根據CBRE世邦魏理仕近日發布的《2022年上海甲級寫字樓租戶普查》報告顯示，金融行業穩居上海甲級寫字樓需求榜首，制造業與TMT持續升級擴張；外資企業租賃面積穩定。
據悉，本次調查收集整理了截至2022年末上海260棟甲級寫字樓項目內近6840家進駐企業資料。從主力租戶構成來看，金融業（28%）、制造業（24%）、TMT（14%）、房地產建筑（11%）及專業服務業（10%）為上海甲級寫字樓市場前五大需求來源，前三大需求占比相較此前普查結果持續提升，行業發展勢頭強勁，其中傳統企業加速數字化轉型，積極開拓業務創新，驅動寫字樓需求新動能。從細分行業來看，金融業中的保險/證券/基金、制造業中的生物醫藥、TMT行業中的科技互聯網/電信通訊等在整體市場需求所占比重分別有所上升，充分展現了上海產業結構優化升級所帶來的寫字樓新勢能。
中外資租戶租賃面積方面，中資金融業、TMT、專業服業等行業企業近三年在滬不斷擴張升級，且對寫字樓品質的要求顯著提高，已經成為上海甲級寫字樓租賃需求的中堅力量。一些中資金融機構與TMT企業更偏好在滬購置總部樓宇，從區位分布來看，中資企業主要分布于陸家嘴、花木、世紀大道板塊，究其原因也是中資租戶以金融業居多，占比超三分之一，金融類機構特別是銀行、券商、保險與資管類均以陸家嘴為大本營。
外資租戶數量比重有所下降，但其在甲級寫字樓的總租賃面積并沒有縮減，并在市場租賃窗口期，積極實施擴租和升級搬遷。從區位分布來看，外資企業主要分布于陸家嘴、南京西路、淮海中路與前灘板塊，這與外資租戶構成有緊密關聯。其中，外資金融機構集中于陸家嘴，奢侈品、專業服務業更青睞南京西路，快消、傳媒集中于淮海中路，制造業、生物醫藥與醫療器械公司紛紛進駐前灘板塊。
值得關注的是，從行業布局來看，近年迅速崛起的新興商務區前灘與徐匯濱江板塊分別成為外資制藥公司/醫療器械與內資新能源聚集區，高品質新項目為企業整合或設立總部需求提供了更多選擇，也持續受到大面積、成本敏感型租戶的青睞。新技術涌現，數字孿生、元宇宙、萬能宇宙和混合現實的廣泛使用，使得TMT行業成為推動寫字樓需求持續增長、帶動產業聚集的重要推手。從租戶分布來看，TMT企業在核心商務區占比維持不變，而在核心拓展區的占比從2018年的7.8%上升到現時的11%，在新興商務區占比從2018年的18.8%上升到26%。
“上海寫字樓租戶的變化，是上海產業變遷的一個縮影。”世邦魏理仕華東區顧問及交易服務辦公樓部負責人張越表示：“未來幾年市場新增供應加量，現有的租戶結構會發生很大變化。隨著上海甲級寫字樓市場日趨成熟，租戶結構也正在細分化。未來在城市產業發展中，上海將打造‘2+3+6+4+5’，‘2’即傳統產業實現數字化、綠色生態兩大轉型；‘3+6’就是三大先導產業和六大重點產業；‘4+5’就是四大新賽道產業和五大未來產業方向，形成完整產業體系，利好寫字樓市場長期發展。
來源：世邦魏理仕
編輯：jinbao
