7月6日，第一太平戴維斯2022年上半年廣州媒體見面會于WeWork越秀金融大廈舉行，權威發布《2022年上半年廣州房地產市場回顧與展望》報告。發布會上，第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇從寫字樓、零售、住宅等方面精準及深入地剖析了2022年上半年廣州房地產市場的動態，并展望下半年的市場整體趨勢。
寫字樓 —— 凈吸納量跌至近十年最低，租金指數環比再降1.8%
2022年開年以來，盡管廣州經濟保持一定增長，但經濟增速仍受嚴峻外部環境影響放緩。第一季度，全市地區生產總值達人民幣6,751.84億元，同比增長4.0%。第三產業增長亦受一定沖擊，一季度產業增加值達人民幣4,961.93億元，同比增長3.5%，增速較2019至2021年同期增速下降3.2個百分點。
2022年第二季度，全市共迎三個新項目入市，合計為市場帶來19.6萬平方米甲級寫字樓面積。截至季末，廣州甲級寫字樓物業市場總存量達647.1萬平方米。
本季，廣州甲級寫字樓市場租賃需求顯著縮減，多個子市場均有大面積租戶撤租現象出現，全市季度凈吸納量自疫情首次爆發以來再次轉負，并跌至近十年最低值（-2.6萬平方米）。受此影響，全市平均空置率環比再升3.1個百分點，至14.9%，開年兩個季度已累計上升逾5個百分點。
季內，受多個行業租賃需求普減的影響，市場去化壓力陡增，業主繼續降租以穩入駐率，全市平均租金因此降至人民幣每平方米每月154.8元，租金指數環比下降1.8%，系近十年指數最大環比降幅。
展望
2022年第三季度，全市預計有七個新項目入市，合計為市場帶來約40.0萬平方米新增供應，新項目均將位于琶洲。
受經濟增速放緩、全球貿易環境嚴峻、互聯網行業持續進行人員優化等因素影響，源自貿易、互聯網等行業的上下游企業租賃需求或有縮減。相較之下，金融、專業服務等行業的租賃需求或有望于下半年維持穩定。
§ 鑒于租賃需求傾軟，加之年內市場將迎供應高峰，全市平均空置率預計繼續上升，業主仍將持續降租以應對市場競爭，全市租金水平料將延續下行趨勢。
零售 —— 短期市場活躍度仍待提升，空置率環比再升0.9個百分點
受本地零星疫情影響，2022年前5月，廣州社會消費品零售總額累計至人民幣4,233.1億元，同比微降0.3%。但自5月份以來，在“羊城歡樂購”等系列促消費活動帶動下，廣州消費市場逐步回暖，盡管當月社會消費品零售總額仍同比下降3.0%，但降幅已較4月份收窄5.8個百分點。
第二季度，廣州零售物業市場迎來一個新購物中心開業，為市場帶來 14.0萬平方米新增供應，總存量因此環比上升2.1%至683.2萬平方米。
季內，疫情沖擊消費市場，亦令項目經營受抑，存量項目吸納量環比降幅擴大。盡管因新項目開業入駐率較高，并支撐全市季度凈吸納量轉正，但僅為2021年季均水平的51.6%。多數商圈空置率亦相應波動上升，全市空置率環比上升0.9個百分點，至14.1%。
季內，多個次核心商圈租金下降，推動全市租金指數環比下降0.9%；上半年，租金指數降幅逐季擴大，累計下降1.5%。平均租金錄得人民幣每平方米每月661.9元。
展望
2022年第三季度，全市預計迎來兩個購物中心開業入市，將為市場帶來12.7萬平方米新增供應，兩項目分別位于白云、天河北子市場。
雖在疫情反復及經濟復蘇面臨挑戰的影響下，本地消費市場短期仍將受阻，但居民消費升級需求中長期預計持續增長，并助力市場吸引中高端品牌擴張。年內，零售商擴張需求整體仍待提升；但得益于具專業運營團隊的新項目積極引進品牌進駐，全市空置率有望維持穩定。
盡管優質項目租金預計將持續增長，但受次核心商圈新增供應及部分項目因經營狀況不佳下調租金的影響，預計全市平均租金或延續下降趨勢。
住宅 —— 剛需買家置業仍保謹慎，項目成交表現差異顯著，均價受優質項目成交帶動環比上升2.4%
第二季度，開發商推盤節奏逐步恢復。截至2022年6月17日，廣州一手住宅市場供應面積達194.5萬平方米，約為第一季度的2.5倍，同比增長14.1%。
季內，盡管宏觀政策及個人購房融資環境持續利好購房者，但剛需買家置業仍保持謹慎，交易活動主要集中于區位優勢較強、生活配套成熟、教育資源占優的部分項目。截至2022年6月15日，全市一手住宅成交面積環比下降3.9%、同比下降39.6%，至130.2萬平方米。
第二季度，因市場成交多集中于中心城區的優質項目，故全市成交均價呈小幅上升趨勢。季末，廣州一手住宅成交均價環比上升2.4%，至人民幣每平方米44,280元。
展望
年內，市場供應有望增加，且數個優質項目預計相繼推盤入市，為購房者提供優質置業選擇。此外，廣州第二輪集中供地擬于7月進行競價，天河、海珠等中心城區亦有土地供應，這不僅利好土拍市場活躍度的提高，遠期亦將為市場注入更多優質住宅供應。
需購房者情緒預計延續謹慎，除對項目區位、配套等因素加以嚴格考察外，其對項目開發商背景及其運營情況的關注度亦將有所提高。
下半年，在市場情緒趨謹慎的背景下，市場成交預計仍將主要集中于核心區位的優質項目。在此帶動下，全市成交均價預計有所上升。
來源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
