從7月下旬開始，多地發布第二次土地集中供應公告及預告，目前已經有廈門、長春和無錫等地完成了第二輪土拍。值得關注的是，在土拍規則方面，第二輪集中供地競拍規則較首輪更加完善和細化，體現了精準調控的方向，如，杭州、蘇州等城市均針對其首輪拍地時暴露出的問題出臺了“打補丁”新規，甚至有城市中止了第二輪土拍。8月6日晚間，深圳公共資源交易中心發布公告稱，中止第二批集中供地的掛牌出讓工作，具體出讓時間另行公告。第二輪土拍大戰來襲，熱點城市供地量質如何，升級的土拍規則影響幾何？
供應端發力平抑地價
今年2月底，北上廣深等22城應自然資源部要求開始實行住宅用地“兩集中”的政策，要求集中發布出讓公告，原則上每年不超過三次，時間間隔要相對均衡，地塊梳理要科學合理；集中組織出讓活動，同批次公告出讓的土地以掛牌文件交易的，應當確定共同的掛牌起止日期；以拍賣方式交易的，應該連續集中完成拍賣活動。
“這些重點城市作為房地產市場的風向標，對全國地價、房價的變動起到重要的引導作用。”諸葛找房數據研究中心分析師陳霄對中國商報記者表示，各城市在土拍規則上各具特點，除了大多數城市基本配置的“限房價、限地價、競自持”等外，還有“觸頂搖號、競高標準住宅以及一次性書面報價”等創新性的土拍規則，對房企的競拍素質和測算水平提出更高的要求，促進競拍公平，避免熱度過高，以達到控地價、穩房價的目的。
第二輪土拍在第一輪的基礎上不斷升級競拍規則。據悉，在首輪拍地時位居出讓金榜首的杭州，在首輪集中拍地時，多達57宗涉宅地中有40余宗溢價封頂并轉入競報自持比例，部分地塊自持比例高達40%，近20個板塊創下地價新高，整體溢價率高達26%，市場熱度持續高漲。
為遏制土拍市場的高熱情緒，杭州第二批集中供地在競價規則上做了多重調整，首先提升了報名門檻，采用了保證金模式報名，并且保證金普遍為起拍價的20%；其次，本次集中出讓首次推出10宗“競品質”試點地塊，并且溢價率上限為10%，其余地塊土拍的溢價率上限由之前的30%調整為20%。這也是為了防止地價過快上漲，進而達到穩房價的目的。此外，“競品質”試點地塊全部實行現房銷售，在當前 “緊融資”的背景之下，此舉無疑極大挫傷了房企拿地的積極性，預計土地競拍熱度較首輪會有明顯下降。
蘇州本次集中土拍也明顯升級，采取了譬如提升保證金等舉措。新規規定，除吳江區地塊外，吳中、相城、高新區、園區地塊保證金比例全部上調至50％及以上。
此外，值得關注的是，此次深圳緣何中止第二輪土拍？易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示，“暫停土拍和土地市場行情本身關系不大，主要在于土地競拍規則的調整。連日來，中央層面多次強調優化土地競拍規則，住建部更是明確了要推廣北京做法，北京第一輪‘房地聯動、一地一策’，在限地價、控房價、提品質方面成效顯著�？梢钥闯�，深圳或重新調整供地計劃，以吻合中央對土地市場的定調精神�！�
城市間分化更為明顯
“兩集中”新政讓土地市場迎來新的變革，一方面，集中土拍對政府供地行為產生約束作用，土拍更加公開化、透明化。另一方面，加速房企間的分化，利好資金實力強勁的大型房企。集中土拍成效初顯，進一步平抑了市場熱度，穩定了市場預期。
根據諸葛找房數據顯示，從首輪競拍結果來看，22城首輪集中土拍的平均溢價率為15%，相較于往年來看，溢價率有所控制。據陳霄介紹，分城市來看，城市間分化顯著，基本呈現出“南北分化”之勢。其中，重慶受新房庫存量低位的影響，溢價率水平高居22城首位。長三角經濟圈熱度仍然領先，杭州、寧波、合肥、南京等熱點城市溢價率位居前列。與之相對應的是，盡管土拍規則不甚嚴厲，長春、青島等北方城市土拍表現仍較為冷淡。
從拿地銷售比來看，拿地銷售比是配合“三道紅線”在經營方面出臺的監管指標，將有力矯正企業盲目擴張行為。根據中指院數據顯示，短期來看，上半年受“三道紅線”和供地“兩集中”影響，行業拿地熱度明顯下降，拿地銷售比均值已降至40%以下，行業整體受到的影響有限。個別企業受融資優勢、業績增長訴求等因素驅動，拿地力度較大，拿地銷售比超過了40%。從中長期來看，房企融資端、投資端均受到嚴格限制，結合銷售端個人房貸限制，行業發展速度將維持中低速增長。
中指研究院企業事業部研究副總監劉水表示，在“三道紅線”和供地“兩集中”的背景下，房企拿地態度更趨謹慎。行業整體發展在經歷調整后將更趨良性，擁有管理紅利、充足土儲的企業有望脫穎而出。
進一步優化土地供應
從第二輪集中供地的規模、質量來看，土地市場仍有許多亮點。
在掛牌量上，大部分城市第二輪集中供地掛牌量較首輪增加，尤其是廈門、青島供應量均實現翻番。在供地質量上，平均起始樓面價與首批也基本持平。值得關注的是，接下來杭州、蘇州、天津等城市均有多宗優質地塊即將結束掛牌。尤其是杭州，起拍價超過2萬元/平方米的土地就有9宗之多，其中不乏上城區筧橋、西湖翠苑這種起拍價超過2.5萬元/平方米的優質地塊。
“新的土拍規則、銷售投資比規則，或使得銷售、去化能力強的房企更有底氣拿地。這對產品力強、受市場認可度較高的房企來說是利好。去化能力弱的房企拿地受到限制，一定程度上會加速優勝劣汰，對行業而言是良性循環�！标愊稣f。
有市場人士預計，第二輪集中供地房企拿地趨勢可能會放緩，特別是中小房企應理性投資，同時合理規避高價地，通過后期的管理和精耕來賺取利潤。
此外，從目前的房地產調控來看，因城施策、細化完善是重要趨勢。嚴躍進表示，土地市場的動作相對較少，過去也僅停留在穩地價等層面，后續預計土地市場從供應到成交，以及后續土地開發的全流程等，都會有各類新的管控。據此，也要求各地土地供應部門積極優化土地供應和交易機制，真正促進土地市場的平穩健康發展。
陳霄預計，下半年隨著重點城市陸續啟動二輪及三輪供地，土地供應量會有所增加，成交量隨之上升。整體來看，全年供應和成交量基本保持穩定。從各等級城市來看，“兩集中”政策將一二線城市和三四線城市的差距繼續拉大，城市間分化加劇。對于集中供地的城市而言，部分首輪土拍熱度較高的城市，不排除接下來有土拍規則加碼的可能性，平均溢價率水平或面臨下滑。
來源：中國商報
編輯：wangdc
