2023年第一季度，西安優(yōu)質(zhì)寫字樓市場未錄得新增供應入市，受個別乙級樓宇傾向整租及部分業(yè)主資金問題仍未緩解影響，年內(nèi)新增供應將集中在下半年入市。優(yōu)質(zhì)寫字樓市場總量仍保持在692.3萬平方米。其中甲級辦公樓體量為174萬平方米。寫字樓市場租賃情緒有所改善，市場需求明顯回暖。季內(nèi)，西安寫字樓市場凈吸納量環(huán)比上升67%，至5.4萬平方米，較去年同期亦上升3%。市場空置率重回下行通道，下降0.8個百分點，至31.4%。租金方面，小業(yè)主的持續(xù)降租導致整體市場可比租金環(huán)比下降1.3%，甲級寫字樓租金雖仍處下行通道，但隨著帶看量，問詢量及成交的增加，更多業(yè)主態(tài)度有所轉(zhuǎn)變，故甲級寫字樓降幅收窄，環(huán)比微降0.3%。
市場逐步回暖，行業(yè)煥活為寫字樓市場注入動能。本季度市場新增需求主要來自科技互聯(lián)網(wǎng)（23.2%）、房地產(chǎn)建筑（19.6%）與醫(yī)藥及生命科學（15.0%）。科技互聯(lián)網(wǎng)中以在線教育類平臺互聯(lián)網(wǎng)的新設(shè)立需求為主。教育行業(yè)在繼十八大報告中“鼓勵引導社會力量舉辦教育”及去年年底多條政策的相繼出臺迎來利好。季內(nèi)，西安寫字樓市場錄得來自非盈利性質(zhì)及在線職業(yè)、素質(zhì)教育等線上教育機構(gòu)近12,500平方米的新租需求。來自建筑工程類企業(yè)的辦公需求仍主導房地產(chǎn)建筑行業(yè)新增需求。其中，高新二期吸納了超過60%的新設(shè)立及升級需求。2023年作為“四個高新”跨越年實施“四個高新”重點項目598個，總投資10,930億元。建設(shè)規(guī)模的擴大使高新二期持續(xù)承接建筑工程類企業(yè)的升級搬遷需求。同時，作為“雙中心”主要承載區(qū)，隨著未來“未來之瞳”及“絲路科學城”等重點項目建設(shè)的提速，此類租戶的升級擴租趨勢將有所延續(xù)。季內(nèi)醫(yī)藥及生命科學行業(yè)在本地藥企的換租、升級需求拉動下放量明顯，占比有所攀升。
除此之外，第三方辦公運營商在本季度出現(xiàn)較大幅度收縮。2017及2018兩年寫字樓市場新增供應高峰期間，三方辦公運營商需求爆發(fā)，不計成本快速擴張導致其過高的運營成本，加之去年的行業(yè)震蕩在二級市場引起的退租潮使靈活辦公服務商運營承壓。在成本過高及租賃承壓的雙重影響下三方辦公運營商開始整合租賃面積，季內(nèi)錄得兩個運營商近14,000平方米面積的退租。
展望2023年，西安將迎來52.3萬平方米的新增供應，超過90%為甲級樓宇，且近70%均來自核心片區(qū)。但在租賃策略及建設(shè)進程等因素影響下，整體的新增供應中仍有約50%的面積可能出現(xiàn)延遲交付。同時隨著需求的逐步回暖，帶看量及問詢量的增加也預示了西安寫字樓租賃市場將重回活躍。
來 源：CBRE世邦魏理仕
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