2025年7月10日（北京）-- 全球知名的房地產(chǎn)顧問服務(wù)公司萊坊（Knight Frank）成功舉辦了"2025年北京寫字樓市場上半年回顧與下半年展望"媒體及業(yè)主溝通會，并發(fā)布了2025年第二季度《北京甲級寫字樓市場報告》。報告指出，第二季度，全市無新項(xiàng)目竣工交付，平均空置率為18.4%，環(huán)比微降0.2個百分點(diǎn)；市場需求有所回暖，凈吸納量達(dá)12,960平方米，扭轉(zhuǎn)上季度負(fù)吸納態(tài)勢；全市平均租金跌幅較上季度有所收窄，下降1.6%至每月每平方米人民幣233.1元。
供應(yīng)與需求
今年上半年，北京甲級寫字樓市場新增供應(yīng)有限，只有一個新項(xiàng)目竣工交付，即中海金融中心1號樓。原定將于第三季度竣工的齊家園外交辦公大樓（暫定名）項(xiàng)目（80,000平方米）推遲至2026年底竣工，因此我們預(yù)計2025年下半年北京甲級寫字樓市場無新項(xiàng)目竣工交付。在此背景下，截至二季度末，全市甲級寫字樓空置率環(huán)比下降0.2個百分點(diǎn)至18.4%，這一數(shù)值與2024年第四季度持平，成功扭轉(zhuǎn)了第一季度空置率上升的趨勢。同時，凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正，錄得12,960平方米，反映市場需求有所回暖。
從行業(yè)需求結(jié)構(gòu)來看，高科技行業(yè)是上半年的租賃交易主力，占整體交易面積的34%，其中，字節(jié)跳動及其控股公司在鼎好大廈、麗金智地中心和北辰中心F座分別完成12,700平方米、28,000平方米和16,000平方米的新租約，為中關(guān)村和亞奧子市場交易的活躍度提供了支撐。金融和專業(yè)服務(wù)業(yè)緊隨高科技行業(yè)之后，分別貢獻(xiàn)了22%和16%的租賃面積，長江證券、大家保險和君澤君律師事務(wù)所的搬遷成為這兩個行業(yè)的代表性案例。
萊坊董事及上海和北京研究及咨詢部主管楊悅晨表示："盡管今年以來，國央企受政策引導(dǎo)遷回自持寫字樓的趨勢逐漸明顯，優(yōu)質(zhì)國央企的辦公擴(kuò)張計劃趨于謹(jǐn)慎，對核心區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鋈セa(chǎn)生壓力。但頭部科技企業(yè)的擴(kuò)張和增長較為堅挺，為北京寫字樓市場注入活力。同時，業(yè)主積極采取定制化裝修交付等招商策略，也為市場活躍度回升提供支持。
租金走勢
第二季度，北京甲級寫字樓租金環(huán)比下降1.6%至每月每平方米人民幣233.1元，比2024年四季度下降了7.4%，今年前兩個季度跌幅持續(xù)收窄。
從子市場來看：
金融街作為租金最高的區(qū)域，本季度租金水平跌破400元關(guān)口，環(huán)比下降6.1%至每月每平方米人民幣389.2元，比2024年第四季度下降8.7%。同時，該區(qū)域空置率環(huán)比上升0.2個百分點(diǎn)至9.7%，與2024年四季度相比下降2.7個百分點(diǎn)。今年以來，金融國央企加速優(yōu)化內(nèi)部資產(chǎn)，搬遷回到自持辦公樓，為金融街市場的去化帶來一定壓力。業(yè)主持續(xù)降低租金，以吸引新租戶、留住現(xiàn)有租戶。
中央商務(wù)區(qū)的租金環(huán)比下降2.8%至每月每平方米人民幣255.4元，比去年第四季度下跌12.5%。空置率環(huán)比下降0.7個百分點(diǎn)至15.1%。專業(yè)服務(wù)和金融是中央商務(wù)區(qū)租賃交易的主要行業(yè)，其需求以搬遷為主。
望京-酒仙橋的市場租金為每月每平方米人民幣161.2元，環(huán)比下降0.9%，與2024年年底相比下降6.1%。2024年一季度開始，受到阿里集團(tuán)大規(guī)模遷出的影響，望京-酒仙橋市場租金下跌趨勢明顯。今年以來，該區(qū)域租金跌幅逐漸趨于平緩，空置率穩(wěn)定在19%以下。
中關(guān)村區(qū)域的租金為每月每平方米人民幣258.2元，環(huán)比下降1.0%。同時，該區(qū)域空置率環(huán)比下降3.2個百分點(diǎn)至12.8%，為第二季度空置率下降幅度最大的子市場。隨著政策對科技行業(yè)的支持不斷加碼，高科技企業(yè)的需求成為中關(guān)村新增需求的主要來源。
市場展望
2026年將是未來的供應(yīng)高峰年，預(yù)計將有757,000平方米的寫字樓供應(yīng)。其中，中央商務(wù)區(qū)預(yù)計將有四個項(xiàng)目竣工，分別為Z3、Z5、Z6項(xiàng)目以及齊家園外交辦公大樓（暫定名），寫字樓面積預(yù)計共409,000平方米。萊坊北京商業(yè)物業(yè)服務(wù)部總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示："中美關(guān)稅政策的靴子尚未落地，全球經(jīng)濟(jì)的不確定性預(yù)計將持續(xù)，國內(nèi)企業(yè)對于長期投資保持謹(jǐn)慎態(tài)度。與此同時，今年以來，國內(nèi)促消費(fèi)政策對于企業(yè)的生產(chǎn)和市場需求都起到了明顯的提振作用。因此，租戶將越來越重視寫字樓租約中的靈活條款，以便根據(jù)市場變化及時調(diào)整租賃策略。隨著北京各區(qū)域在招商引資方面的競爭加強(qiáng)，市場將進(jìn)一步向租戶方傾斜。除了降租金之外，提升配套服務(wù)設(shè)施質(zhì)量、定制裝修、拎包入住等優(yōu)惠措施將成為業(yè)主的普遍選擇。預(yù)計2025年下半年，北京甲級寫字樓空置率將持續(xù)小幅上升，市場租金將進(jìn)一步下行。
來 源：萊坊
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