它能夠學習用戶的需要，這就會產生新商辦認知下的商辦。
還有一些共性的需要，比如吧臺、茶水間、商店、大堂、節約區，包括樓梯空間都會變成非常有趣的交互空間，我們在紐約、倫敦等等看到了很多舊樓，他們把大樓梯釋放出來，甚至把消防樓梯釋放出來，變成大家在這做演講、做展示，大家在這休息一會兒，聊聊天，很有意思的輕松場景。所以社區型的辦公需要制造、不斷地營造讓員工之間、員工與用戶之間、員工與訪客之間，各種各樣的交流的場面和場景。
我們也可以看到辦公室的敏捷性，除了體現在智能化、體現在各種智能設備、認知建筑之外，還有各種各樣的讓大家可以在一個空間里，讓各種各樣的形態使用的空間，所以它一定具備開放性、靈活性，同時有隱私性。
回歸自然、與水為鄰、靜謐私密，這些都是共享辦公和彈性辦公，關注人們心靈感受的時候必須去考慮的問題，不再是一個標準層、電梯廳，討論一個進深的問題，更多的會討論當你進入一個辦公室的時候，你有什么樣的心情和心境，你是不是能夠有瑜伽式的心境開始坐在辦公桌前工作。
服務式辦公孕育著一個旁邊的hospitality式的產業。我是最早把服務式公寓的概念引入中國的一個人，我們在上海建造了中國第一個標準意義上的服務式公寓，當時有人問服務式公寓到底是公寓還是酒店。我解釋解釋為什么服務式公寓能夠獨立于酒店而存在。它適應的是家庭，適應的是那些跨國公司們帶著太太、孩子在中國長期生活，酒店他們肯定不喜歡，但同時他們又喜歡有酒店式的服務，有客房的清理，有酒店的部分服務設施，健身房、咖啡、餐廳等等。所以你跟我說驢和馬和騾子是一個動物嗎？所以我跟他們說，這是住宅和酒店生出來的騾子。這是第三種動物，是新物種。現在林林總總的青年公寓、白領公寓都開始使用當年服務式公寓的各種各樣的理念，只不過用戶發生了變化，跨國公司的CEO們越來越少，而我們中國的用戶越來越多。
所以我想說，其實在新商辦的背后，正在孕育著龐大運營管理集團和連鎖運營管理運營商的產生，這是優客工場對自己定位。我們非常希望在幾年以后，我們類似于像華住那樣，成為一個大型的連鎖辦公的運營商。今天我們站在這說話的時候，我們是一個接近400間連鎖店的連鎖運營服務商，我們希望兩年時間能夠接近800家連鎖店，四年時間能夠接近兩千家連鎖店。在這個過程里邊，慢慢變成一個大型的hospitality的集團，這個概念就是我們在談新服務貿易的過程中，在城市服務業里面特別需要補充的大量的新型的樓宇服務業和背后它的運營商。
為什么我們說在中國完全具備條件孕育著新商辦里面的大型hospitality的連鎖運營商呢？酒店運營行業的特性，必須需要專業的運營商來運營，為就是告訴我們640年歷史的酒店行業，到今天歷久彌新，還在不斷產生出新的概念、新的運營商、新的運營公司。而對于一個不到十年的共享辦公、聯合辦公和敏捷辦公行業來說，我們的路才剛剛起步。所以在這個背景下，我非常深信，在10年、20年以后，如果我們房訊網還召開這個會的時候，你們記住，那個時候城市里邊大概有一半的人在使用服務式的辦公室的時候，當時劉總會說，好像疫情以后有一天毛大慶講過這樣的話。
酒店640年還能存在，聯合辦公在一個最年輕的城市不動產的服務里面，這個不動產比酒店都少了好幾百年，1860年才有了這么一個種類，這個行業才十年都不到，所以這個行業方興未艾，孕育的前景無比巨大。
