房訊網訊 8月10日，在2022中國商業地產投資專業展覽會暨第四屆中國商業地產品牌建設論壇上，由房訊指數主持編制的《2022中國商業地產100強研究報告》再次重磅發布，這項由房訊指數研究院主辦的測評工作，已連續開展4年，測評成果已成為評判商業地產開發企業和運營企業綜合實力及行業地位的重要參考標準。
房訊指數首席研究員劉凱表示，隨著中國經濟恢復發展和產業結構調整持續推進，商業地產正處于不斷調整、恢復的過程中，將在戰略、業態、產品、模式等方面不斷突破創新，新商業、新辦公、新園區的需求仍將持續增長，市場依舊擁有著巨大發展空間和投資價值。
以下為《2022中國商業地產100強研究報告》節選：
新商業 | 開發投資處于低位 去化壓力處于高位
隨著以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局的加快推進，我國消費結構從商品消費向服務消費轉變，服務消費加快擴容。在此背景下，商業地產迎來創新發展的機會，這也是在2021年快速恢復期間，突破激烈的同質化競爭的必由之路。
進入2022年，由于多個重點城市疫情出現反復，經濟下行壓力加大，消費活動受限，商業地產受到明顯沖擊。與此同時，在存量時代的大背景下，行業依舊面臨著一二線城市商業過剩危機、業態品牌同質化嚴重、Z時代消費客群崛起等諸多挑戰，破局存量市場需要滿足消費者日益提升的消費需求與商業品味。面對激烈的商業競爭，新趨勢層出不窮，首店經濟、體驗式業態引流潮流，新業態品牌、新運營理念，新消費場景不斷被探索嘗試，商業地產開啟運營新時代。
從企業角度來看，在房地產行業承壓調控和去杠桿的大背景下，房企紛紛通過進一步深化商業產布局，強化現金流穩健性，提高精細化管理水平。一方面通過輕資產運營快速擴張，輸出相對成熟的運營管理經驗；另一方面，借助數智化運營提升商業地產運營管理效率，內外兼修運營內功。
長期來看，中國經濟長期向好的基本面沒有改變，居民消費升級的趨勢沒有改變，國內消費市場空間巨大。隨著國內疫情得到有效控制，消費市場逐步復蘇，行業需要主動求變，積極把握消費需求變化趨勢，強化產品建設、提高運營管理能力，不斷探索新的發展模式，從規模增長向高質量增長轉變。
開發投資處于低位 服務消費逐步回暖
2022年上半年，由于受到疫情反復和經濟承壓的影響，疊加房地產行業面臨深度調整，全國房地產開發投資額出現負增長，同比下降5.4%至68314元；商品房銷售規模下降幅度更為突出，銷售面積68923萬平方米，同比下降22.2%，庫存增長，面臨較大的去化壓力。
從商業營業用房來看，國家統計局數據顯示，前6個月全國商業營業用房開發投資5528億元，同比下降8.7%；較受疫情影響的第一年即2020年同期也有下降，降幅為5.5%。可以看出，即使排除疫情因素，房地產整體行業的下行依舊給商業地產帶來了一定的負面影響，這與企業融資端收緊、面臨較大的資金壓力有直接關系。
來源：國家統計局 房訊指數整理
從疫情發生后的3年來看，開發投資額整體均處于低位，即使2021年出現了小幅的反彈，仍不及疫情前水平，顯現出較明顯的存量時代特征，商業地產進入理性發展階段，將從規模增長向質量發展轉型。
綜合五年同期數據來看，全國商業營業用房新開工面積呈現出明顯的逐年下降趨勢，且降幅逐年擴大。2022年上半年新開工面積為4535萬平方米，同比下降35%，較2018年同期的9218萬平方米減少了超過五成。竣工面積同樣出現較大的降幅，2022年上半年全國商業營業用房竣工面積為2369萬平方米，同比下降30.3%，較2018年同期（4753萬平方米）下降過半，降幅為50.1%。
