2025年第二季度，北京甲級寫字樓延續(xù)一季度“總量去化、區(qū)域分化”的態(tài)勢。空置率連續(xù)七個季度穩(wěn)定在20%左右的水平，市場正處于新增供需動態(tài)平衡階段。凈有效租金降幅進(jìn)一步收窄，為近三季度最小租金降幅。
01 市場空置率維持穩(wěn)定 租金降幅收窄
2025年二季度，北京甲級寫字樓凈吸納量達(dá)到3.2萬平方米，連續(xù)八個季度實現(xiàn)去化。下半年市場依舊會受到企業(yè)辦公空間集約化整合疊加自有物業(yè)回遷潮的影響，預(yù)計全年凈吸納量將會同比收窄。
2025年二季度，北京甲級寫字樓市場共有一個新項目——中海金融中心T1和T4入市。新增供應(yīng)和市場需求實現(xiàn)供需動態(tài)平衡，空置率穩(wěn)定在20.2%，同比微降0.4個百分點。租金依舊呈下降趨勢，環(huán)比降幅持續(xù)收窄，為近三個季度最小租金降幅。
02 市場需求呈現(xiàn)“西進(jìn)東穩(wěn)”態(tài)勢
今年上半年，北京甲級寫字樓市場需求一直呈現(xiàn)“西進(jìn)東穩(wěn)”態(tài)勢，新增需求高度集中于產(chǎn)業(yè)能級躍升的中關(guān)村、麗澤及金融街三大戰(zhàn)略西軸。
其中，金融街依然是北京市場的壓艙石，空置率維持在全市最低的11.7%。麗澤商務(wù)區(qū)上半年累計去化5.3萬平方米，空置率進(jìn)一步下降至21.5%。中關(guān)村市場作為高新企業(yè)空間擴(kuò)張的主要子市場，上半年凈吸納量突破6萬平米，連續(xù)四個季度累計去化總量接近16萬平方米，創(chuàng)有歷史記錄以來的最快速度。
03 市場預(yù)估
2025年恰逢未來三年新增供應(yīng)低谷，下半年預(yù)計還有一個新項目進(jìn)入北京甲級寫字樓市場。供應(yīng)側(cè)壓力的降低為北京甲級寫字樓市場空置率持續(xù)下行創(chuàng)造了有利條件，但需求側(cè)的不穩(wěn)定性仍是核心挑戰(zhàn)。若下半年市場需求未出現(xiàn)明顯回升，預(yù)計年末空置率還將穩(wěn)定在20%左右高位水平。
在當(dāng)前高空置率與需求疲軟的雙重壓力下，短期內(nèi)北京甲級寫字樓市場租金下行的趨勢將難以逆轉(zhuǎn)。因此，預(yù)計未來三年北京甲級寫字樓市場租金仍將處于下降通道中。
04 總結(jié)與建議
在科技創(chuàng)新驅(qū)動的新周期，我們將看到更多企業(yè)選擇從低效資產(chǎn)向優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，同時北京甲級寫字樓市場也會迎來殘酷的出清周期，雙周期共振將驅(qū)動優(yōu)質(zhì)企業(yè)資源向頭部項目快速集聚。
伴隨租金深度調(diào)整釋放價格彈性，疊加軌道交通網(wǎng)絡(luò)突破地理桎梏，企業(yè)在維持租賃成本預(yù)算不變或降低的前提下，亦可實現(xiàn)區(qū)域選擇半徑的大幅擴(kuò)張，可觸達(dá)的優(yōu)質(zhì)項目數(shù)量翻倍，選址自由權(quán)出現(xiàn)革命性躍遷。對資產(chǎn)持有方而言，新周期決勝法則已然明晰：在雙周期疊加變局中，唯有高效鎖定優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)錨點，方能搶占戰(zhàn)略制高點。
北京甲級寫字樓市場正通過“產(chǎn)業(yè)升級→供需再平衡→價值重塑”的螺旋演進(jìn)，完成存量時代的涅盤重生。
來 源： 高力國際
編 輯：liuy
