廣州甲級寫字樓市場參考指標
租金走勢
第一季度，廣州全市寫字樓市場租金延續下行趨勢，下滑至每月每平方米人民幣128.8元，環比下跌3.7%，跌幅有所擴大。全市各細分市場租金均錄得下跌，全市寫字樓租金持續承壓，市場呈現“以價換量”特征。
從子市場租金表現來看，供需失衡加劇廣州寫字樓市場分化，新增供應持續放量與存量去化形成雙重壓力。金融城和琶洲作為供應熱點區域，庫存高企導致業主陷入“降價—空置—再降價”的惡性循環，其中金融城租金環比暴跌8.5%，成為本季度跌幅最大的子市場。天河北因設施老化、產業能級不足，難以匹配企業升級需求，租戶向新興商務區遷移，業主被迫加大租金折讓力度，區域租金環比下挫5.0%；傳統核心區珠江新城受周邊價格競爭，租金溢價空間持續壓縮，反映出市場整體投資邏輯從 “地段優先”轉向“成本優先”。
黃偉倫 萊坊董事及廣州商業物業服務部主管
“ 展望2025年第二季度，市場新增供應預計超20萬平方米，疊加現有庫存超140萬平方米，供需失衡將進一步加劇。歷史數據顯示，過去三年季度平均凈吸納量僅約3萬平方米，廣州寫字樓市場仍將長期處于去庫存階段。新增供應的持續入市將迫使存量物業業主采取更激進的租金策略，預計租金下行通道將進一步拓寬，部分非核心區域或迎來更大跌幅。”
供應與需求
第一季度，城祥大廈作為本季度唯一新增供應項目入市，為市場注入約7.5萬平方米的新增供應，全市空置率環比攀升1.4個百分點至14.7%。盡管供應壓力顯現，但需求端復蘇信號顯著，凈吸納量自2024年第四季度的負值區間反彈至4,353平方米，標志著市場進入階段性修復期。廣州甲級寫字樓市場呈現供需動態調整的復雜格局，短期內需求回暖的動能弱于供應擴張的壓力。
從企業需求層面來看，TMT、制造業及專業服務業構成寫字樓市場的核心驅動力，其中TMT行業以59.0%的租賃面積占比主導市場，制造業以16.6%的占比緊隨其后，專業服務業雖以9.3%的占比位列第三。TMT與制造業的協同發力凸顯廣州產業升級對辦公需求的支撐作用。
交易類型層面，成本敏感型企業的策略調整主導市場行為。搬遷需求以52.2%的占比維持主導地位，新租及新設立需求韌性凸顯，占比達34.0%。此類需求的結構性特征表明，企業端對成本控制與業務擴張的平衡決策正在重塑市場活躍度。
簡家宏 萊坊深圳董事總經理
“展望第二季度，市場將進入結構性調整窗口期。盡管一季度成交滯后效應或推動凈吸納量進一步增長，但新增供應入市與存量去化壓力將使空置率延續上行趨勢。當前租金深度回調正激發租戶端的價值重估行為，租約重組與搬遷升級的需求釋放可能加速。需警惕的是，供應端壓力與需求復蘇的博弈將延長市場修復周期，但租金急速下跌形成的價值洼地效應或為中長期市場企穩埋下伏筆。”
投資市場
2025年第一季度，廣州寫字樓大宗交易市場延續深度調整期的低迷態勢，市場活躍度顯著下降。全季度未錄得單筆成交金額超過人民幣1億元的交易案例，投機性資本基本退出市場，交易重心轉向存量資產消化與自用需求的審慎釋放。
具體來看，珠江新城華普廣場商鋪、捷登都會物業及天盈廣場多次流拍觸發變賣程序，凸顯大宗投資市場流動性不足的困境；東塔38層整層掛牌后無人問津反映出資本方對核心資產租賃回報周期的審慎態度及對資產定價的敏感性。與之形成鮮明對比的是，工業用地板塊在制造業自用需求驅動下保持韌性，南沙、花都等地工業用地成功出讓，制造業企業自用需求占主導地位，且企業選址傾向非核心區，偏好低成本、高定制化產業載體。寫字樓與工業用地的分化源于資產屬性與產業趨勢的錯配，寫字樓因租金承壓、空置率高企、供需失衡削弱了投資屬性，而制造業企業通過自持產業用地實現“研發+生產”一體化布局，進一步擠壓了寫字樓租賃需求。
展望2025年第二季度，逆全球化沖擊與內需深化將加劇市場分化。外向型制造業受貿易摩擦影響或進一步收縮，但國內擴大內需催生的美妝、直播電商等新興產業擴張更多依托存量資產租賃或產業園定制開發，而非傳統寫字樓買賣。預計寫字樓大宗交易市場將長期維持買方市場格局，核心資產需通過功能轉型（如研發辦公、產業孵化）或更優的投資回報率重構價值支點。市場信心的修復需等待租金回報率回歸理性區間及新興產業釋放增量需求，這一過程或將延續至2025年下半年。
來 源： 萊坊
編 輯：liuy
