1月17日，南寧住房公積金管理中心發布《南寧住房公積金個人住房貸款管理實施細則（征求意見稿）》，面向社會公開征求意見。市民如有意見或建議，可在2022年2月15日前反饋至管理中心。
相較之前的政策，意見稿有出現哪些新變化？管理中心就相關政策進行了編制說明。
新政變化一：首套公積金最高額度調整為70萬元
記者了解到，此次征求意見稿最大的變化就是，每筆公積金貸款的可貸額度由公積金中心按照本市規定的公積金貸款最高額度、貸款額度計算公式、住房價值、首付款比例、還貸能力系數、信用狀況等規定進行測算，綜合評估借款申請人實際情況后，取最低值確定（向下取整為1000元的整數倍）。
征求意見稿提出，首套房公積金貸款的最高額度為70萬元，第二套房公積金貸款的最高額度為60萬元。
公積金繳存余額指借款申請人申請貸款時的個人賬戶余額，借款申請人配偶在本市或異地正常繳存公積金的，其個人賬戶余額可以關聯計算貸款額度。借款申請人配偶個人賬戶繳存狀態處于封存、非正常繳存狀態的，其個人賬戶余額不能關聯計算貸款額度；繳存余額倍數為10倍；繳存時間系數按借款申請人連續正常繳存公積金的時間確定：當連續正常繳存時間介于6個月和23個月時，繳存時間系數為0.8；當連續正常繳存時間介于24個月和35個月時，繳存時間系數為1；當連續正常繳存時間介于36個月和59個月的，繳存時間系數為1.2；當連續正常繳存時間為60個月及以上的，繳存時間系數為1.5。
風險防控系數根據申請貸款時南寧公積金中心的資金運用率（指南寧公積金中心公積金貸款余額占公積金繳存余額的比率）確定：資金運用率不超過85%時，風險防控系數為1；資金運用率超過85%但不超過90%時，風險防控系數為0.9；資金運用率超過90%但不超過95%時，風險防控系數為0.8；資金運用率超過95%時，風險防控系數為0.7。
需要注意的是，資金使用率以上一年年度報告為準。借款申請人要充分了解公積金使用政策，避免因辦理公積金提取業務而影響公積金貸款額度。
新政變化二：兩年內信用卡連續逾期3期以上拒絕貸款申請
意見稿提出，住房公積金個人信息主要審查是否有騙提騙貸行為，征信系統信用記錄包括貸款和信用卡透支。借款人或其配偶及其他共同借款人有近一年貸款連續逾期2期以上或兩年內連續逾期3期以上的惡意拖欠記錄的，拒絕其貸款申請；借款人或其配偶及其他共同借款人有近一年信用卡透支連續逾期3期以上的惡意拖欠記錄的，拒絕其貸款申請；借款人或其配偶及其他共同借款人被列入商業銀行監控黑名單內的，貸款委托人應拒絕其貸款申請。
申請公積金貸款時，所購再交易自住住房存在以下情形之一的，不予貸款：買受人已擁有房屋部分產權并購買該房屋剩余產權的；買受人與出賣人之間為父母、子女關系，或曾為夫妻關系的；磚木結構，無獨立廚衛，被有關部門鑒定為危房，被有關部門認定為已改變產權用途，或存在抵押物不宜處置的其他情形的。
相關負責人指出，上訴所列情況在業務實操過程中如不加以限制，極易引發通過房屋產權交易套取公積金貸款的行為或對南寧公積金中心實現債權產生不利影響。
新政變化三：支持首套或二套改善住房貸款不支持三套房貸款
征求意見稿提出，借款申請人在南寧市行政區域（鐵路分中心的借款申請人在購房所在地的行政區域內，以下統稱“本行政區域”）無住房，且在全國范圍內未使用過公積金貸款的，認定為購買首套住房，執行首套房公積金貸款政策。
征求意見稿提出，公積金貸款支持繳存職工家庭購買首套自住住房或第二套改善居住條件的自住住房，不支持購買第三套及以上住房。
什么情況下才會被認定為二套房呢？借款申請人在本行政區域有一套住房且在全國范圍內未使用過公積金貸款的；借款申請人在本行政區域有一套住房且在全國范圍內使用過一次公積金貸款并已還清的；借款申請人在本行政區域無住房但在全國范圍內使用過一次公積金貸款并已還清的；借款申請人購買危舊房改造住房還建項目的，如在本區域有兩套（含）以上住房或使用過一次公積金貸款并已結清的，執行第二套房公積金貸款政策，不受住房套數限制的，有上述情形之一的，就認定為購買第二套住房，執行第二套房公積金貸款政策。
借款申請人在本行政區域內有兩套或以上住房的；借款申請人在全國范圍內使用過兩次或以上公積金貸款的，有上述情形之一的，認定為購買第三套及以上住房，不予貸款。