專業運營公司正在取代開發商樓主背景物業公司正在不斷為樓宇和企業提供專業化的、讓你能夠非常好的安置和冷啟動的辦公空間，當然辦公樓宇的使用形態正在發生著本質的變化。這一頁上面的12點，這個12點其實是我們認為這個行業未來發展的主要方向。
敏捷辦公的增長，戴德梁行對這個行業有一篇很長的報告，我只截取了其中一部分，在疫情之中和疫情之后，戴德梁行做了一些調研，這個里頭談到了51%的企業都在討論有可能會更換和使用新的辦公模式，這里面新的辦公模式里面包括了遠程辦公、彈性辦公、換一個辦公室、讓自己的子公司分公司不再長期固定的租用一個辦公樓等等等等，這都屬于考慮要更換的原因。敏捷辦公在疫情中也是影響很大，但是一個非常讓我們有啟發的事情。在疫情以后，我們的用戶量在激增，我們平均一周搬進來的企業在120到150間企業，每周穩穩當當的在全國150家的企業在搬進來。我們看到的遠遠不只中小型企業，更多的是外地企業的分公司、分支機構在使用。這是有服務的辦公室。
這是沙利文對于未來敏捷辦公在中國發展趨勢的研究，這個行業起步于2013、2014年，當2018、2019年之后，我們上面那黑色的部分將快速增長，也就是說在敏捷辦公行業的收入結構里面，服務性收入將在未來的五年，逐漸和空間性收入并駕齊驅。這就是這個行業孕育的過程。當年主要就是二房東，開始的時候就是收差價，后來開始收服務費，服務于樓宇、資產托管，加上大量的新的企業服務種類在平臺上衍生。這是服務商和樓宇持有人合作的模式，二房東慢慢就不存在了。
市場利好，驅動敏捷辦公的發展。城鎮化、城市化的人口已經不是老叔叔、老阿姨了，越來越是年輕人，越來越是新一代的后浪，分享經濟的興起和Z時代對辦公的需求，肯定不是我們這代人的需求。小型辦公空間的專業管理需求，政策利好，中小企業數量增長仍然很強勁。在今年的6個月經歷疫情過程中，我們工商總局調查新企業注冊的數量遠遠不像大家想象的那樣，倒閉的很多，但是注冊的也很多。新企業注冊還在增長，但是也關門了很多，新陳代謝的非常快，死了的兩三年就死了，但是又出來一大批。這樣前浪、后浪的關系，對于彈性辦公、敏捷辦公的需要會非常強勁。
中國每天大概有1.1億人在工作，我們姑且估計在未來五年期間，即便只有2200萬人用彈性辦公和敏捷辦公，這個行業的收入規模都是巨大的。
我們也對敏捷辦公的延展方向做了五個總結：產業的鏈條化，功能的多元化，收益的復合化，運營輕量化，數據資產化。我們現在后臺數據庫里面有幾個T的用戶數據和企業數據，這些都會轉化成為我們做進一步的企業服務場景和產品的重要生產資料。
我們從2016年開始上互聯網的平臺，做企業數據的整理，到2017年、2018年開始并購了大量同行，2019年我們開始大量推出輕資產服務，還并購了兩個專門做智能化辦公的開發團隊。2019年的時候我們全國連鎖店超過了200家，截止到現在，我們進入了全國的將近50個城市，到今天將近360多個連鎖店。這是一個發展潛力很快、發展速度很快的連鎖性的行業。
這張圖是我們用來指導我們工作的一張最核心的商業模式圖，中間是我們的數據化的中臺，一部分服務于連鎖店的經營、結算、數據合同管理、客戶管理，一部分用來支撐我們智能化的企業服務平臺，我們平臺上1100多個服務商，其中包括了我們自己投資的、控股的7個服務商，20余家我們投資的小額股權參與的企業服務商，還有將近900多個在平臺上注冊的服務團隊。所以我們的優 Data系統，在支撐著我們的十數種個人服務的模式。
