房訊網訊 8月10日，在2022中國商業地產投資專業展覽會暨第四屆中國商業地產品牌建設論壇上，由房訊指數主持編制的《2022中國商業地產100強研究報告》再次重磅發布，這項由房訊指數研究院主辦的測評工作，已連續開展4年，測評成果已成為評判商業地產開發企業和運營企業綜合實力及行業地位的重要參考標準。
房訊指數首席研究員劉凱表示，隨著中國經濟恢復發展和產業結構調整持續推進，商業地產正處于不斷調整、恢復的過程中，將在戰略、業態、產品、模式等方面不斷突破創新，新商業、新辦公、新園區的需求仍將持續增長，市場依舊擁有著巨大發展空間和投資價值。
以下為《2022中國商業地產100強研究報告》節選：
結語 | 短期市場下行空間有限 長期需求上行趨勢不變
進入2022年，商業辦公市場包括寫字樓、產業園告別強勢復蘇需求，回歸常態、于底部空間趨穩求變。一季度受經濟形勢及部分重點行業監管趨嚴的影響，寫字樓、產業園市場租賃需求放緩，凈吸納量下降，但依舊保持相對平穩趨勢。二季度由于重點城市受到了疫情反復和經濟增速放緩等超預期因素的沖擊，市場活動一度停滯，遭遇"倒春寒"，復蘇勢頭亦被蒙上陰影；6月，隨著疫情得到有效管控，寫字樓市場活躍度正在逐步恢復。
房訊指數認為，由于上半年新一輪疫情反復因素的沖擊，商辦市場整體下滑明顯，經濟支撐走弱，市場需求銳減。當前商辦市場依舊處于供需僵持博弈階段，雖然疫情向好使得市場下半年需求預期回暖，但短期商辦市場庫存高企、行業利潤微薄的狀況仍然沒有改善。整體來看，商辦市場仍面臨弱現實、強預期的局面。在疫情穩定的基礎上，隨著下半年國民經濟企穩回升，以及穩經濟一攬子政策措施對企業的扶持，受壓制的需求將得到釋放，我們預計短期市場下行空間有限，對部分城市、部分區域、部分產品仍存謹慎看多的觀點。
從投資端看，中國商業地產正站在新周期的起點上，未來房地產最好的投資機會在商業地產。
繼2016年中央經濟工作會議戰略性地以"房子是用來住的、不是用來炒的"重新定位了中國房地產市場之后，今年中央經濟工作會議再次強調"房住不炒"，商品住房市場將更好的回歸居住屬性。而"三道紅線"和土地"兩集中"政策的出臺和穩定實施，也預示著中國房地產行業進入良性循環和健康發展的新周期。
新周期下，作為經濟發展的重要載體，商業地產在為區域經濟發展提供重要支撐的同時，也將成為投資機構和企業資產保值增值的重要資產配置手段。尤其是今年公募REITs試點的地產金融化突破，有助于打通商業地產包括寫字樓產業園等資產"投、融、管、退"全周期通道，也為公眾投資者提供涉足基礎設施領域、享受優質不動產帶來的增值收益機會，為商業地產的未來發展留下了更多想象空間。
從供應端看，商業地產市場供應高峰進入尾聲，行業進入存量時代。
從開發投資來看，行業整體表現出理性發展的態勢。自2018年商業地產開發投資額大幅下滑之后，已經連續三年同期保持在窄幅波動的過程中；綜合五年數據來看，新開工面積、竣工面積同樣呈現出下降的趨勢。房訊指數判斷，商業地產市場供應高峰期或將接近尾聲，行業進入存量時代。
隨著我國經濟發展進入"新常態"，城市發展由大規模增量擴張轉向存量提質的新時期，城市更新邁入"有機更新"階段。毫無疑問，伴隨著增量放緩，未來高杠桿、高負債開發模式無法持續，商業地產企業將從提升資產管理能力、深化產業生態構建等方面出發，致力于提高項目的自持運營和管理效益。存量市場的發展也會提速，目前來看，城市更新下對存量項目的改造提升已經成為行業的"風口"之一。值得一提的是，未來增量的發展更多體現在新興商圈，存量的提升則更多是在舊有的核心商圈，這也將給城市的發展帶來"多中心化"的格局。
從需求端看，在雙碳戰略和數字經濟雙輪驅動，商業地產開始探索新發展模式。
中央經濟工作會議提出，房地產行業應探索新的發展模式，促進良性循環和健康發展。房訊指數認為，商業地產也面臨著同樣的要求。未來商業地產行業探索新發展模式，主要有以下三個方面路徑：
第一，房地產是碳中和碳排放的主戰場。統計顯示，在能源耗能方面房地產行業占40%左右，和房地產相關的減碳占50%。在雙碳目標下，綠色低碳已經從商業地產自愿模式轉變為必選模式。
第二，數字經濟和技術的快速發展，則為商業地產的創新變革和數字化轉型提供了手段和技術支撐。來自用戶端的科技化、生態化、人性化、藝術化等多元需求，更是倒逼商業地產實現高質量發展。
第三，實施城市更新行動。當前，各地正積極實施城市更新行動，推動城市空間結構優化和品質提升，如何實現城與人、城市與自然、城市與商業和諧共生，是商業地產行業亟待積極破解的重要課題。
2022年度中國商業地產100強
測評意義
（1）測評有助于揭示商業地產行業運行情況：
有助于真實反映出當前整個商業地產行業的基本運行現狀和未來發展趨勢；
（2）測評有助于挖掘商業地產企業價值：
有助于彰顯參評企業商業地產價值，提升企業知名度和影響力，發揮標桿企業的行業示范效應，進而推動整個行業進步；
（3）測評有助于凸顯高價值和高誠信商業地產企業：
有助于在資本市場凸顯及時識別出高價值、高誠信商業地產企業，資本的優化配置，創造更大的社會財富。
參評標準
本著"科學、公正、客觀、權威"的測評原則，2022中國商業地產100強參評公司設立了如下參評標準：
（1）企業屬性：在中國內地開展經營活動，且以商業地產項目為主業的房地產企業，以及開發經營管理企業和機構，其中上市房地產企業按上市主體進行合并測算；
（2）物業類型：以商業、辦公和園區為主，不包含住宅類業務；
（3）物業狀態：包括持有以及銷售兩大類，包含建成、在建以及土地儲備；
（4）統計時間截點：以2022年3月31日為測算時間截點；
（5）對于近兩年有重大偷稅漏稅或者嚴重拖欠員工工資等違法違規行為企業，將不被列入參評范圍。
數據來源與復核
1、數據來源
（1）企業自行申報及第三方專業機構；
（2）納入測評研究的上市公司的年報、半年報、季報和各項公告；
（3）國家統計局和各地統計局統計數據；
（4）從任何公開信息渠道取得的相關信息，包括但不限于官方網站、以項目為基礎的調研數據、學術研究報告等信息渠道。
2、數據體系
房訊指數研究院長期跟蹤商業地產企業表現、行業動態、經濟走勢，并在此基礎上捕捉到精準而全面的市場數據，將實時、準確的數據與深度的分析相結合，采用實地調研、問卷訪問、企業訪談、資料檢索、歷史研究、數量統計構建獨特的數據分析模型體系。
指標體系
2022中國商業地產100強榜單選取在中國內地從事商業地產經營活動的100家房企，以2022年3月31日為統計時間點，涵蓋規模指標、 運營指標、管理指標、創新指標、品牌指標、誠信指標等6大指標，全面客觀評價企業的綜合實力與業務發展能力。
來源：房訊網
