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34億沈陽再擴儲 碧桂園三四線核心戰
http://www.stcca.com.cn房訊網 2020-6-12 11:19:58
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[提要]自疫情緩解之后, 土地市場就日益熱鬧了起來,不少房企也紛紛在全國各地積極補充土地儲備。

  6月9日,碧桂園競得“沈陽城建天和置業有限公司70%股權及債權”,總價33.83億元、溢價率21.56%。

  由此碧桂園一共獲得渾南東湖5宗地(“長青灣公園南地塊”),編號分別為DL-1222號F6、DL-1223號F6-1、DL-1224號F6-3、DL-1225號F6-4、DL-1226號F12-2,總占地面積30.37萬平方米,建面82.01萬平方米,容積率2.7。

  該5宗地塊于2011年12月28日被城建天和競得,當時的成本價格為11.87億元。

  34億沈陽補倉

  公開資料顯示,2019年底,遼寧·沈陽聯合產權交易所消息顯示,沈陽城建天和置業有限公司擬公開轉讓70%股權及債權。按照要求,意向受讓方或其實際控制企業法人連續三年入選財富中文網公布的“世界500強排行榜”,且需提供銀行開具的信息披露期內任意時點不少于人民幣28億元的存款證明。

  其中,沈陽城建天和置業有限公司是沈陽地鐵100%持股的子公司。

  最終,碧桂園拍得了掛出的70%股權及債權,共計花費33.83億。

  而據沈陽本地媒體披露,碧桂園獲得之后并不能立刻投入開發。因為此前城建天和雖將地塊握在手多年,但并未進行建設,土地多為凈地狀態,一些土地上還有建筑需要拆遷。

  “土地契稅尚未繳納。項目土地內存在高壓線路橫跨;DL-1223號F6-1地塊存在水源井,產籍未注銷,未拆遷完畢;項目土地內存在五三勞改所、市農業機械化研究所、民宅等部分房屋尚未拆遷完畢,相關房屋土地產籍未注銷完畢。”

  因此,當地業內人士認為,在股權和債權支出的33.83億元之外,碧桂園還應該會付出一些清理、拆遷等支出。

  沈陽市碧桂園在售項目目前共有9個,相關人士介紹稱,2020年1-5月碧桂園在沈陽項目的銷售面積在各房企中排名第7,多個項目實現銷售額同比上漲。

  事實上,近半年來碧桂園在沈陽以各種方式獲得了不少項目或土地。

  2019年11月25日,ST銀億發布關于簽訂《股權轉讓協議》的公告,向遼寧碧桂園轉讓沈陽銀億房產剩余50%股權,并擬就合作項目50%股權及協作項目100%權益分別商談合同對價并分別簽訂相關轉讓協議。

  公告還顯示,經雙方共同協商,確定合作項目50%股權及協作項目100%權益的交易對價分別為5.72億元和1.23億元,兩部分合計總對價為6.95億元。

  今年3月31日,沈陽3宗地塊成功出讓,碧桂園以2.77億元競得蘇家屯區瑰香街西錢松西路北地塊,樓面價2300元/平方米,溢價率21%。

  碧桂園三四線策略

  對于沈陽這個城市,碧桂園方面對觀點地產新媒體表示,近5年,沈陽市土地資源一直處于緊缺狀態,作為東北重要城市,遼寧省經濟文化中心,沈陽對省內其他市縣的人口吸附力仍然很強,所以房地產市場需求一直很穩定。

  其續稱,房地產市場表現上看,近5年商品房量價走勢穩中有升,絕對價格仍在理性范圍,是碧桂園在東北長期看好的重要城市之一,未來將堅持深耕。

  另一方面,為了刺激房地產市場的發展,沈陽政府也出臺一系列購房優惠政策,并加入競爭激烈的“搶人”大戰。例如,今年4月17日,沈陽市房產局推出購房補貼新政,高校、中等職業學校在校生、新畢業生(畢業未超過5年)在沈陽買新房,將享受到優惠200元/平方米和契稅全額補貼的兩項獎勵政策。

  從最近的數據來看,自4月底之后,沈陽的房地產市場明顯回暖,成交面積與去年同期持平,成交價格甚至出現了同比上漲。這或許是碧桂園看好沈陽的原因。

  但另一方面,沈陽只是碧桂園今年深耕三四線城市的其中一個代表而已。

  今年碧桂園在區域布局上,有一個原則,即“堅持深耕三四線,堅決下沉五六線,謹慎投資一二線”。

  可以看出,三四線城市仍然是碧桂園發展布局的重中之重。而從其拿地情況來看也是如此,有統計顯示,今年以來,碧桂園獲得的土地多半位于三四線城市。

  在今年經濟不景氣的情況下,不少房企正在進行區域合并調整,收縮資源集中發展一二線城市,看起來碧桂園頗有一番“逆行”的姿態。

  事實上,對于為什么大力發展三四線城市,碧桂園似乎自有一套邏輯。

  有長期研究碧桂園的資本市場人士就告訴觀點地產新媒體,碧桂園認為,公司的發展趨勢和中國的城鎮化發展趨勢是保持一致的。

  中國60%的城鎮化水平與世界上發達經濟體75%-90%的城鎮化水平之間仍存在較大一定差距,但中國一線城市,甚至部分二線城市的城鎮化率已經頗高了,因此未來城鎮化紅利的最大空間應該在三四線甚至五六線城市里。

  同時,碧桂園表示對于三四線城市的布局經過仔細考量和選擇,并不是所有三四線城市都會入駐。

  比如,在碧桂園已進駐的三四線城市中,超過1/4的城市常駐人口超過500萬,而在所有城市布局中,人口超過100萬的更是占全部項目的96%。而這意味著有強大的購買基礎。

  此外,三四線城市的投資轉換率也普遍較高。據悉,截至2019年底,碧桂園三四線城市項目獲取18個月后的投資轉化率為1.27,同行一二線城市項目的該指標為0.71或以下。這意味著項目的周期更快,資金的滾動使用效率更高。

  碧桂園還表示,在其進駐的三四線城市中,88%的城市處于庫存短缺或合理狀態,對應三四線城市權益貨值的88%。

  換而言之,碧桂園認為,三四線城市是未來城鎮化發展的主要空間,布局的城市有購買基礎,也有購買需求,加上能夠讓資金快速滾動、充分使用,因此作為公司發展布局的核心也是自然的事情。

  來 源:觀點地產網

  編 輯:chenhong

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