上半年，重慶來福士A座交付給重慶寫字樓市場帶來逾6萬平方米的新增供應，系解放碑板塊近三年來首個新增項目。第二季度隨著疫情有效抑制、經濟企穩，供應鏈上下游企業有序復工復產，市場活躍度明顯回升，凈吸納量錄得1.7萬平方米，拉動上半年整體凈吸納量由負轉正至3,900平方米。其中甲級和乙級寫字樓差異化表現，凈吸納量分別錄得1.3萬平方米及負值，尤其是第二季度甲級寫字樓凈吸納量近1.9萬平方米，復蘇趨勢明顯。究其緣由，得益于更為優質的租戶結構，甲級寫字樓在疫情沖擊下展現出更強的韌性；且由于甲乙級寫字樓價格差距進一步收窄，甲級寫字樓性價比凸顯，成為企業新設辦公首選，并刺激升級、搬遷需求增長。就乙級寫字樓而言，中小微企業的集中使其對宏觀環境表現出更高的敏感性，需求穩定性相對較弱。
重慶優質寫字樓市場整體空置率較去年底上升0.9個百分點至30.2%。市場去化壓力加劇，業主進一步以價換量，全市平均租金較去年底下跌2.2%，報每月每平方米77.8元；甲級寫字樓租金較去年底下跌2.4%至每月每平方米87.7元。
分區域來看，隨著江北嘴核心CBD的成功塑造，加之持續政策引導及交通便利等疊加利好，江北嘴主導上半年去化，凈吸納量錄得逾6萬平方米，同比僅下降8.4%。大化楊亦表現矚目，原因在于內資在線教育企業積極在渝布局選址于此；域內包租公司在疫后積極推出特價房等一系列措施以改善轉租率，進一步提高該區域的去化效率。
按行業來看，新科技媒體（TMT）、專業服務及房地產建筑為上半年三大主要需求來源。TMT行業占比新增需求的27.3%位居首位，在線娛樂、在線辦公軟件等“在線+”企業在疫情期間逆勢擴張，由此釋放出辦公需求新增點，其中來自于內資在線教育企業的辦公需求最為活躍，市場見證多家在線教育頭部企業在渝擴張版圖；專業服務業緊隨其后，占比13.5%，宏觀環境波動催生律所等專業機構的持續擴張，而疫情之下更多企業選擇將財務、人力資源、行政等職能外包給專業機構以提效降費繼而延生辦公需求；房地產建筑業占比12.7%為第三大需求來源，隨著成渝雙城經濟圈及西部科學城的加快建設，房地產建筑行業發展將持續利好于新一輪戰略機遇。
展望未來，下半年重慶還將迎來逾31萬平方米的新增供應。隨著下半年經濟走勢逐漸明朗，內資中大型企業及本地中小微企業的辦公需求有望持續回升，但由于宏觀環境不明確性猶存，成本控制仍將貫徹全年，辦公需求將視企業發展周期、運營情況而繼續在不同區域或辦公載體間流動。
上半年，重慶優質零售物業市場未錄得新增供應，然而傳統百貨生存空間繼續受到擠壓，新世紀百貨南坪商都閉店。隨著疫情帶來的影響逐步釋放，加之旅游業尚在有序恢復之中，市場錄得以餐飲、體驗及兒童為主的品牌退租；同時，宏觀環境的不明確性令零售商擴張愈發謹慎，市場整體空置率較去年底上升1.5個百分點至11.2%，系近四年來新高。因此，上半年租金走勢承壓，全市購物中心首層平均租金較去年底下跌1.6%，報每月每平方米379.4元。盡管如此，消費市場自四月起逐漸回暖，社會消費品零售總額同比恢復正增長。
著眼需求端，運動潮流品牌持續布局重慶，如Adidas Originals及Puma旗艦店進駐WFC、Champion進駐北城天街和八一廣場。美妝品牌活躍度延續，國產美妝集合店多點開花搶占市場份額，如The Colorist、Wow Color等。就餐飲而言，外來品牌持續進駐重慶，菜系也不斷多元，如日料萬島及大隱、地方菜系金翠河、都氏二當家、鼎凰花膠雞等。此外，購置稅優惠措施延長和“新基建”浪潮推動下新能源汽車迎發展新機遇，基于可視性強、樣車方便進出和市中心位置等因素，其選址仍青睞購物中心，市場錄得蔚來電動車進駐源著天街。
運營方面，核心商圈差異化表現，非核心商圈剛需性消費支撐。在核心商圈，解放碑商圈購物中心整體空置率較去年底上升4.8個百分點至16.4%，原因在于其重要支撐的旅游消費尚在逐步復蘇，導致相關定位的品牌承壓，上半年市場錄得以本地餐飲為主的租戶集中退租；而本地消費者導向的觀音橋商圈，隨著疫情影響的逐步減弱，消費率先復蘇，并由此提振運營商及品牌方的信心，上半年調整及擴張步伐持續，如協信星光68廣場打造國際腕表區，一次性引入多個國際品牌，如Cartier、IWC、Omega、Jaeger-LeCoultre、Montblanc、Piaget、PANERAI、CHOPARD（重慶首店）等。非核心商圈依靠剛性需求支撐而逐步復蘇，特別是位于成熟住宅板塊的品牌購物中心，業主運營能力強，借機對租戶迭代升級。
下半年，重慶零售物業市場將迎來53萬平方米的新增供應，其中備受矚目的TOD城市綜合體龍湖金沙天街的開業將拉開沙坪壩商圈提質的序幕。同時，重慶政府推出《關于加快建設國際消費中心城市的實施意見》，出臺包括發展首店經濟、改造老牌步行街及擴容升級新興商圈等舉措，重慶零售物業市場將持續提檔升級。
上半年，重慶倉儲物流市場錄得四個項目合計約28萬平方米的新增供應，租賃需求經歷了第一季度疫情爆發、電器和汽配相關租戶退租及電商搬回自建庫的沖擊后，于第二季度出現明顯回暖，單季凈吸納量由負轉正錄得約18萬平方米，為去年同期的4倍。但持續的供應高峰令市場空置率較去年底上升1.8個百分點至30.4%，業主當前仍以去化面積為首要目標，尤其是東港、兩江龍盛等去化壓力較大的園區業主的租金優惠幅度較大，致全市高標庫平均租金較去年底下跌2.3%至每月每平方米23.0元。
按行業看，第三方物流和零售貿易主導上半年去化，分別占比新增需求的46.3%和45.1%。其中，零售貿易主要是食品、煙草、圖書類租戶。現階段業主為促去化而較為靈活的租賃策略為計劃倉儲設施升級或搬遷的租戶提供契機，尤其是本土租戶。上半年，本土租戶的吸納量貢獻率升至34.2%，其中包括一宗本土零售商由非標庫升級到高標庫的大面積成交案例。
下半年，重慶倉儲物流市場還將迎來約57萬平方米新增供應，市場供應壓力猶存，租金走勢或繼續下探。盡管如此，得益于“成渝地區雙城經濟圈”的加速建設，陸海新通道上升為國家戰略，重慶將從西部中心走向國際樞紐。與此同時，從重慶“制造”到“智造”，傳統工業的轉型升級也將為倉儲物流需求增長提供內生能力。
來源：世邦魏理仕
編輯：wangdc
