在城市更新領域，佳兆業在很長一段時間內都是孤獨的王者。
在增量市場蒸蒸日上之時，鮮少有房企愿意投身這一業務板塊，而佳兆業20多年來的發展歷程中，它起家于此、騰飛借此，直至今日，當龍頭房企都看到這個市場的潛力時，佳兆業這位先行者已經積累了豐富的經驗、豐厚的土儲。
隨著城市更新行業發展加速，佳兆業未來也將圍繞保證現金流安全、提升盈利水平的方向繼續前進，保證在城市更新領域的強競爭優勢、持續挖掘自身的發展潛力。
城市更新核心優勢凸顯
作為城市更新的龍頭企業，佳兆業的優勢體現在方方面面。
從成立之初，佳兆業就專注于城市更新領域，1999年，佳兆業在深圳龍崗區布吉鎮拿下了龍泉別墅群地塊，這一項目爛尾許久，但接手之后，佳兆業將其重新規劃為開放式主題公園，規劃了大型商業、社區和周邊配套，同時對產品重新做了提升設計，使得其比周邊樓盤更具設計感，這就是后來熱銷的“桂芳園”，引發市場轟動。
一炮而紅之后，佳兆業在2001年一鼓作氣開發完2、3、4期，之后又在地塊東面繼續拿地，一共開發了8期，一舉將爛尾的桂芳園打造成為布吉第一個大型社區。
嘗到甜頭之后，佳兆業沒有忘本，繼續深耕這一領域，并從深圳走向珠三角，成功奠定了它的“城市更新”領路者地位。2011年，佳兆業在看到城市更新的前景，成立城市更新集團，是行業中較早成立城市更新集團的企業。
九年后，當其他龍頭企業都扎進這一行業時，佳兆業已經有充足令其他企業艷羨的土地儲備。截至上半年，佳兆業總土地儲備約2680萬平方米，總貨值超5800億元，其中78%的土儲面積位于一線及重點二線城市，優良的土地儲備，是集團保持業績穩健增長的信心所在。
在這其中，粵港澳大灣區是佳兆業布局的重點，也是其核心競爭格力的體現。這是一個被全國房企覬覦的市場，但在這個市場，龍頭房企都屢屢碰壁，外來房企更無發揮空間，而粵港澳大灣區始終是佳兆業集團戰略布局的重要區域，通過長期的深耕，奠定了公司在灣區的龍頭地位。
目前，佳兆業在大灣區的土儲面積占總土儲備的52%，貨值超4000億元。
城市更新紅利未來可期
經過20多年的發展，佳兆業的城市更
新紅利已經逐步體現在公司財報上。今年上半年，佳兆業合約銷售額360億元，同比上漲4%；毛利75億元，同比增長12%；公司持有人應占核心凈利潤34.6億元，同比增長25.7%。在2020年上半年的合約銷售中，舊改項目銷售額占佳兆業整體銷售的三分之一，已經成為其銷售貢獻的重要來源。
在舊改儲備方面，佳兆業儲備項目占地面積達4200萬平方米，預計貨值約2.6萬億元，99%都位于大灣區，其中深圳舊改占地面積占比27%，有112個項目；廣州占比36%，中山占比20%。在舊改拓展方面，今年上半年新拓展項目20個，舊改項目總數達167個。
在項目轉化方面，今年上半年佳兆業轉化5個舊改項目，分別位于香港、深圳及廣州，這些項目可售面積70萬平方米，可售貨值近270億元。
未來，佳兆業還會繼續發力城市更新領域，將繼續推進舊改項目的轉化，預計今年下半年，仍有5個深圳的舊改項目實現供地，為佳兆業全年利潤增長發揮重要作用。佳兆業也將保持每年供應80萬~100萬平方米舊改用地規模，為地產開發提供穩定而有利的發展保障。
城市更新領域的誘人之處，正是在其利潤豐厚，而佳兆業的利潤指標表現，也充分體現了這一點。今年上半年，佳兆業毛利率高達33.8%，處于行業中的絕對高位，也是少數毛利率仍在繼續增長的房地產企業。
此外，佳兆業未來也是行業“利潤龍頭”的種子選手，由于土地占售價成本比例較低，佳兆業很有希望通過這些項目的開發、銷售，實現較高的利潤。
守住安全底線再出發
房地產行業進入“管理紅利”時代，房企都十分重視財務安全，這關乎未來的可持續發展。佳兆業也深諳此理，無論是現金流水平或是負債水平，均在不斷優化之中。
截至6月30日，佳兆業擁有現金儲備約405億元，較去年同期增長35%，較上年末增長9%，回款率約87%，較2019年增長12%。
與此同時，佳兆業的債務結構也進一步優化，未來到期債務中，1年內到期的占26%；長期到期債務集中在5年以內，占71%，5年以上的到期債務債占比3%。長債短債比為2.85，較2019年的2.67上升了0.18，債務結構進一步優化。
此外，在房地產行業普遍融資水平抬升的背景下，佳兆業能夠降低融資成本，其2020年上半年，平均融資成本8.8%，其中境內融資成本為7.8%，較上年末下降20個BP；境外上半年新增借款的綜合成本較去年新增借款的綜合成本下降290個BP。
與此同時，自2016年到2020年上半年，佳兆業的凈負債率實現五連降，資產負債率由上年末的79.4%下降至78.7%，下降0.7個百分點。
佳兆業集團首席財務官兼高級副總裁吳建新表示：“我們將會密切監控公司凈負債率、資產負債率、現金短債比等核心財務指標的變動，持續優化債務結構。未來，集團將進一步提質增效，強化前瞻性風險防范能力、精細化財務管控能力、創新性發展牽引能力，有力保障全集團業績健康、穩定以及高質量的增長。”
城市更新領域揮灑自如，財務結構又控制得當，佳兆業的股票價值也進一步被資本市場所發掘。安信國際在近期發布的一份研報中指出，佳兆業土儲大部分位于一、二線城市，未來去化風險較低，另加城市更新項目資源，支持公司以較低成本補充土儲。此外，佳兆業上半年毛利率及核心凈利均處于同業較佳水平。文/羊羽
來 源：每日經濟新聞
編 輯：liuy