據了解，房屋套數的認定，南寧公積金中心可通過房產管理部門房屋登記信息系統、全國公積金信息系統等平臺信息認定借款申請人的住房套數，在鐵路分中心繳存的職工還需向鐵路房產管理部門查詢住房套數。
對于已經賣出、已經贈予、已經析產的住房，以房產管理部門的不動產轉移登記為準，經認定后，可補納入住房套數計算。
以下這些問題還需要再了解
住房價值標準該如何認定？
意見稿提出，新建自住住房的房屋價值以住建部門確認的備案毛坯房總價為準，房屋裝修價不納入總價計算；再交易自住住房的住房價值以房屋買賣合同約定的價格、增值稅發票顯示的價格兩者中的最低值，確定住房價值；建造、翻建、大修自住房的住房價值以符合上述條件的合法房地產評估機構出具的房產評估報告確定，被列入有關住建管理部門年度房地產評估機構抽檢不合格名單的除外。商轉公貸款自住住房的住房價值以原商業貸款抵押物價值為準。
執行首套房政策，首付款比例不得低于住房價值的20%，即可貸額度不高于住房價值的80%；執行二套房政策的，首付款比例不得低于住房價值的40%，即可貸額度不高于住房價值的60%；
商轉公貸款的可貸額度除滿足規定的條件外，還須不高于商業貸款的貸款本金余額；
借款申請人存在房屋被征收情形的，所置換的房屋或用貨幣補償款新購住房需要申請公積金貸款的，除滿足相關規定條件外，還需按置換房屋需補交的房款或新購住房款扣除貨幣補償款的差額確定房屋可貸額度。
還貸能力系數該如何確定？
申請人月還款額不高于申請人月收入的50%
意見稿提出，借款申請人償還貸款月還款額一般不高于借款申請人月收入的50%；貸款月還款額是指個人征信系統顯示的各類負債（包含但不限于商業貸款、信用貸款、貸記卡或準貸記卡大額透支、擔保等）月還款額和申請的當筆公積金貸款月還款額之和；申請純公積金貸款的借款申請人月收入扣除月還款額后，仍超過基本生活費標準的，月還款額與月收入的占比上限最高可按60%計算；如申請公積金組合貸款，月還款額占借款申請人月收入的比例上限最高仍按50%計算；基本生活費標準以南寧市統計部門向社會公布的上一年度基本生活費為準。
借款申請人月收入認定標準如何？
據了解，每筆住房公積金貸款的可貸額度綜合五項限額標準后取最低值確定。
那么，繳存職工的月收入認定標準該如何認定呢？根據意見稿，以申請公積金貸款時的繳存基數為準，借款申請人如遇繳存基數調整，需待調整完畢且按新的繳存基數正常繳存后，方可按新繳存基數認定。繳存職工個人賬戶繳存狀態為封存、非正常繳存的，不能認定繳存基數；存在異常調整繳存基數等情況的，職工需要提供銀行收入流水、社保個人參保繳費資料、個人所得稅完稅憑證等資料進一步核實，確定月收入。未繳存公積金及非正常繳存公積金的共同申請人的月收入，以所在單位出具的收入證明、近6個月的銀行收入流水、社保個人參保繳費資料、個人所得稅完稅憑證為依據。所提供的相關資料顯示月收入不一致的，取最低值確定月收入。
特別提醒：借款申請人申請貸款時有下列情形之一的，視具體情況降低其貸款額度：借款申請人有擔保行為的，以借款申請人計算的最高可貸額度扣減其擔保的貸款金額；未達到規定的不予貸款情形，但存在其他影響公積金貸款償還情形的。需要注意的是，每筆公積金貸款額度應同時符合以下限額標準：不得高于規定的最高貸款額度：首套房最高額度70萬元，第二套最高額度為60萬元；不得高于按借款申請人申請時其住房公積金賬戶繳存余額乘以繳存余額倍數、繳存時間系數、風險防控系數所確定的貸款額度，即：貸款額度=借款申請人公積金繳存余額×繳存余額倍數×繳存時間系數×風險防控系數；不得高于房屋總價扣除首付款金額后剩余的價款；不得高于按借款申請人還貸能力系數（每月還款額與家庭月收入之比）確定的貸款限額；借款申請人信用狀況等其他影響貸款額度的因素。
意見稿提出，公積金貸款期限應以整年計算，且貸款到期日不超過借款申請人法定退休時間。借款申請人連續足額繳存住房公積金5年以上的，貸款期限可以延長至法定退休年齡后1年至5年，貸款期限最長為30年。相關負責人指出，通過房齡與貸款期限相互制約平衡的方式，既滿足有需求人群貸款的要求，又保障南寧公積金中心貸款資金的安全。
來源：南寧晚報
編輯：wangdc
