在疫情影響減輕、支持性政策逐漸顯效和供應改善等多重因素下，6月份，全國樓市銷售出現銷售向好的跡象。
國家統計局15日公布了2022年1～6月份全國房地產開發投資和銷售數據。數據顯示，1~6月份，商品房銷售面積68923萬平方米，同比下降22.2%；其中，住宅銷售面積下降26.6%。商品房銷售額66072億元，下降28.9%；其中，住宅銷售額下降31.8%。
但近兩月來，全國樓市整體呈量價企穩走勢。5月份，全國商品房銷售面積和銷售額均實現今年以來單月環比首次提高；6月份，全國商品房銷售面積和銷售額的累計同比跌幅出現今年來首次縮小。
價格方面，根據國家統計局同日發布的2022年6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況的統計，6月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環比總體趨穩，環比上漲城市個數增加。
多名受訪業界人士認為，當前，樓市復蘇態勢已經出現，或可在今年四季度實現實質性回暖。下半年房地產市場應聚焦解決需求側的三方面問題：其一，當前市場改善仍是由熱點城市需求回補所帶動的，下半年需進一步激活三四線城市的樓市需求；其二，消費者購買力和收入預期仍待提升；其三，應通過地產供應側穩定，提振購房者預期。
從全年來看，中國首席經濟學家論壇理事長、中國銀行業協會行業發展研究委員會主任連平預計，由于住房信貸增速回升到銷售改善一般需要兩到三個季度，今年下半年房地產市場表現或將好于上半年，房地產銷售有望率先企穩回升，年內部分地區 “金九銀十”可期。
上半年樓市企穩，二手房修復快于新房
據市場機構統計，今年上半年，共計有超180個城市從需求側優化調整房地產政策近500次。
6月份，政策暖風延續，但“三限”(限售、限購、限貸)放松政策力度有所放緩，落戶放寬和房票安置政策成為補充。截至2022年6月下旬，已有包括鄭州、麗水、紹興、海寧、鄂州等19座城市出臺“房票”制度。
政策利好疊加房企加大推盤力度，市場供貨量穩中有增，6月份，新房銷售也隨之顯著回升。6月份，全國商品房共計銷售18185萬平方米和17735億元，銷售面積和金額均高于上月。
值得注意的是，6月份正值618營銷和房企中期業績沖刺的時間節點，部分房企推出了如“首付5%起，首年0月供”特價房、小麥換房等多項以價換量的創新型營銷手段。但由于此類促銷活動多停留于去化壓力大的城市，而當月銷售回暖主要依靠熱點城市帶動，故此，當月全國新房價格持續回落的勢頭仍得到遏制。
根據國家統計局數據，5月份新房價格環比下降的城市數較上月減少四個，且比2021年11月高點(59個)減少了16個；6月份新房價格環比下探的城市數再次減少5個，有31個城市新房價格環比上漲。
中指研究院近日公布的數據亦顯示，2022年上半年，百城新建住宅價格累計上漲0.15%。4月以來，在持續性的穩樓市政策助力下，百城新建住宅價格穩中微升，6月百城新建住宅均價16205元/平方米，環比上漲0.04%，房價呈現底部企穩跡象。
在新房房價上漲的城市中，環比漲幅也有所擴大。其中，一線城市和長三角等熱點城市群的核心城市新房價格率先企穩。
根據國家統計局數據，6月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.5%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。
二線城市中，二季度以來，成都始終居于70城新房價格環比漲幅之首。6月份，成都新房價格較上月上漲1.3%，漲幅擴大了0.4個百分點。當月，杭州新房價格漲幅也達到了1%。
二手房市場亦呈現整體修復、區域分化的走勢。
成交量方面，貝殼研究院稱，在政策寬松和住房信貸環境改善的背景下，5、6月貝殼50城二手房成交量連續環比增長，環比增幅分別為14%、25%。二季度成交量比一季度增長約15%。從市場復蘇的節奏和力度看，強二線城市成交率先回暖。
成交回暖推動房價企穩。根據國家統計局數據，6月份，一二三線城市二手房價格分別出現了環比上漲、降幅持平和降幅收斂。
此外，第一財經注意到，相較于新房市場，當前，全國多個城市二手房市場修復更快。
從房價來看，6月份，三線城市二手房價格跌幅環比上月減少0.2個百分點，而三線城市新房價格跌幅與上月持平。克而瑞地產研究數據亦顯示，5月份以來，無論是杭州、南京等多熱點地區城市，還是在大連、東莞等弱二線城市和三四線城市二手房市場成交恢復速度加快。
中國社科院生態文明研究所理論研究室主任、中國城市經濟學會房地產專委會主任王業強告訴第一財經，短期“交付焦慮”的壓力會刺激二手房市場率先啟動，加快換房需求進入市場，對新房市場形成一定的擠壓。
“但在較長周期里，二手房市場的快速恢復有利于帶動新房成交量筑底回升。”王業強稱，當銷售端去化加快疊加房企融資壓力緩解，房企周轉效率會回歸正常化，資金流動性壓力也能得到實質性緩解，拿地信心逐步恢復，進而帶動土地市場修復。
下半年房價怎么走？
在多名業界人士看來，當前樓市邊際回暖的信號體現在一線城市和熱點二線城市，普通二線及以下城市預期仍在低位。整體性的銷售企穩或出現于今年第四季度。
從短期市場來看，億翰智庫宏觀首席研究員張化東稱，當前，樓市復蘇主要體現在部分城市剛需群體的需求釋放，下半年，為了讓樓市復蘇更具可持續性，仍需關注改善性需求和地產供給側的修復。
王業強也認為，房企的債務問題是影響當前房地產市場穩定的一個重要問題。
除此之外，在他看來，下半年房地產市場發展仍需注意三個問題：其一，當前市場信心仍未明顯修復，下半年需要通過繼續優化調控政策以助力市場信心恢復；其二，住房品質問題。疫情過后，市場對住房品質需要更高，而大量的改性需求要進入市場，也需要更高品質的住房產品；其三，市場分化的問題，尤其是對三四線以下的市場，樓市調控政策要穩。
“從全年來看，樓市銷售逐步修復是一個趨勢，但這個V形的右側也許更加平緩，需要有一個相對較長時間的恢復過程。”王業強稱。
上海師范大學商學院教授、房地產與城市發展研究中心主任崔光燦持相近觀點。他告訴第一財經，今年下半年房地產市場的復雜性與不確定或將總體增加，但總體上看是局部的、范圍可控的現象，并沒有影響房地產市場整體的供需關系。
崔光燦表示，由于當前樓市修復主要依靠熱點城市帶動，所以在未來沒有大的政策調整和預期轉換背景下，今年，房地產市場或將穩步回升，但明顯反彈的概率較小。
連平認為，考慮到部分城市限購、限貸等限制性措施或將在下半年退出，購房者在疫情得到有效管控后將回到房地產市場，疊加前期信貸優化政策顯效，三季度房地產銷售可能完成筑底，四季度銷售增速將重拾正增長。
“下半年房價可能‘先抑后揚’。”連平稱，結合過去類似周期的房價表現，預計本輪房價的拐點大致在三季度左右，全年新房價格漲幅在0附近，二手房同比下跌0.9%。
其中，在庫存處于低位、去年土地成交價格上漲等因素下，連平預計稱，熱點城市房價有望在三季度出現企穩回升。“一線城市房價表現可能相對堅挺，到年末新房價格漲幅可能達到4%左右，二手房價格漲幅在3%左右，較上半年有一定程度的回升。”
來源：第一財經
編輯：wangdc
