2024年大宗物業交易額預計將小幅增長
2023年中國大宗物業投資總交易額2063億元 ，同比下降13%，創2017年以來新低，租賃需求復蘇不及預期、境外高利率環境以及地緣政治局勢為掣肘市場的主要因素。
展望2024年，國內低利率環境延續、國內險資及產業資本積極的投資情緒有望成為提振大宗交易市場表現的有利因素。CBRE世邦魏理仕的2024年投資者意向調查顯示，選擇“更積極投資”的受訪者比例為47%，相比2023年增加13個百分點；境內機構投資者凈投資意向（即選擇“更積極投資”的受訪者比例減去選擇“更積極出售”的受訪者比例）達50%，相比上一年提高10個百分點，呈現出最強的投資意愿。
但另一方面，CBRE的投資者調查也表明，2024年大宗物業市場依然面臨租賃市場去化壓力、買賣雙方對資產價格的預期差等挑戰，而跨境投資者對中國商業地產的投資將繼續保持謹慎。
順風與逆風交錯之下，CBRE預計2024年中國大宗物業交易額將呈現低個位數增長。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2024年2月
資本化率趨近頂部區間
2024年影響商業地產定價的因素復雜交錯。一方面，國內外利率有望雙降和投資者情緒的觸底回升將對市場釋放積極信號；但另一方面，租賃市場供過于求、開發商資產處置案例預計高發仍將對資本化率形成向上牽引。但總體來看，鑒于2025年后經濟和商業地產租賃市場持續復蘇和全球利率周期下行的預期，CBRE傾向于認為本輪起于2019年的資本化率上行調整正在趨近頂部區間，而國內各類型商業地產投資目前均享有明顯正杠桿。
分物業類型來看，基于投資者對租賃市場去化壓力的擔憂，一線城市優質寫字樓資本化率仍將走擴，但不同品質物業之間資產化率明顯分化，擁有穩定現金流的核心型資產資本化率相對平穩。
隨著租賃基本面穩步復蘇及公募REIT加速推進，2023年下半年以來零售物業交易活躍度顯著提升，CBRE預計一線城市優質購物中心資本化率有望于2024年保持穩定。
2024年一線城市倉儲物流資本化率走勢預計將呈現城市分化的特征，考慮到京滬租賃市場供需壓力猶存，資本化率或將繼續走擴，而廣深在低供給及跨境電商強勁需求的支撐下，資本化率有望出現回落。
自2023年起，CBRE將上海長租公寓資本化率納入監測，2023年末大致處于4.75%-5.25%區間。受2023年起保障性租賃住房集中入市影響，預計2024年上海長租公寓資本化率短期仍有上升壓力。
一線城市主要資產類別資本化率
數據來源：世邦魏理仕研究部，2024年2月
投資策略與建議
鑒于2024年的商業地產投資仍將面臨租賃市場復蘇進度、資產價格波動等不確定因素，CBRE建議投資策略上以結構性投資為主，以處于周期拐點的物業類型的機會型和增值型投資為輔。
長租公寓
盡管2023年弱于預期的國內經濟和就業市場，以及政策性保租房的加快入市令投資者對市場化住宅租金的增長預期趨于謹慎，但目前尚低的機構化公寓滲透率和住房消費趨勢的轉變意味著長租公寓是最值得關注的結構性投資機會之一。
CBRE的測算顯示，國內主要城市的機構化長租公寓滲透率均低于10%。與此形成對比的是，58同城和安居客發布的《2023年畢業生租住報告》顯示，傾向于租賃長租公寓的畢業生占比達到22%，這一年輕群體無疑更能體現住房租賃消費的未來演變方向。
CBRE建議投資者重點關注租賃人口規模顯著領先的一線城市，以及杭州、成都、西安、武漢等人口流入活躍、機構化公寓滲透率較低的二線城市。寫字樓、酒店改造以及pre-reit型收購仍是主流的投資者策略。
數據來源：國家統計局，中指，58同城，安居客，世邦魏理仕研究部，2024年2月
先進制造廠房
作為制造業升級的重要空間載體，高標廠房的租戶集中于新一代信息技術產業、高端裝備制造業等戰略新興行業，基于上下游集聚及設備投入的租戶粘性較高，租約結構較為分散。從投資的角度看，高標廠房的運營管理較物流園區略為復雜，但兼具現金流的“穩定性”及“成長性”。
以底層資產為高標廠房的兩只公募REITs為例，其90%以上的租戶主要分布于精密機械、汽車裝備、高新材料、信息產業和生物醫藥等先進制造和高科技產業，2021以來出租率始終維持在90%以上，最近半年的租金收入總體保持穩定。
目前資本市場相對較高的市凈率估值體現出投資者對高標廠房所具備的穩定現金流和租賃市場樂觀預期的積極反饋。過去1-2年，高標廠房逐步獲得普洛斯、中金資本、東久新宜、高麓等越來越多機構投資人的青睞，先進制造業聚集的長三角和大灣區一二線城市產業園區是優先關注的目標。
注釋*：不包含擴募及數據缺失
數據來源：招募說明書，公告，中證評估，世邦魏理仕研究部，2024年2月
寫字樓和研發辦公
鑒于2023年租賃需求復蘇不及預期和充裕的未來新增供應，CBRE建議現階段寫字樓和商務園區投資仍以核心資產長期稀缺性所推動的結構性機會為主。
目前五年期LPR已經降至3.95%，一線城市核心區寫字樓投資普遍具備正杠桿。而如本報告寫字樓篇指出，一線城市核心商務區的寫字樓空置率仍位于10%左右；2024-2026年期間，一線城市新增甲級和超甲級寫字樓供應中僅6%位于核心商務區，供需關系總體健康。最近北京朝陽CBD區域凱德星貿項目的交易體現了這一結構性的投資策略。
與寫字樓略有不同的是，研發設施的稀缺性更多來自于高科技產業集聚所形成的護城河。CBRE建議投資者持續關注京滬成熟商務園區內的核心物業，尤其是因環評管理、人才和產業集聚度、空間載體和設備要求行業特征明顯而具備高專業度、高租戶粘性和稀缺性的生命科學地產。
盡管過去兩年全球生物醫藥行業遭遇周期下行，但領先藥企對研發的持續投入令京滬生命科學地產的租賃表現明顯優于同板塊的其他研發設施。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2024年2月
倉儲物流
去年四季度以來泰康購入ESR物流資產包、東久新宜購買上海奉賢冷庫等大宗交易，以及普洛斯數支基金的成功募集表明物流資產仍被結構性看好。CBRE的研究分析發現，目前中國高標倉規模約1.2億平方米，不足美國的三分之一。
考慮到除華南區域外，2024年大部分市場仍面臨較高的去化壓力，CBRE建議現階段投資者仍以一線都市圈內的綠地開發和核心類資產為優先標的，同時密切關注今年下半年至2025年期間市場供需平衡重塑后的周期性向上的機會。
零售物業
受益于租賃市場持續回暖的確定性預期，2024年零售物業投資將迎來周期性機遇，尤其是基于運營能力的α收益有望在未來兩年快速提升投資回報。
CBRE建議投資者優選可租面積稀缺且品牌擴店意愿強勁的一二線城市核心商圈零售物業，以及PRE-REIT相關投資機會。自身運營能力尚有欠缺的機構投資者應考慮與領先的購物中心運營商開展合作。
來 源：CBRE世邦魏理仕場
編 輯：liuy
