房訊網訊 從新冠疫情肆虐到防控常態化，中國在防疫抗疫上取得了優異的成績，國民經濟運行數據有了非常亮眼的表現。外部不確定性因素對寫字樓產業園市場的沖擊減弱，重點城市租賃需求進一步復蘇；大宗交易投資額穩步回升，機構投資者對商辦物業表現出長期的信心。
那么，疫情常態化下，經過疫情沖擊之后的商業地產行業發生了哪些未有變局？出現了哪些破局之道？展現了哪些未來趨勢？
10月13日起，全聯房地產商會聯合房訊網（FUNXUN）連續第二年開展"疫情常態化下的商業地產變局與破局"專題采訪活動，通過采訪商業地產行業內的副會長及常務理事、專家學者、研究機構和代理機構，圍繞疫情常態化下的商業地產未有變局、破局之道、未來趨勢等主題為行業高質量發展提供真知灼見。
10月29日，針對疫情常態化下產業地產，包括產業園、城市片區開發運營的變局與破局，房訊網采訪了英策產業咨詢機構首席產業園區顧問閻立忠。
英策產業咨詢機構首席產業園區顧問 閻立忠
一、現狀與困局
近些年來，產業園區、產業地產領域可以說風生水起，園區是產業發展的平臺載體，是社會經濟發展的晴雨表，也是政府、企業、房地產商乃至社會各界的聚焦點。
當下產業園區、產業地產的發展之勢正猛，幾個現象值得關注：各地政府平臺公司普遍由區域基礎建設轉向產城和園區建設營運一體。一心開發、不管運營的時代一去不返。但大多平臺公司的產城和園區營建業務處于摸索嘗試階段。以央企建設公司為代表的大型開發企業秉承一二級聯動模式，在一些經濟較發達和產業基礎較好的城市投資建設產業新城，但產業資源整合與城市運營一直困擾著這些地產開發見長的企業。一批有多年園區營建經驗的產業地產商近年來業務如火如荼，但模式單一和運營短板逐漸顯現。產業地產光鮮亮麗之下，問題不少、瑕疵難掩。
產業地產商、園區運營商的諸多經營問題尚未解決、營運能力尚待提升，而經濟發展放緩、企業需求趨弱、地產形勢嚴峻、同行競爭加劇、政府管束嚴苛……這一切更加讓產業地產商壓力山大。而一場突如其來的新冠疫情抑制影響了社會生產經營，很多企業業務萎縮、停滯，導致對產業用房的需求降低，樓宇閑置擴大，讓原本有痛的產業地產商又挨了一棒。
二、走勢與變局
產業園區、產業地產面臨新形勢、新變局，而整個行業呈現出以下走勢與特點：
·城鎮化建設與城市更新同驅
一邊是國家城鎮化建設在繼續，一邊是城市更新在熱啟，從郊區到城市中心，產業園區、產業地產業務全域拓展漸行漸火，為了順應形勢變化以能夠在房地產市場持續前行，一些地產企業大面積開發建設產業新區與小體量改建運營存量園區/街區同步同驅，但這兩種業務模式與產品考量不同的營運能力，前者是規模化經營，后者是精細化運營。
·產業地產輕重資產經營結合
產業地產的重資產模式是普遍模式，已經持走多年，市場競爭和形勢變化逼迫產業地產商關注與嘗試輕資產模式。若想在未來業界占有一席之地和保持優勢地位，輕重資產結合模式不可或缺。
·復合運營能力決定園區未來
從產業地產、產業園區的全鏈條來看，比住宅地產和商業地產都要復雜，操盤的技術含量更高，沒有復合的資源整合能力、招商營銷能力、產業運營能力，今后在行業難以立足發展。
·政府與產業地產商協同聯動
建設產業園區讓區域政府與產業地產商站在了同一戰壕，雙方之間的共贏關系有合作，也有約束。建立高效的協同聯動機制至關重要，政府把控好政策支持與產業集群的質效，產業地產商做好園區的硬軟件建設與企業招商運營，彼此之間既要協同共進，也要互相督促。
·產業地產行業洗牌態勢加劇
產業地產曾經的一面旗幟華夏幸福黯然，其實行業內不乏佼佼者，一些產業地產商的經營不乏亮點，但能夠真正引領行業發展的龍頭企業有待出現。市場競爭不斷加劇，如春秋戰國一樣的產業地產行業，正面臨一場洗牌，順應了變革與趨勢繼續前行，不適者大浪淘沙。
三、經營與破局
新形勢、新趨勢、新變局，產業地產商的破局是必須首先讓自己的業務清晰化，從而保障業務的拓展與持續經營，這就是做好基礎性的經營定位或者說基礎性的業務策略。
·戰略經營業務清晰
從企業戰略經營的維度來說，經營的兩個方向，不外乎一個寬度、一個深度，寬度是產業地產業務經營寬泛化，深度是園區運營的精深化。產業地產寬泛化強調產業地產商的戰略經營必須清晰，不管你是行業歷練多年，還是試水不久，面臨變局，你是繼續實施重資產經營，還是探索產業園區輕資產業務，將輕重資產進行業務整合，實施“重中帶輕”“前輕重后”“輕重分離”等不同方式的輕重資產經營模式。而產業地產精深化是圍繞全鏈條工作的幾個核心環節深入和細化，包括前期產業勾地的產業資源整合，中期企業招商的產業研究與產業鏈群搭建，中后期運營服務的產業復合運營等等。實際上，產業地產經營的寬泛化與精深化是彼此聯動、相輔相成的。
·市場定位選擇清晰
市場定位其實也是園區產品定位與區域定位。工業園是產業地產的剛需型產品，像聯東U谷那樣可以在全國范圍內做出數量與規模；科技園類似改善型產品，放眼全國來說，不是每個城市都需要那么多科技園，尤其是三四線城市會消化不良的。小資型的文創園基本屬于城市更新的小體量存量園區，這類園區產品需要特定的城市基礎與社會人文環境，地產商們做了不少城市更新型園區，出彩的不多，往往是發揮了建筑空間規建上的優勢，項目綜合運營平平，形式大于了內容。但今后城市更新的需求確實在不斷增長。實力型開發商熱衷建設產業新城，沒有強大的資源整合和持續的城市運營，新城開發建設很可能就是挖了一個大坑，需要用時間甚至是時代去填滿這個坑。選擇不同的產品類型或者產品線組合，就面臨選擇不同的城市區域和城市地塊，需要配置和整合不同的資源，實施不同的招商與運營舉措。
房地產行業形勢和社會經濟發展的要求，讓地產商們從被迫適應到主動尋求轉型產業地產，而原有的產業地產商也加快了調整和改進的步伐。肆虐近2年的新冠疫情加劇了全球經濟的洗牌，給各行各業帶來了新挑戰，產業地產、產業園區界同樣面臨一次洗牌。面對形勢變化，實施戰略經營變革和園區營運破局，讓經營模式清晰、市場定位清晰就是尋找突破口和打造競爭力，唯此產業地產商才可能在變局中立足穩身，乃至成為產業地產、產業園區下一個時代周期的引領者。
來源：房訊網
