武漢優質寫字樓市場2023年一季度迎來一個項目交付，位于中國光谷商務區的中國特種飛行器研發中心西塔，為市場帶來4.5萬平方米新增供應，推升全市體量上升至698萬平方米。與去年同期相比，新增供應有所放緩，主要原因是受工期影響，部分項目延期交付。
新增供應延期，本季度以存量項目去化為主，加上一季度為傳統淡季，季內凈吸納量環比下降36.7%錄得6.6萬平方米，推動空置率環比下降1.0個百分點至41.9%。
從需求行業來看，金融業穩定輸出，在甲級寫字樓租賃需求中的占比達到29.5%，穩居第一，主要得益于銀行、保險、證券等傳統金融公司以及金融平臺公司，在存量項目的大面積租賃成交。房地產建筑業占比17.1%排名第二，其中超過50%來自工程建筑類型企業。消費品制造業在本季度排名上升至第三，占比達16.1%，主要來自頭部企業的大面積升級需求。科技互聯網行業需求占比12.0%，本季度下降至第四，租賃來源以小面積客戶為主，二級分類來看，超過半數來自To B端的軟件系統開發。
同時，受疫情后的行業調整余波影響，部分行業仍在進行資源整合。本季度錄得幾宗大面積退租案例，集中在保險、地產服務和二房東這三個子行業。
全市租金指數環比下跌0.3%，其中建設大道、漢口沿江商務區和航空路三個漢口的主要商務區降幅最為明顯，主要由于存量項目競爭，業主通過以價換量的租賃策略去化面積。同時，受不確定性因素影響，客戶裝修預算收緊，精裝產品備受青睞，業主提升辦公配套和服務更有利于在激烈的競爭中脫穎而出。
2023年第一季度，武漢零售物業市場無新項目開業，全市存量維持在767萬平方米。存量項目調改頻繁，尤其涉及大面積店鋪調整，推動全市空置率環比上升0.4個百分點至10.7%。
需求方面，潮流服飾品牌落戶核心區位高端零售項目，例如WE11DONE在武漢恒隆廣場圍擋首店；THOM BROWNE武漢首店選址武漢萬象城。國際美妝品牌持續拓店，藥妝品牌修麗可武漢二店在武漢群光廣場圍擋；高端護膚品牌朵梵進駐武商MALL武廣。
網紅餐飲品牌依舊保持強勁拓店勢頭，BUTTERFUL & CREAMOROUS黃油與面包華中首店、SHAKE SHACK武漢二店分別入駐武漢天地；wagas分別在武漢大悅城和武漢江宸天街開設新門店；達美樂披薩在武漢摩爾城繼續拓展門店。咖啡茶飲品類門店升級，茶顏悅色武漢首家新型門店小神閑茶館在武漢萬象城開業；星巴克甄選咖啡·酒坊在武商夢時代開設武漢第二家門店。
雖然客流回暖超過預期，但從去年底開始的商鋪退租潮在一季度有了更為充分的顯現。大面積店鋪調整頻繁，例如物外書店、十點書店，分別從武漢K11 Select和武漢江宸天街退租；國美電器關閉其位于武漢保利廣場和武漢經開萬達廣場的門店。
全市購物中心首層平均租金錄得每月每平方米309.4元，租金指數環比下跌0.6%，跌幅收窄0.3個百分點。預計年內租金將止跌企穩。
近日，國家發改委、中國證監會分別發布相關政策，支持消費基礎設施建設，將百貨商場、購物中心、社區商業等類型的零售物業納入公募REIT底層資產范圍。隨著新政推出，零售投資迎來利好，預計將支撐零售租金穩步回升。
2023年第一季度，武漢倉儲物流市場新增三個項目交付使用，均位于東西湖板塊，新增供應面積共計35.6萬平方米，與上一季度幾乎持平，較去年同期上升184.1%，推動全市存量上升至596萬平方米。
需求方面，第三方物流租賃需求占據主導。本季度全市凈吸納量共計錄得7.6萬平方米，環比下降18.2%，但較去年同期大幅上升。東西湖及江夏板塊項目通過以價換量的租賃策略推動存量項目持續去化。
全市空置率環比上升2.8個百分點至36.1%，創歷史新高。東西湖板塊受新入市項目租賃情況不如預期、大量新增供應入市的雙重影響，空置率大幅上升。此外，蔡甸、孝感、黃陂的空置率也在較高水平徘徊。
供應放量加劇市場競爭，租金繼續下行，全市平均租金報價環比下跌0.8%至每月每平方米23.6元。東西湖板塊跌幅最為明顯，其次為蔡甸和江夏板塊。
來 源：CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
