2022年上半年，武漢優質辦公樓市場受到新增供應及疫情影響，空置率小幅上升；科技互聯網和金融業持續主導市場需求；在供需壓力下，業主提出更加寬松和靈活的租賃政策，甲級辦公樓租金環比下降。優質零售物業市場方面，武漢大悅城和武漢萬象城的開業為武漢的優質零售業市場注入了新的活力，“首店經濟”拉動消費，下半年零售物業市場會迎來更多優質項目入市。
仲量聯行武漢、南京、杭州分公司總經理辛毅表示：“2022年，武漢優質辦公樓市場迎來供應小高峰，空置率會進一步攀升，‘供過于求’的現象預計將在短期內延續。但是隨著疫情后經濟復蘇和一系列穩經濟政策的推動下，有望進一步拉動市場需求，提振市場活力。”
優質辦公樓
2022年上半年武漢優質辦公樓市場迎來一輪供應小高峰，市場供需壓力進一步凸顯。2022年上半年，受到疫情影響，武漢房地產市場同時承受集中供應與需求放緩雙重壓力。上半年，武漢優質辦公樓市場共計迎得11個項目入市，大部分供應集中在漢口區域，尤其是漢口濱江板塊，導致短期內漢口區域優質辦公樓市場壓力進一步凸顯。其中，漢口板塊新增的優質項目企業天地A1以及位于光谷中心城的三棟辦公樓的入市進一步帶動區域的商務氛圍走向成熟。截止至6月底，全市上半年的新增供應約為68.9萬平方米，甲級新增供應23.6萬平方米；武漢優質辦公樓總體量達750.8萬平方米，其中甲級辦公樓總體量為253.4萬平方米。
科技互聯網行業需求保持活躍，金融業需求穩健。上半年受到疫情影響，辦公樓市場整體需求疲軟。從成交來看，約有35%的成交位于光谷，受益于宏觀經濟導向以及區域的產業基礎，科技互聯網行業持續活躍，包括一季度成交的金山軟件以及二季度的斗魚，但與此同時也有不少互聯網企業的非核心業務正在縮減，使光谷市場的空置率整體保持穩步下降的態勢。而漢口濱江板塊受到優質項目的入市以及業主租賃政策的影響，甲級辦公樓市場約有30%的成交位于該板塊，錄得多宗大面積金融企業擴租，以傳統的保險和證券行業為主。
上半年業主提出更加優惠的租賃政策，整體租金下降。第二季度雖受疫情影響，但業主通過靈活調整租賃條款、降租、降低企業進駐門檻，及定制裝修交付等手段加速去化，市場需求相對于一季度市場較為活躍。全市空置率環比下降0.5個百分點至38.4%，其中甲級辦公樓由于新項目入市，整體空置率環比上升2.3%至33.6%，乙級市場由于自用樓以及新入市項目高性價比的優勢，二季度空置率環比下降1.7%至40.8%。全市吸納量為19.7萬平方米，其中甲級辦公樓5.3萬平方米。租金方面，整體凈有效租金環比下降2.0%至78.0每平方米每月，其中甲級凈有效租金環比下降4.2%至95.4每平方米每月，乙級租金環比下降0.3%至69.0元每平方米每月。降租主要發生在供應較集中的漢口區域，武昌的中南中北路和光谷子市場的租金依然保持韌性。
數據來源：仲量聯行
優質辦公樓市場展望：在疫情和外部多種不確定因素的挑戰下，宏觀經濟層面短期承壓，但從長期來看，政府一系列穩經濟的金融貨幣、科技和基建等相關利好政策的效果將逐步顯現。上半年，武漢市政府連續出臺加快推進武漢具有全國影響力的科技創新中心建設的文件，并于6月發布了《武漢市建設全國碳金融中心行動方案》，預計將有效帶動科技互聯網、金融以及相關新興行業的發展，同時政府和國企的引導作用也會進一步顯現。
