廣州甲級寫字樓市場報告
2024年第二季度
廣州甲級寫字樓市場參考指標(biāo)
租金走勢
第二季度，廣州市的寫字樓租賃市場繼續(xù)呈現(xiàn)出下行趨勢，租金水平滑落至每月每平方米135.0元，較上月環(huán)比下挫1.7個百分點。
值得注意的是，盡管珠江新城與天河北區(qū)域在上一季度經(jīng)歷了顯著的租金調(diào)整，但本季度內(nèi)這兩大子市場展現(xiàn)出了相對穩(wěn)定的租金表現(xiàn)，特別是珠江新城，其租金甚至實現(xiàn)了溫和的回升，顯示出一定的市場韌性。與此同時，越秀與琶洲區(qū)域，這兩個在上季度表現(xiàn)較為穩(wěn)健的市場板塊，本季度則面臨了更大的價格調(diào)整壓力，其中越秀區(qū)的租金環(huán)比下跌了1.4%，反映其市場調(diào)整步伐的加快。
“展望2024年第三季度，考慮到寫字樓市場租賃需求的增長動力尚處于調(diào)整蓄力階段，且金融城區(qū)域預(yù)計將有約10萬平方米的新增供應(yīng)入市，其或?qū)⑼ㄟ^其更具競爭力的租金策略刺激全市凈吸納量小幅增長。然而，鑒于整體需求尚顯疲弱，預(yù)計空置率面臨較大上行壓力，整體市場仍將靜待需求的進一步釋放。”
供應(yīng)與需求
第二季度，廣州迎來本年的首個新增供應(yīng)——保利南方財經(jīng)大廈，該項目的入市降為全市帶來達50,000平方米的新增供應(yīng)。
受新增供應(yīng)的刺激，全市整體市場活躍度有所提升，租賃需求實現(xiàn)溫和增長，全市凈吸納量增至31,618平方米。值得注意的是，金融城因新增供應(yīng)的良好去化，吸納量位居全市首位；珠江新城緊隨其后；相比之下，越秀區(qū)則面臨租戶流出的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，反映該區(qū)域在市場競爭中的調(diào)整壓力。
企業(yè)需求層面，新租需求成為市場主導(dǎo)力量，占比高達34.7%，標(biāo)志著市場環(huán)境正逐步修復(fù)與改善。同時，市場需求呈現(xiàn)出鮮明的多元化特征，減租、租約重組的比例與擴租相近，企業(yè)既注重成本控制與效率提升，也不失時機地尋求業(yè)務(wù)擴張，體現(xiàn)了市場需求的復(fù)雜性與靈活性。
從行業(yè)結(jié)構(gòu)來看， TMT行業(yè)憑借互聯(lián)網(wǎng)電商平臺、廣告?zhèn)髅郊傲髅襟w運營等領(lǐng)域的強勁需求，躍居首位，成為本季度租賃市場的核心驅(qū)動力，占全市總租賃需求的比例達29%。制造業(yè)緊隨其后，家用電器、日用化工、精密儀器等細(xì)分領(lǐng)域企業(yè)需求顯著增長。而專業(yè)服務(wù)業(yè)雖退居第三，但留學(xué)咨詢與律所的需求依然穩(wěn)健，前者展現(xiàn)出更強的擴張意愿。
“展望2024年第三季度，考慮到寫字樓市場租賃需求的增長動力尚處于調(diào)整蓄力階段，且金融城區(qū)域預(yù)計將有約10萬平方米的新增供應(yīng)入市，其或?qū)⑼ㄟ^其更具競爭力的租金策略刺激全市凈吸納量小幅增長。然而，鑒于整體需求恢復(fù)尚顯疲弱，預(yù)計空置率仍將面臨上行壓力，整體市場仍將靜待需求的進一步釋放。”
投資市場
2024年第二季度，廣州寫字樓大宗交易市場略有升溫，錄得一宗成交，成交金額為人民幣2.16億元，標(biāo)的為廣州海灝國際大廈的寫字樓單元。
在廣州寫字樓市場租金下行壓力不減的背景下，廣州寫字樓項目普遍面臨營收下滑的困境，部分開發(fā)商為緩解債務(wù)壓力、加速資產(chǎn)變現(xiàn)，不得不放寬對大宗交易標(biāo)的物的價格要求，以穩(wěn)定并提升投資回報率，撬動蟄伏的需求。
“大宗交易買家普遍持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度，導(dǎo)致市場去化壓力依然嚴(yán)峻。值得注意的是，本季度不僅寫字樓大宗交易市場有所動作，商住項目、工業(yè)項目等也產(chǎn)生了引人注目的交易，顯示出市場整體在細(xì)分領(lǐng)域中的活躍度與潛力。”
來 源：萊坊