竣工面積和施工面積的減少意味著中短期內新增供應量的縮減，為市場上供需矛盾的緩解提供了利好因素。從待售面積上也可以看出這種態勢。2022年上半年，全國商業營業用房待售面積12365萬平方米，同比減少3.2%，較2018年同期減少近2000萬平方米，去化壓力得到一定程度的緩解，但仍處于高位水平。
來源：國家統計局 房訊指數整理
在供應端放緩的趨勢下，商業地產銷售端表現突出，與住宅銷售呈現出相反的趨勢。2022年上半年，全國商業營業用房和辦公樓銷售同比均出現增長，其中全國商業營業用房銷售面積同比增長8.9%，達到4210萬平方米，較2020年增幅13.1%，雖仍不及疫情前，但表現出了較強的恢復態勢，反映出市場對商業地產長期發展仍抱有較強信心。
從市場消費環境來看，上半年，中國消費市場經歷了開局平穩、承壓下行和逐步回升三個階段，上半年整體社會消費品零售總額達21萬億元，同比下降0.7%。尤其自3月份起受疫情多發頻發等因素影響，消費市場受到較大沖擊，市場銷售同比下降。至6月份多數商品零售增速回升，餐飲消費持續恢復，部分地區市場銷售明顯改善，實體店鋪經營向好，消費市場積極恢復。
來源：國家統計局 房訊指數整理
伴隨著居民收入增長和消費支出的提高，消費市場恢復增長將得到有力支撐。上半年，全國居民人均可支配收入18463元，比上年同期名義增長4.7%，扣除價格因素，實際增長3.0%；全國居民人均消費支出11756元，比上年同期名義增長2.5%，扣除價格因素影響，實際增長0.8%。
下半年，疫情防控形勢向好以及促消費政策發力顯效，宏觀經濟大盤將得到穩固，消費市場將逐步回暖，消費有望持續恢復并呈現良好的發展態勢。尤其是房地產行業在利好政策刺激下趨向于穩定發展，也會給商業地產的恢復發展帶來正面效應。
優質項目持續落地 企業實現運營提升
2021年，在各地疫情得到有效防控的前提下，加之宏觀經濟政策調控，消費市場總體呈現恢復態勢，商業地產行業出現回暖，加之此前一年大量商業項目延遲至2021年開業，使得商業地產百強代表企業規模保持穩定增長。據統計，2021年全國新開業商業項目達545個，體量超4700萬平方米，新開業數量、體量同比2020年均大幅增長約35%。
綜合近五年數據來看，2021年的開業量實際為5年來第二低，僅高于受疫情影響嚴重的2020年，接近2016年水平，較最高峰時期的2017年、2018年下跌逾10%，顯現出商業項目新開業速度正逐步放緩，存量時代特征愈加凸顯。
值得注意的是，頭部企業不斷擴大商業版圖，新開業項目高度集中在頭部企業的現象持續。2021年，15家頭部企業開業項目數量超200家，占了全國總開業量的約37%。具體到企業來看，以萬達商管為例，2021年新增51個萬達廣場，其中包括全國首個第四代萬達廣場--深圳龍崗萬達廣場；新城控股在全國新開30座吾悅廣場，主要深耕華東區域，發力西南、華北及華中市場。華潤萬象生活2021年全年新開13個購物中心，并先后在深圳、上海、杭州、沈陽等一二線城市獲取11個輕資產管理項目。
來源：企業公開信息 房訊指數整理
截至2021年底，萬達廣場共計開業418座，覆蓋31個省區市、遍及200多座城市，繼續在業內保持著規模優勢；新城控股集團在全國開業及在建的吾悅廣場城市綜合體已達到191座，遍布國內136個大中城市；華潤萬象生活商管業務覆蓋全國45個城市，主要聚焦一二線城市及經濟實力雄厚的三線城市的核心地段，在營購物中心69個。
與此同時，市場對商業項目的運營提出更高要求，頭部商業地產企業積極應對市場變化，在提高運營能力和管理模式上提質增效。一方面依托科技力量構建智慧商業，通過數字化管理提升運營效率，同時又積極推動品牌建設，不斷創新消費場景，靈活調整品牌組合，打造新銳潮流的消費空間，保障商業項目穩定運營。
