據《2023年廣州市政府工作報告》公布，今年地區生產總值預期目標為增長6%以上。部分區域政府在年初召開的高質量發展大會上表示要推動樓宇竣工，為廣州高質量發展提供充足的空間支撐。一季度全市共開工、簽約項目460多個，總投資超6,800億元。廣州正以高強度的投資為市場注入強心劑，從而激活需求動能。2023是中國疫情防控放開的首年，我們預計辦公樓市場需求從今年開始會逐漸回歸至常態化水平。
暖意信號漸顯
辦公樓市場復蘇帷幕徐徐拉開
從租賃領域看，季內樓宇咨詢量及帶看量較去年有所提升，市場暖意信號漸顯。一季度，凈吸納約為9萬平方米，其中新增供應項目去化面積約為7萬平方米，涵蓋30%自用面積及預租去化。存量項目去化約為2萬平方米，與去年同期相比，尚未出現明顯提升。
季內，專業服務類企業需求再次超越金融與互聯網科技類企業，位居需求首位。需求主要集中在寫字樓運營服務型企業及律所。金融行業持續發揮穩定市場的作用，其新租及擴租的需求活躍度較去年四季度有所提升。然而，受頭部互聯網企業業務整合影響，處于轉型期的互聯網科技類企業租賃需求較去年同期下降近20%。
本季度市場迎來三個優質項目入市，分別位于琶洲及國際金融城，共計約19萬平方米，推升全市甲級寫字樓市場存量至700萬平方米。
國際金融城單一業權項目從今年一季度開始陸續入市，未來三年國際金融城單一業權項目的年均供應量約30萬平方米。國際金融城將成為廣州又一個重量級的辦公樓子市場，金融城站作為區域的核心交通樞紐預計將在2024年年中開始運營，為金融城高質量發展提速。
得益于新增項目的良好預租水平及自用面積去化，全市空置率僅環比上升1.0個百分點至16.4%。
核心市場展現出較強韌性，天河北及珠江新城空置率分別錄得0.8個百分點及0.3個百分點下降，到達7.3%和12.0%。我們發現區域去化主要集中在個別高品質的新項目，盡管其樓宇租金水平高于區域平均水平，但憑借自身樓宇的高品質以及多元化的增值服務實現了較為強勁的去化。琶洲市場在超10萬平方米的新增供應下，空置率環比上升3.1個百分點，至24.0%。
全市凈有效租金環比下降1.4%，較去年四季度降幅有所縮窄。
季內，約七成甲級樓宇維持現有租金策略，僅約一成的業主方下調超3.0%的租金水平。珠江新城租金在經歷去年全年下調5.0%后，一季度租金降幅環比縮窄，整體水平近乎維持不變。盡管天河北市場空置率在時隔一年后首次實現下降，但面對充沛的市場供應，以及近幾年區域出現需求外溢現象（2021年除外），四成業主方調整租金降幅超3.0%，至區域租金環比下降2.1%。
租賃市場“穩”字開局
市場復蘇進程逐步開啟
一季度，辦公樓租賃市場“穩“字開局，盡管詢盤及帶看量活躍度有所上升，但未見明顯的成交轉化量。如果經濟能夠逐季恢復，我們預計租賃活躍度會隨之逐步提升，但需求回歸常態仍需要時間。
在剩余的三個季度，全市將有近60萬平方米新增供應入市，其中超八成供應量集中在琶洲市場。如琶洲及國際金融城項目全部如期入市，預計2023年末，廣州甲級寫字樓體量將突破750萬平方米。在市場需求中性釋放的前提下，預計今年全市空置率將被推升約4個百分點，全市整體租金水平大概率將繼續承壓。
來 源：高力國際
編 輯：liuy
