北京，2025年3月10日 -- 全球領先的房地產服務及咨詢機構戴德梁行今日發布《2025年兩會政府工作報告解讀》。戴德梁行首席政策分析專家、北區研究部主管魏東指出，2025年作為"十四五"收官之年，政策聚焦"穩預期、擴內需、促轉型"，以財政加碼、科創引領、存量盤活等舉措為商業地產注入結構性機遇。
消費提振：零售物業迎擴容升級
報告將"提振內需"列為年度首要任務，在外部環境充滿不確定性的前提下，大力挖掘消費潛力，提振內需，依靠消費帶動經濟增長是讓當前中國經濟走出低迷的重要途徑和手段。
中國的零售市場也正在經歷消費重構及運營的大資管時代，追求品質、社交、個性、體驗的消費需求正成為主流，這些需求倒逼消費場景不斷迭代升級。隨著基礎設施公募REITs擴容至消費基礎設施，零售物業投融管退閉環的形成也極大激發了投資者的投資意愿。戴德梁行的數據顯示，2024年，商業類項目的投資成交額占比由2023年的10%上升至14.85%（圖一），2025年趨勢仍將延續。
圖一：2023-2024年中國內地大宗交易市場各業態物業成交金額占比對比
來源：戴德梁行資本市場部
科創驅動：寫字樓需求結構性回暖
新質生產力"成為轉型核心，商業航天、低空經濟、6G等新興產業加速布局，預計2025年低空經濟規模突破8,500億元，年均增速超30%。
中國高科技產業在全球舞臺逐漸開始扮演引領者角色。投資者開始重新審視中國科技企業的價值，在資本市場，從2024年底開始，中國科技十杰在資本市場的表現亮眼，以2023年底為基準，十大科技類企業截止至2月底股價漲幅達57.39%（圖二）。
圖二：以2023年底為基準中國科技十杰與美國七雄股價增長走勢
來源：東方財富網/戴德梁行研究部
中國科技十杰包括：阿里巴巴，騰訊，美團，小米，比亞迪，京東，網易，百度，吉利，中芯國際
美國七雄包括：Apple, Microsoft, Alphabet, Tesla, Meta, Nvidia, Amazo
過去兩年，經濟下行壓力導致中國內地寫字樓租賃需求銳減，全國多個城市出現寫字樓租金下滑、空置率大幅上升的情況。政府加大力度促進平臺經濟發展可有效帶動就業，擴大居民消費，其業務的擴張能夠有效帶動寫字樓及產業園區需求的增長。此外，2024年5月，國家金融監督管理總局發布《關于銀行業保險業做好金融"五篇大文章"的指導意見》，鼓勵"投早、投小、投硬科技"，科技型中小企業擴張將激活寫字樓需求。我們預計，中國內地寫字樓市場需求有望較2024年實現增長，部分城市寫字樓租金有望在下半年止跌企穩。
樓市新政：專項債加速存量資產盤活
房地產"止跌回穩"首入總體要求，4.4萬億專項債用于投資建設、土地收儲和收購存量商品房，消化地方政府拖欠企業賬款等，該政策釋放了明顯加大的財政支出信號，地方政府通過專項債資金收購開發商土地和完工項目是推動房地產市場恢復正常的關鍵所在。廣東率先試點，307億專項債回購220宗閑置土地，收儲價超430億元，模式或全國推廣。這將有利于盤活低效利用土地，有效緩解房企資金壓力，降低市場供給，穩定住宅市場價格。同時，收儲后的土地可通過改造優化用途為城市土地的集約化利用騰挪空間。
今年，隨著政府對商辦市場重視程度的提升，開發企業在非核心區域配建的未建成辦公樓宇、老舊及低效辦公樓宇的盤活和改造力度將會加大，這些舉措有望在一定程度上緩解商辦市場的供應壓力。
外資加碼：大宗交易活躍度升溫
電信、醫療、教育等領域擴大開放試點，截至2024年底，已有2，343家外資企業已入駐電信市場。中國美國商會發布的《2025年中國商務環境調查報告》顯示，70%消費類外企計劃2025年追加在華投資。這體現了跨國公司持續投資中國、深耕中國的意愿和信心。
綠色轉型：ESG成資產價值核心要素
2025年政府工作報告系統勾勒了中國高質量發展的藍圖，為企業ESG實踐和創新提供了清晰的發展脈絡，在低碳轉型背景下，踐行ESG理念形成企業的核心競爭力是進一步推動可持續高質量發展的戰略選擇。
戴德梁行首席政策分析專家、北區研究部主管魏東表示，2025年的政府工作報告將發展策略聚焦中國國民經濟長期轉型問題而非短期的風險應對，鑒于外部環境存在極大不確定性，中國政府加大財政和貨幣支持力度。消費與科創"雙引擎"將驅動商業地產復蘇。零售物業直接受益政策紅利，寫字樓及產業園區市場逐步筑底，市場活躍度有望提升，存量資產運營能力將成為穿越周期的關鍵競爭力。
