因2022年疫情推遲交付的項(xiàng)目疊加年內(nèi)的新增供應(yīng)，2023年上半年深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)迎來(lái)9個(gè)項(xiàng)目共計(jì)60.5萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)小高峰，同比及環(huán)比增長(zhǎng)顯著。新增供應(yīng)聚焦前海片區(qū)，而深圳灣超級(jí)總部基地也迎來(lái)了首個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目的交付。
重啟開(kāi)放帶動(dòng)寫字樓需求逐季改善，第二季度錄得14.2萬(wàn)平方米的新增吸納，環(huán)比上漲47.0%，同比翻番有余，但距離疫情前的2019年同期水平仍有差距。2023年上半年需求同樣呈復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，共錄得23.8萬(wàn)平方米的新增吸納，同比實(shí)現(xiàn)1.5%的增長(zhǎng)，環(huán)比亦有提升。但受新增供應(yīng)密集入市的影響，整體市場(chǎng)空置率環(huán)比、同比分別上升1.5和3.2個(gè)百分點(diǎn)至20.3%。
行業(yè)監(jiān)管以及地緣政治等多重因素影響下，深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)需求清單重排，專業(yè)服務(wù)反超TMT成為第二大需求主力。金融以27.1%的需求占比位居需求榜首，同比上升1.8個(gè)百分點(diǎn)，其中傳統(tǒng)金融細(xì)分需求主要來(lái)自證券、銀行和保險(xiǎn)三大細(xì)分板塊。證券公司的需求主要來(lái)自大型內(nèi)資券商的搬遷需求帶動(dòng)，而銀行方面內(nèi)外資銀行新租賃均較為活躍。此外，投資理財(cái)和金融科技類企業(yè)新租也較為積極。專業(yè)服務(wù)板塊需求占比為17.2%，新租面積及租賃占比同比均有明顯提升，法律和咨詢?yōu)閮纱笮枨笾е暙I(xiàn)了該板塊8成以上的需求，占比分別為45.0%和38.3%。法律板塊方面，融資、IPO、退市重整、企業(yè)間的兼并收購(gòu)等活動(dòng)帶動(dòng)了律所業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)以及引致而來(lái)的辦公需求擴(kuò)張，除本地企業(yè)外，還包括來(lái)自于北京、上海的企業(yè)；而咨詢行業(yè)的需求主要源自企業(yè)管理、信息技術(shù)咨詢和稅務(wù)咨詢類企業(yè)。TMT受多重因素影響上半年需求滑落至第三位，需求占比15.0%，需求表現(xiàn)較為活躍的細(xì)分需求為電信通訊、平臺(tái)互聯(lián)網(wǎng)下的社交網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、跨境電商、互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)（大數(shù)據(jù)）、電商、云計(jì)算及運(yùn)用以及人工智能等。
搬遷需求依然為市場(chǎng)主流，占比超6成，同比變化不大，其中升級(jí)搬遷44.3%，略低于去年同期，主要來(lái)自同區(qū)域內(nèi)非優(yōu)質(zhì)樓宇和工業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)的需求提質(zhì)。本地企業(yè)和國(guó)內(nèi)企業(yè)租戶為成交主力，其中本地企業(yè)貢獻(xiàn)過(guò)半。從成交區(qū)域來(lái)看，上半年需求分布較為均勻，得益于新增供應(yīng)聚集或區(qū)域內(nèi)若干項(xiàng)目空置率的極大改善，前海、后海、華強(qiáng)北三個(gè)子市場(chǎng)需求占比位居前三，均在10%以上。
租金仍然處于下行通道，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)弱于預(yù)期，部分租戶對(duì)新租持謹(jǐn)慎及觀望態(tài)度。有鑒于此，疊加部分項(xiàng)目樓內(nèi)租戶到期的搬出計(jì)劃，業(yè)主主動(dòng)降價(jià)以留存原有租戶和吸引新租戶，從而最大限度地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)以應(yīng)對(duì)未來(lái)的不確定性。此外新增供應(yīng)的增加對(duì)于項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的加劇，更強(qiáng)化了業(yè)主的降價(jià)行為，從而令全市平均租金上半年環(huán)比下跌0.9%至每月每平方米181.6元。
來(lái) 源：CBRE世邦魏理仕
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