作為全球經濟復蘇的重要力量之一，中國前三季度的國內生產總值同比增速達4.8%。盡管內循環不暢帶來的下行風險仍占主導，但經濟韌性強、潛力大等有利條件未發生改變。宏觀調控政策的短期發力正在發揮立竿見影的政策效能，有效提振經濟復蘇的信心和預期。在全國辦公樓市場的微觀層面，宏觀改善仍需時間傳導，需求端持續低迷迫使供應端積極采取以降租為底層工具的組合策略，市場仍處于漫長艱難的探底過程。
1 自用型需求鞏固修復基礎，弱化市場流動性失衡風險。三季度，全國40個主要城市甲級辦公樓市場凈吸納總量為67.6萬平方米，環比增加4.0%，主要來自于一線及強二線城市的總部自用型需求支撐。然而全國市場化租賃成交量仍處于底部摩擦，有效需求不足是當前辦公樓市場的主要困境，低價刺激下的市場流動性在上半年已得到一定釋放，因此，以價換量的有效性在三季度有所減弱。辦公樓市場需求的結構性調整持續受到擾動，金融、專業服務等大面積租戶遵循審慎擴張與降本縮租的原則，拖累新租成交量的表現；跨境電商、新媒體等科技互聯網細分行業雖然帶來一定動能需求，但主要集中在中小面積段及新興子市場，持續性和穩定性偏弱的特質使其無法驅動市場全面復蘇。三季度，此類行業在深圳、廣州、杭州、成都、大連、南昌、合肥等城市均錄得相關租賃成交。
2 政策率先探底，釋放積極信號。近期宏觀調控措施顯著發力，逆周期調節力度加大。從企業端來看，降息降準等貨幣與財政政策的組合措施為企業應對下行周期提供了強有力的支持，有利于疏通企業融資渠道，緩解辦公樓市場來自企業端的需求凈流出。盡管短期內政策調整影響有限，但其對扭轉預期的信號意義顯著；從業主端來看，政策制定者積極通過改善投資環境和招商引資政策推進經濟再平衡，有利于穩定和抑制需求環境的進一步惡化。深圳和海口等城市的辦公樓市場因有效的稅收及招商政策支持，供需關系始終相對健康發展。此外，新質生產力的培育和研發成果轉化加速，部分地區的企業在政策扶持下降低了租金和稅務壓力，預計將為辦公樓市場帶來增量機會。
3 市場尚未見底，打破底線價格。三季度，全國40個主要城市的甲級辦公樓市場平均租金為80.3元/平方米/月，環比降幅在0.4%-5.6%之間。在經歷了需求增長受阻的持續困擾后，業主方壓力情緒在第三季度達到高點。為抓住流動的存量需求機會，業主方采取更加靈活激進的租金策略，以獲得競爭優勢。北京市場釋放個別極限價格以縮短租賃方決策周期。成都多數業主或困于市場或自身經營難題，不得不提出遠低于市場的價格，或制定非常規商務條款。南寧市場頭部項目租金下調接近極限成本，激發續租與搬遷需求。市場情緒低迷與租金策略激進正逐步縮小核心與非核心區域的價差，加速筑底。
指數解讀方式：以2022年第一季度數據為基準數，可進行橫向時間軸和縱向的城市間比較。
橫向而言，隨著各城市辦公樓體量增長、租金上漲或租賃去化，其指數較基數錄得增長，體現市場表現提升；同樣，各城市辦公樓租金下跌和空置擴大，將導致其指數較基數下滑。
縱向而言，盡管我們已從全國200余座城市中選取了政治經濟綜合影響力前40城市，但其辦公樓市場仍然差距巨大，京滬較其他城市斷崖式領先，銀川、拉薩等西北省會城市則相對靠后。
1 排名前10的城市
排名前10的城市中，杭州是唯一指數正增長城市。得益于游戲、傳媒公司的增量需求貢獻，杭州市場指數已連續六個季度保持正增長。北京市場以降本驅動的搬遷需求為主導，空置壓力未見明顯緩解，指數環比降幅錄得-5.8%，仍是所有一線城市中下降最快的城市。存量需求主導南京辦公樓市場，對市場成交促進有限，租賃活躍度未能達到預期水平，指數環比下降0.4%。