這是艾瑞咨詢給我們畫的地圖。后臺開發的軟件系統可以向各種園區進行SaaS平臺的服務輸出。這是我們連鎖店發展的能力。
我們對自己的發展策略，也想談談新商辦。我們在這個過程里面給自己定了四個大的發展維度，一個是我們會向房地產金融發展。當你從一個二房東轉變成一個連鎖運營商，當你管了大量的不動產之后，你必然會走向REITs這樣的服務。這是我們第一大象限。
第二是電商平臺，電商平臺是酒店行業所不具備的，而恰恰是聯合辦公能夠具備的，我們現在上面注冊的會員將近100萬，企業用戶3萬多家，這里邊的所有的企業數據，都是跟天眼查、企查查聯系在一起的，我們建立了用戶自己的用戶商城，每一個入駐企業都可以自己在上面開店，我們下一步會跟阿里巴巴、美團進行更深度的數據鏈接工作。
第三是企業服務是一件做不完的事，當你用空間進行了導流以后，圍繞他們可以展開各種各樣的服務，這是酒店所不具備的增值服務和附加值的收入的內容。
第四是投資孵化，這是我們最近水樓臺先得月的事情。
這是過去四年里頭，我們投資的30多家企業，中間這一圈是控股公司，外圍這一圈是少數用戶參與的公司，中國目前最大的活動發布平臺，活動行，是我們跟騰訊一起投資和孵化的，現在已經成了將近一億用戶的，全國最大票務代理、賣票的平臺。
優鮮集是我們開發的小程序，跟我們場區內的大量的智能設備在每天發生著巨大的關聯，無論是人臉識別、云打印、云投影、會議室等等。
這是我們的34個國家級的軟件專著和20多個作品專著。
我們正在搭一個會員消費平臺，因為我們現在是一個將近100萬人的集群，我們拿著100萬人和我們的app進行了每個個體身份認證的處理，當身份認證可以個體化處理的時候，我們就可以跟其他商家進行app的API端口的對接，當API端口對接以后，自動的推送跟結算就可以完成了。所以未來在加入優客工場的平臺和辦公室以后，你就會變成擁有幾十項福利的個體，這是任何一個小企業老板做不到的。這就是我們搭建了以優客工場的后臺、中臺、前臺為邏輯下的新的聯合辦公場景下的人貨場的新的邏輯，我們現在在代理很多貨物，到了夏天我們幫助平谷賣大桃，幫助農村賣農副產品等等，變成了一個新的電商渠道。
我們管理的靈活多樣、加盟商、合伙人、服務內容的多樣化、推廣渠道的多樣化、產品模式多樣化，這是我們未來向大型連鎖店平臺進行前進的主要的地圖。
未來的收入增長和盈利能力，將會在除了空間之外和空間服務費之外，來自于電商收入、投資孵化、企業服務跟REITs的管理等等。
我們從前年開始，在我們入駐企業里面，開始沉淀大量的優秀企業案例，我們服務過的企業70多家獨角獸企業，實際上我們是非常容易變成一家教育公司和案例輸出公司的，我們在去年出版了第一本以優客工場入駐企業的案例為集群的優客工場的創意案例集，是照著哈佛商學院的標準所編制的，現在已經變成大學教材了。未來我們變成一家開放式的案例大學是不成問題的，因為通過空間攏聚了一大批有意思的企業，再把企業案例沉淀下來，案例沉淀對我們來說是沒有成本的，是完全很優質的副產品。
最后一頁是我們給自己定了一個發展地圖，在第一頁那兩行字的基礎上，我們希望變成：中國領先的敏捷辦公連鎖服務商，中國辦公資產專業管理者和金融服務商，企業聚合價值平臺，中國新生代企業案例教育機構。
這是你們一個沒有看到的優客工場。今天是為大家做了一個比較完整的闡述。謝謝各位！
未完待續……