2022年下半年武漢優質辦公樓市場供應將處于高位，市場持續承壓，預計下半年新增73平方米，其中甲級辦公樓為50萬平方米，部分樓宇預計會存在延期交付的可能。仲量聯行武漢商業地產部總監劉寧表示：“下半年受到供應影響，武漢甲級辦公樓市場空置率會持續上升，但是相較于上半年，武漢的整體需求會隨著全國疫情得以控制逐步回暖，租金降幅放緩。預計2022年武漢優質辦公樓市場將進一步承壓，但從需求來看，除了科技互聯網業、金融業以及基建類的地產會持續支撐市場需求，第三方聯合辦公受益于更加寬松的租賃政策和客戶成本控制的需求，有機會進一步擴張。”
優質零售物業
第二季度華潤萬象城開業，全市新增供應為16.7萬平方米。2022年第二季度，武漢市優質零售業市場又迎來一個高品質項目入市，即位于江漢區青年路商圈的華潤萬象城。武漢萬象城作為全國首座萬象城3.0旗艦商業，也是華潤置地在武漢落地的首個商業綜合體項目，進一步鞏固了漢口商圈的商業地位。截至到二季度末，全市優質零售業市場總體量達到811.3萬平方米，環比增加2.1%。
市場需求活躍度下降，新項目以首店經濟賦能商業。第二季度受到疫情的影響，整體需求活躍度較低，全市凈吸納量為12.4萬平方米，其中新入市項目為需求主力。全新啟幕的萬象城首進品牌和高級別店鋪的占比超過30%，通過首店經濟有效拉動了消費。從業態來看，時尚零售類業態占比最大，其中AcquaDi Parma、CharlotteTilbury、Carven首進武漢；餐飲類方面， Mortons莫爾頓扒房、八閩、悅得閑、花廚等品牌均為華中首店。此外，電子產品品牌二季度表現也較為亮眼，其中武漢首家蘋果直營店于今年五月在國廣正式開業，華中首家華為旗艦店落地萬象城。首店經濟充分迎合當下零售市場以新鮮豐富的購物體驗來吸引客流量的發展導向，也反映出品牌對于武漢潛在消費水平的信心。從存量市場來看，武漢優質零售業市場進一步承壓，餐飲擴張需求放緩。
全市零售物業租金整體走勢平穩，空置率小幅上升。受到優質項目入市的影響，全市優質零售物業首層凈有效租金上調至388元每平方米每月，整體上漲1.9%，環比下降0.1個百分點，租金整體走勢保持平穩。截至到季末，全市優質零售業的空置率小幅上升0.3個百分點，達到11.6%。二季度錄得多個商圈多個項目都出現空置率小幅上漲，尤其是優質項目較集中的解放大道商圈，和以游客消費為主的江漢路商圈。
2022年優質零售物業市場展望
武漢零售業市場下半年預計將有7個優質零售項目合計91.4萬平方米入市，大部分集中在在洪山區光谷商圈和白沙洲商圈，有望迅速提升洪山區的商業活力和消費體驗。從短期來看，2022年及2023年處于武漢優質零售業市場的供應高位，年均新增入市零售業體量約115萬方，市場壓力持續上行。但湖北省政府將于2022年6月至10月分批向武漢市民發放3.5億“惠購湖北”電子消費券，其中覆蓋商場、超市、餐飲等多個商業類別，將有效刺激市場，釋放消費潛力。仲量聯行預計，受到新增供應的影響，2022年下半年武漢零售物業市場將迎來更多的首店，商業業態以及品牌將更加多樣化。與此同時，進入存量時代的零售市場，馬太效益將日趨明顯，空置率將相應走高。業主將更加重視自身招商運營能力的提升以及現有商戶的維護，通過提供相應的優惠政策、打造自有IP和差異化的購物體驗來提升產品的商業生命力，以便在競爭中突破重圍。
注：仲量聯行使用的辦公樓和零售市場的租金口徑為凈有效租金，即不含物業費，刨去免租期之后的成交租金。零售市場租金為購物中心及百貨首層、非主力店、一般零售類商戶的凈有效租金，且基于凈租賃面積，剔除免租期。租金的變化為同質比口徑，為剔除新增項目之后，相同的存量項目的租金變化比例。
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