據企業年報，2021年龍湖商業已開業商場的同店銷售額和客流同比均實現超20%的增幅，商業租金收入同比增長40%至81.5億；新城控股商業運營總收入保持快速增長，吾悅廣場實現商業運營總收入即含稅租金收入86.00 億元，其中 26 座吾悅廣場運營總收入超億元。
來源：企業公開信息 房訊指數整理
此外，在存量時代特征凸顯的情況下，商業地產投拓更加謹慎，拓展方式更多元化，輕資產模式受到追捧。截至2021年底，29個有輕資產輸出業務的商業地產企業共有388個已開業在管輕資產商業項目，在減少持有風險的同時加快其營運規模的增長。
2022上半年，由于疫情在中國主要城市多點爆發，消費市場承壓放緩，社零數據不及預期，商業項目開業也深受影響，尤其是2、3、4月份開業量嚴重受挫，導致多個項目延期至下半年甚至2023年開業。據統計，全國27個主要城市下半年擬開業商業項目數量超280個，將接近2021年下半年實際開業量。
未來，在國家穩經濟促消費的政策指引下，整體消費將表現出足夠的韌性，同時，已累積豐富"抗疫"經驗的商業地產行業，在經歷多年市場風雨歷練后，也會得到迅速的恢復性發展。尤其是在在數字化科技賦能下，隨著5G等技術逐步成熟，行業經營質量和運營水平將不斷得到提升。
體驗消費破局存量 數字科技賦能商業
在移動互聯網高度普及的當下，以90后、95后及00后為主的Z世代消費者成為新消費的主力人群，他們追求個性和多元化的的特點，影響著消費市場格局，商業地產的運營邏輯與逐漸成長起來的消費大軍"Z世代"深度綁定，抓住"Z時代"年輕消費群體的需求，結合新型體驗式業態布局為商業地產提供了更大的想象空間，攜手潮玩品牌創造"零售+體驗"場景成為屢試不爽的破局新思路。
在"雙循環"新發展格局的帶動下，消費對經濟發展的基礎作用進一步增強，消費端的需求升級不斷帶動消費新模式和新業態的產生，體驗式消費市場發展迅速，成為購物中心發展變革的主流趨勢。購物中心對于消費者來說，不再只是一個購物空間，更是一個提供有趣、貼心、社交、生活的場所。
體驗式場景能為消費者提供線上所不具有的線下社交屬性與參與感，其更加開放的商業空間被賦予了生活社交元素，相比封閉傳統盒子型商業，可提供更多社交場景和沉浸式體驗，也為商業提供更多創作空間。體驗式消費通過對年輕消費圈層細分，營造獨特場景氛圍，打造IP提高話題度，舉辦不同主題活動等，增強消費沉浸式體驗感，最終實現對消費者的長效吸引力。例如成都"朗fun"建成全國首個賽博朋克風格體驗中心，聚焦Z世代年輕人社交文化，強視覺沖擊與開放式街區為年輕人提供了一個活力四射的四維商業空間。
過去一年來，"沉浸體驗"場景的打造成為商業地產的"熱詞"。沉浸式購物中心是用設計、科技等手段，構建空間與人的聯接，再造視覺沖擊與社交場景的展現。公共空間打造上具有高超的包容性、立體的層次性、百變的可塑性等特點。沉浸式購物中心通過文化IP的挖掘，加上AR、VR、MR等科技應用，再加上虛實結合的空間場景營造，打造出沉浸式環境，讓人體驗到感官的震撼和思維的認同，正成為商業綜合體的"下一個風口"。
人工智能和和以大數據為基礎的技術變革為零售物業發展提供了更多可能，零售物業利用大數據對消費者行為數據進行精細化分析，形成消費者畫像，預判消費趨勢，從而通過精準營銷吸引潛在客戶。同時，互聯網基因逐漸植入商業物業管理，海量網絡數據流量變為客流量，線下服務轉移到網絡自助提升顧客體驗的同時，大大提升了物業管理效率，O2O、大數據等互聯網思維及技術也在商業物業運營管理中得到廣泛應用，充分利用互聯網的社交屬性、信息傳播與分享屬性、直接交易支付屬性等，使消費者獲得更好、更直接、更豐富的消費體驗。
來源：房訊網