2 排名11-20的城市
排名11-20的城市中，多數城市市場基本面穩定。三季度，青島、福州、鄭州、天津的指數環比變化在±0.2%之間，市場基本面穩定。南寧市場供需失衡的壓力持續上升，指數已連續八個季度環比下降。
3 排名21-40的城市
排名21-40的城市中，東北省會城市排名普遍提升。三季度，隨著部分城市租金表現觸底，該區間市場指數波動幅度有所收窄。部分城市止跌企穩，哈爾濱和長春老工業基地受政策支持，重塑競爭優勢，吸引新質生產力企業入駐，指數排名有所上升。此外，海口在免稅政策推動下持續吸引貿易類企業的新設需求，空置率有效降低，指數連續三個季度環比攀升。
圖表解讀方式：以斜線劃分租金降幅不同階段的城市。斜線上方區間代表租金降幅較上季度放緩。例如一個城市上季度租金降幅為2%，本季度租金降幅為1%，則落入上方區間，反之則落入斜線下方區間。落在斜線上的城市代表連續兩個季度租金降幅不變。
1 租金趨勢
在全國40個主要城市中，僅5個城市的甲級辦公樓租金降幅較上季度放緩，其中京津冀地區的北京和石家莊租金跌幅均有所收窄。除此之外，其他城市群的租金普遍跌幅擴大，三季度成為定調全年市場景氣度的決勝局，業主均希望通過有效的刺激手段和折扣力度以促成交易，全國整體市場呈現加速筑底趨勢。
2 空置率區間
三季度，全國有25個城市的空置率保持相對穩定，波動幅度控制在0.5個百分點以內。按城市群劃分，成渝城市群的空置率表現最為均衡；大灣區的空置率區間有所擴大，主要受到深圳大體量新增供應的影響，使得空置壓力加劇；京津冀地區則繼續呈現分化趨勢。其他城市的空置率多集中在30%上下，顯示出全國范圍內的租賃市場仍面對較大空置壓力。
3 凈吸納量
三季度，大灣區3個主要城市的凈吸納總量達到24.5萬平方米，其中深圳表現突出，得益于部分企業的總部自用需求支撐，租賃去化面積約18萬平方米，遠超其他城市；長三角7個主要城市的凈吸納總量達到21.3萬平方米，其中上海貢獻了72%。京津冀和成渝城市群同樣受到科技型企業總部自用需求的驅動，凈吸納量在三季度由負轉正。
1 租金方面
在全國20個重點城市中，12個城市的跌幅超過2.0%。上海整體市場的租金環比下跌4.7%，租金優惠已成為推動以成本為導向的搬遷活動和整個辦公租賃市場升級的主要動力。除此之外，部分業主愿意為優質客戶提供更多元的一次性投入方案，以促成租賃成交。成都甲級辦公樓租金已步入加速下行軌道，三季度租金環比跌幅達5.4%，較上季度進一步擴大3.1個百分點。
2 空置率方面
空置率方面，在全國20個重點城市中，10個城市空置率環比提升。大連的甲級市場在平靜多年后于三季度迎來17.5萬平方米的新增供應，較低的去化速度使空置率大幅攀升11.5個百分點。而在空置率下降的城市中，廣州的降幅最為顯著。新興行業如跨境電商、游戲出海等賽道為廣州市場提供了增量需求支持，空置率環比下降1.3個百分點，其中新興子市場貢獻了約七成的降幅。
近期多項超預期的金融支持政策密集發布，體現了中央對于穩增長的堅定態度。實施貨幣總量的支持性政策將有助于緩解流動性壓力，并降低實體經濟的融資成本，推動市場信心的恢復。盡管政策效能傳導至企業端進而影響其不動產決策將是一個長期過程，需要時間和耐心，但一攬子政策的跟進與配合預示著未來經濟結構性改革的戰略變化，將為辦公樓市場帶來修復機遇。
來 源： 仲量聯行
