熱衷于打造高端寫字樓的SOHO中國從不做賠本的買賣，不論是租，還是售，都對溢價率有著自己的堅持。但今年或許是個例外，年初的疫情讓一線城市寫字樓市場進入漫長的寒冬，鮮少在價格上讓步的SOHO中國，也不得不用打折的方式來吸引租客。
由于一家早教品牌的搬離，光華路SOHO即將有7550平方米的寫字樓進入空置狀態，為了盡快找到“接盤”的租客，SOHO中國在11月2日發文稱，決定借著雙11的東風，8折出租這套配備了家具的精裝房源。
SOHO中國花了很大的篇幅來細數光華路SOHO二期身上的標簽，例如占位北京城最金貴的CBD核心區、由世界著名建筑師事務所GMP設計、深受年輕人喜愛等。然而，當這些記錄了光華SOHO光鮮一面的標簽與“8折”、“低價”這樣的字眼放在一起，凸顯出的是眼下北京寫字樓行情的嚴峻。
出售計劃擱淺，出租率下滑
十余年前，潘石屹發現，開發商們的爭搶將宅地的價格越抬越高。不愿在土地市場與同行們硬碰硬的他，堅決開啟了轉型道路，宣布放棄住宅，專心做商辦。
SOHO中國打造了外界所熟知的望京SOHO、外灘SOHO等項目，潘石屹還曾信心十足的表示要做“全持有”模式。但隨著寫字樓市場供應的持續增加，業務單一的SOHO中國也逐步陷入業績增長乏力的僵局。
這些年來，為拯救業績，潘石屹已經做過很多努力。如面對增長乏力的營收，他多次推翻自己的“自持”策略，接二連三將海倫SOHO、凌空SOHO等項目擺上交易臺，以賣樓套現的方式改善數據；面對空置率攀升的大環境，他推出新產品SOHO 3Q，嘗試用創新拉動出租率。
但是，SOHO 3Q的發展終究未能達到預期。原本潘石屹計劃在今年將SOHO中國作價40億美元出售給黑石，但有資管人士告訴時代財經，雙方的交易到了臨門一腳的時候，又因為一些不可抗因素而終止。
SOHO中國的擔子又回到潘石屹的肩上，而且這一次，他肩上感受到的壓力要比以往更大、更重。
從SOHO中國披露的半年報可以看到，今年上半年，其主要依靠出售車位來支撐營業收入的增長。上半年，SOHO中國錄得的營收為14.53億元，同比增長約63%，其中有6.71億元是來自于出售車位的收入。
租金收入和出租率方面，則是大幅下滑的景象。半年報顯示，受困于寫字樓的市場環境和新冠肺炎帶來的不利影響，上半年，SOHO中國投資物業的平均出租率從2019年同期的90%下降至78%，租金收入同比下降約12%。
資管人士認為，疫情影響下，通過打折促銷來增加簽約面積，保證一定的出租率可以被理解。“北京光華路SOHO的日租金均價約在9-10元/平方米之間，屬于價格較高的甲級寫字樓，加上不久前區域內有新入市的中端項目，價格上確實存在一定沖擊。”
據了解，除了打折出租房源之外，SOHO中國今年還用PK模式調動租賃團隊積極性，即多個租賃團隊之間按賽季進行業績PK。SOHO中國數據顯示，第二賽季（6-8月），北京、上海兩地總簽約面積增長了113%。
北京寫字樓空置率創新高
光華路SOHO的打折與下行的市場大環境不無關系。
戴德梁行研究報告顯示，今年第三季度，持續入市的新增供應量繼續推高北京寫字樓空置率，北京全市和五大核心商圈市場空置率分別上升至16.6%和11.2%，均創十年來歷史新高。
而租金的走勢同樣不樂觀。報告顯示，三季度，北京全市和五大核心商圈市場租金延續了年初以來的下調趨勢，但降幅較二季度有所收窄，分別環比下降2.8%和2.9%至每月每平方米348.4元和393.2元。
這已經是北京寫字樓租金連續第七個季度出現環比下跌。在第一太平戴維斯華北市場研究部負責人李想看來，租戶態度的謹慎及業主的打折策略是北京寫字樓租金持續下滑的原因之一。
“受未來經濟形勢不確定性等因素的影響，多數租戶選擇較為保守的租賃策略，對市場持繼續觀望態度，導致市場活躍度仍未恢復至去年同期水平。”李想稱，租戶觀望情緒濃厚，大部分業主方面不斷通過下調租金或給予更多優惠的手段吸引客戶、加速去化，從而導致租金均價下滑。
時代財經了解到，今年疫情過后，許多企業離開了市中心，搬至租金價格較低的片區。另有部分原本在市中心租聯合辦公工位辦公的創業型企業，為了降低成本，直接采取了在家辦公的模式。
這樣的情形不禁令市場感到擔憂。戴德梁行指出，盡管北京市政府在9月發布的《北京市促進數字經濟創新發展行動綱要（2020—2022年）》對寫字樓市場帶來好消息，但這樣的行情或在第四季度得到延續。
戴德梁行報告稱，短期來看，四季度，北京寫字樓市場仍將有約80萬平方米的新增供應投放市場，在高空置的重壓下，市場租金水平仍將繼續面臨下行壓力。第一太平戴維斯則預計，2020年第四季度，北京全市空置率預計將達到接近20%的高位。
“當前北京寫字樓市場繼續承壓。盡管本地疫情已得到控制，租賃需求有所恢復，但由于大體量供應持續入市，疊加空置面積去化緩慢，導致全市空置率繼續走高。考慮到四季度仍將 有大體量供應入市，北京甲級寫字樓市場所面臨的供需不平衡態勢仍將持續。”李想說。
來源：時代財經
編輯：wangdc
