2015年，中國長租公寓市場開始興起；此后的三年，在政府和市場的雙重助推下，中國主要城市的長租公寓市場迅速從“引入期”邁入“發展期”。過去的2年間，隨著政府多方面支持和規范租賃住房發展，市場迎來了更多參與者也呈現了多元化的長租產品和租賃客群；與此同時，入局長租公寓市場的資本開始增多，投資交易量迅速增加。2022年上海房地產大宗交易共計完成74宗中有15宗均為長租公寓，占比位列各資產類別第二。基于政策及市場變化，中國長租公寓市場已邁入“快速成長期”的嶄新階段。
2022年租賃住房
支持政策相繼出臺
2022年國家繼續加大對長租公寓市場的支持。在前期已出臺的土地供應傾斜、降低稅費、支持企業債券融資用于保租房的建設等政策基礎上，上海又發布了放寬住房公積金提取條件和提取金額、簡化申請辦理流程等利好政策。這些利好政策將有望進一步帶動長租公寓在2023年的租賃需求。
此外，2022年，四支保租房公募REITs成功發行，為未來更廣闊的租賃住房市場完成“投融管退”閉環提供寶貴經驗。具體相關信息請點擊“長租”破浪正當時——2023中國REITs市場展望。
上海長租公寓市場韌性猶在
2022年上海長租市場整體承受了來自疫情反復、防疫管控、租賃放緩等多方面壓力。即便如此，在2022年下半年生活逐漸恢復正軌后，在建長租公寓項目加緊建設，加速入市。據仲量聯行統計，2022年底上海在運營集中式長租公寓項目約369個，市場總存量已達10.8萬套。與此同時，2022年租賃市場遭遇挑戰，新增租賃需求有所放緩，上海長租公寓市場平均入住率達到86.3%。在整體經濟環境充滿挑戰的大背景下，長租公寓市場的平均入住率仍能維持在這一水平，展現較強韌性。
從項目分布來看，大部分長租公寓項目仍延地鐵沿線分布，且靠近辦公區域、產業園區或高校。從環線來看，長租公寓在外環外的套數存量占54%；內環內占比僅8.9%。各環線項目租金呈階梯式分布。
2022年是上海長租公寓大宗交易元年，大宗交易成交額近60億元，各類內、外資投資人入場交易，成交資產類別多樣。在投資策略上，具有改造潛力的機會型物業更受長租公寓投資人的關注，增值型投資交易占總交易額的75%，穩定型僅占25%。此外，長租公寓投資人對于項目區位的投資偏好趨于多樣化，各環線長租公寓成交比例均勻分布。
2023年上海長租公寓
市場將迎來量質齊升
預計2023年市場將迎來更多優質長租公寓項目的加快入市，隨著如健身區、閱覽室、社交中心等配套設施的日益完善，上海長租公寓市場將呈現出規模化、社區化和品質化的特點。仲量聯行預計2023年上海在運營長租公寓總存量將達到18.9萬套，較2022年新增約8.1萬套。
隨著R4租賃住宅地塊上的項目加速建設和入市，在2023-2025年間上海將有17.3萬套新增租賃住房入市，其主要來源為R4項目。其中，作為上海城區內首個大體量租賃社區，耀華國際社區將于2023年面向市場提供2212套租賃房源，該項目匹配了大面積及多功能業態混合的公共活動空間——項目內自帶約2萬平方米的公共服務空間，規劃了包含文化運動、教育培訓、餐飲零售、超市便利、生活服務等豐富業態，有望打造成世博地區的一大熱門商業街區。此外，位于閔行區浦江的浦江社區和楊浦區新江灣城的光華社區也即將向周圍的青年白領客群分別開放2362和1234套房源。2023年，長租公寓市場無疑將迎來更多品質項目的面市。
長租公寓的發展前景和韌性也給予了市場更多信心，不少投資人正視時機入市交易。在 “盤活存量資產”政策的引導下，2023年各類存量物業，例如閑置工業廠房、老舊酒店等將被改造為長租公寓。與此同時，一系列利好政策以及四單保租房REITs的成功上市，為長租公寓投資人提供了新的退出路徑，REITs退出類資產或將得到更多投資人的關注。
2023年的上海長租公寓市場，必將舒枝展葉，迸發新的生機！
來 源：仲量聯行JLL
編 輯：liuy
