2月2日，“這個政策如果嚴格執行，對于行業來說有著核彈級影響。”在北京發布租賃市場新規后，有專家如此對中新經緯記者感嘆。2日2日，北京市住建委、市市場監管局、市金融局、市網信辦、北京銀保監局五部門發布《關于規范本市住房租賃企業經營活動的通知》，《通知》將于3月1日正式實施。春節前，北京對租賃市場的整頓終于拉開帷幕。
北京市住建委網站截圖
此次北京《通知》有三個內容最關鍵——
第一、住房租賃企業向承租人預收的租金數額原則上不得超過3個月租金，收、付租金的周期應當匹配。
第二、住房租賃企業向承租人收取的押金應當通過北京房地產中介行業協會建立的專用賬戶托管，收取的押金數額不得超過1個月租金。
第三、銀行業金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業。這三條內容其實管控了三種資金，包括租金、押金和首付貸資金。
嚴禁“長收短付”
長租公寓禁收三月以上租金
《通知》明確，限制租賃企業“資金池”，嚴禁“長收短付”，住房租賃企業向承租人預收的租金數額原則上不得超過3個月租金，收、付租金的周期應當匹配。
房產微信公眾號“京房字”指出，針對蛋殼公寓事件暴露出來的問題，此次出臺的新規逐條逐項的提出了規范和監管的具體措施，全篇幾乎90%以上，都是如何規范住房租賃、保護房主和租客雙方的合法權益，避免租賃交易風險的。
首先，租金的“長收短付”是長租公寓的最大問題。長租公寓向租客一次性收取半年甚至一年的房租，卻按季度甚至按月支付給房主，形成自己的資金池，而且一旦資金鏈斷了，房主收不到租金，但租客預交的長期租金又要不回來，損害了房主和租客的利益，形成了矛盾糾紛。
對此，《通知》中明確規定，住房租賃企業向承租人預收的租金數額不得超過3個月租金，收、付租金的周期應當匹配。也就是說，長租企業找租客收的租金，最多也就是按季度交。而且如果租客是按季度交租的，那么長租公寓給房主也應該按季度支付房租。
中原地產首席分析師張大偉告訴中新經緯記者，“北京的調控新政策要求限制租賃企業‘資金池’，嚴禁‘長收短付’，不準超過3個月租金，這就代表了這類租賃企業基本失去了挪用資金池的可能性。”
資金池沒了！租金貸不得打給長租公寓
其次，租金貸也是這次蛋殼事件中暴露出來的一個大問題。業內人士指出，租金貸最大的問題，就是本應放給租客的貸款，卻被直接轉付給了長租公寓，成為了長租公寓擴張的資本。
因此，此次北京《通知》中明確，銀行業金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業。
也就是說，租客申請了貸款，可以直接把貸款發放給租客，其用于支付房租。或者是簽訂協議后，發放給房東，用于租客支付租金。反正就是不能給長租公寓企業。
另據新京報報道，北京市住建委表示，此前已經預收租金超過3個月的部分和存量“租金貸”，租賃企業要建立專戶逐步化解。
押金須納入專用賬戶托管，企業不能擅自動用和挪用
押金同時也是之前長租公寓矛盾糾紛中的一個重要
問題，租客的押金交給了長租公寓，但出現糾紛時，長租公寓無法給房主退還押金。
此次《通知》要求，長租公寓企業向承租人收取的押金，應當通過北京房地產中介行業協會建立的專用賬戶托管，收取的押金數額不得超過1個月租金。
這類似于二手房交易的資金監管，由一個專門的賬戶來托管，長租公寓企業不能挪用。
《通知》規定，長租公寓企業應于合同終止后2個工作日內通知北京房地產中介行業協會退還押金，中介協會應在1個工作日內將押金的本金和同期存款利息退還給承租人。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，對于租金來說，杜絕了“長收短付”的現象，防范長租公寓企業賺“差價”，這也是為了規范租金的使用。而對于押金來說，既規定了押金只能收取一個月的水平，同時也明確了押金托管的概念。
張大偉認為，沒有資金池，沒有租期錯配就不再有暴雷的可能性，所以北京的調控解決了根本問題，只要嚴格執行，這個行業將出現顛覆變化。
“租賃市場因為不需要過戶確權，所以很難監管，包括之前的不準隔斷等政策，大部分公寓企業并未執行，所以這一長租公寓政策如果嚴格執行，對于行業來說有核彈級影響。但具體的政策影響還要看落地執行情況。特別是大部分大型公司是否執行。”他補充道。
官方喊話：堅決叫停以圈錢為目的大搞金融化、資本化的邪路歪招
據“京房字”微信號，北京市住建委有關負責人表示，近年來各地長租公寓爆雷事件頻發，究其原因，多為搶占市場、擴大規模，采取高進低出、長收短付、租金貸款等違規行為盲目擴張，導致其經營難以為繼。
共性問題，一是以互聯網思維主導經營，通過燒錢、沖量、包裝上市方式實現套利，經營模式風險高。
二是長期依賴于股權融資，靠股東輸血維持經營。資本在租賃市場等民生領域跑馬圈地的同時，又千方百計規避社會責任。
三是通過銀行租金分期貸款變相融資，直接形成資金池，走上高杠桿瘋狂擴張之路，并轉嫁風險，使社會被動埋單、政府被迫接盤。
北京市多措并舉貫徹落實“租購并舉”國家戰略，大力培育和發展住房租賃市場，支持和鼓勵長租企業規范、穩健經營，對以圈錢為目的大搞金融化、資本化的邪路歪招，北京市將會堅決叫停，主動引爆。
來 源： 中新經緯
編 輯：liuy
