近日，由北京麥田房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（以下簡稱麥田房產(chǎn)）與澤平宏觀聯(lián)合發(fā)起的《北京改善性住宅研究報告2023》（以下簡稱《報告》）正式發(fā)布。《報告》從宏觀角度闡釋了房產(chǎn)交易進入慢周期之后的消費趨勢，深層次分析解讀了改善性住宅的特點、購買改善性住房應該考慮哪些因素以及房產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)對改善性需求的重要性，為消費者在購房改善時提供有價值、有意義的參考。
《報告》顯示，2022年，北京單價10萬以上住宅成交量創(chuàng)歷史新高，且北京改善性需求占比54.0%，已超越剛需成為住宅市場增長新動能。數(shù)據(jù)顯示，從新房市場看，2014—2022年三居室成交占比從35.9%增至39.1%，115-140平方米、140-200平方米、200平方米以上成交占比分別從16.3%、11.8%、7.2%升至18.3%、16.2%、9.0%。
而從改善性群體以及住宅需求方面來看，北京改善性群體98.2%為30歲以上，超8成為本科及以上學歷，超七成改善性消費者通過賣掉原有住房獲得改善資金。而對于改善性購房的需求，首要考慮的因素是位置，朝陽區(qū)、海淀區(qū)、西城區(qū)等核心區(qū)域是改善性群體最喜歡的區(qū)域。而且，住宅需求也從房屋本身向社區(qū)配套設(shè)施、服務(wù)等方向延伸，生活便利設(shè)施、物業(yè)管理服務(wù)等更受關(guān)注。
為什么是改善性需求成為主流？在麥田房產(chǎn)看來，高端改善性需求成為中心城市核心區(qū)的主流市場早有端倪，且人才邏輯是主要推動力。在國家堅持“房住不炒”的定位下，“炒作房地產(chǎn)”的時代已落幕，房產(chǎn)交易慢周期到來。北京常住人口雖然在2016年見頂回落，但外省市來京人口占比上升、人口質(zhì)量提升，成為支撐改善性需求增長的主要力量。
根據(jù)七普數(shù)據(jù)顯示，2010—2020年，北京15歲及以上常住人口平均受教育年限提高0.9年至12.6年，居全國首位，大學（大專及以上）學歷人口從617.8萬增至919.1萬人，占常住人口的42.0%，居全國第一，遠高于排名第二的上海的33.9%。
而受教育程度往往與收入、消費力成正比，受教育程度越高，收入越高，消費需求層級越高。在北京人口從人口紅利全面轉(zhuǎn)向人才紅利的今天，改善性住宅成交的增長也正是基于人口素質(zhì)的提升帶來購買力的提升。
在改善性需求成為主流的同時，也對經(jīng)紀服務(wù)提出了更高的要求。麥田房產(chǎn)負責人表示，由于改善性住房購房流程繁瑣，改善性群體對經(jīng)紀服務(wù)依賴程度也更高。縱觀當前房產(chǎn)經(jīng)紀市場，經(jīng)紀服務(wù)尚存在交易前需求服務(wù)錯配、交易中房源篩選與營銷不到位、簽約中買賣雙方分歧難協(xié)調(diào)、簽約后缺乏交付推進團隊等諸多痛點。在改善性住宅成交逐步增長的今天，麥田房產(chǎn)經(jīng)紀也正在通過搭建專業(yè)房產(chǎn)資訊平臺、制作短視頻精準營銷、提供撮合交易服務(wù)、組建專業(yè)交付推進團隊、全程風險管理等，實現(xiàn)房產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)模式變革，進而更好地服務(wù)于改善性群體。
