新老商圈交相輝映 公園商業發展迎來新階段
供應高企疊加需求疲軟導致空置率飆升 城南商務市場逆勢崛起
市場供應不減租金整體維穩 醫藥健康產業有望支撐未來需求增長
零售物業市場
全年供應不減 空置率繼續上漲 2022 年年底成都零售市場集中放量，全年錄得新增供應逾 60 萬平方米，全市零售物業總存量突破800萬平方米，達約812萬平方米。回顧2022年，疫情多發導致線下消費復蘇阻力重重，成都零售市場需求整體走弱；雖然依靠四季度新項目較高的入駐率，市場凈吸納量大幅上漲，但市場全年的凈吸納量與2021年相比仍明顯下降，全市購物中心平均空置率持續上漲，同比上升約3.3個百分點至11.6%。全市購物中心首層平均租金同比有所下滑，報人民幣407.9元每平方米每月。
成都SKP重磅亮相 交子公園商圈發展提速 坐落于交子公園商圈的招商大魔方和成都SKP于四季度先后亮相。招商大魔方定位 " 城市潮玩新引力 "，聚焦娛樂、休閑、潮流零售等社交化生活方式業態，與SKP形成互補，有利于增強項目之間的聯動；通過量身打造的五大主題場景以及未來與錦城廣場P+R地下區域的無縫連接，為年末交子公園商圈的熱度攀升拉開了序幕。SKP不負眾望地引入逾1300個國際一線品牌，極大地豐富了成都高端零售品牌的種類。第一太平戴維斯華西區商鋪部董事林靜表示：" 在大環境充滿變數的2022年，如此強大的零售品牌陣容在一個新項目的集中亮相，既展現了項目運營方極強的品牌號召能力，也從另一方面證明了成都零售市場的消費力在各品牌心目中的地位，以及各品牌對成都城南區域綜合發展潛力的認可。" 此外，作為全地下高端百貨，成都SKP在公園及P+R有限的規劃條件下，在原有全封閉式地下商業空間的設計基礎上進行改造創新，為全國下沉式高端商業樹立了全新典范，進一步推動了交子公園商圈的加速發展和區域內商業的提質升級。
重裝開業 春鹽商圈加速變革 歷時近三年的調改后，鹽市口區域的COSMO于年底重新開業，項目聚集了多家知名潮流和娛樂品牌，還引入策展式零售空間INNERCO, 以充滿未來感的設計打造年輕潮人的消費場域。獨樹一幟的裝修風格，以及主打潮流藝術和社交娛樂的品牌矩陣為老牌商圈帶來了諸多新意。另外，隨著仁恒置地廣場持續的積極調改，新世界百貨閉店，以及伊勢丹百貨春熙店和伊藤洋華堂春熙店因物業租賃到期終止營業，春鹽商圈零售物業的調整變革將按下加速鍵。
奢侈品品牌加碼布局 2022 年成都零售市場新增租賃需求同比有所減少，整體需求繼續走低，但市場在需求端也不乏亮點。上半年，眾多奢侈品品牌加快在春熙路區域布局雙店，代表性案例包括國內第三家LV之家亮相遠洋太古里，Gucci 新店入駐IFS，Dior、Balenciaga、Bottega Veneta 和 Moynat新店進駐遠洋太古里。下半年，SKP的開業更是將以LV、DIOR、Gucci為代表的一眾一線奢侈品品牌帶到城南，反應出該類品牌對成都消費市場的長期信心和對市場標桿項目的持續看好。
高端香化品牌引領項目調整升級 全年調整較多的品類集中在高端化妝品和香水類別，部分項目通過引進一批知名國際香化品牌，開啟新一輪提檔升級，同時達到充分挖掘年輕女性群體消費需求，拉動項目銷售增長的目的。例如，IFS負一樓新開多家大牌香化精品店，打造高規格國際香化走廊，強化項目與地鐵口連接區域的香化氛圍；太古里則引入馥馬爾、Kilian等多個國際高級香氛品牌，進一步提升項目中該品類的品牌豐富度。
此外，新能源汽車品牌延續往年活躍需求，繼續在成都市場積極布局。餐飲業態中，甜品烘焙類品牌新增需求占比增加較多，其中以廣蓮申、瀘溪河為代表的中式糕點品牌租賃較為活躍；意大利知名甜品品牌Venchi、韓國人氣烘培品牌 Butterful&Creamorous、來自上海的法式冰淇淋品牌Luneurs年內也進入成都市場開設首店。
公園商業發展迎來新階段。自成都提出建設公園城市以來，在麓湖天府美食島一期、Regular 源野的基礎上，年內亮相的成都SKP向市場進一步展現了公園場景和商業空間融合的無限可能。坐擁麓湖的生態基底和景觀優勢，麓湖商業一直走在探索公園場景下商業發展的前沿，麓鎮年內通過舉辦多個主題市集聚集了大量人氣，用新穎的商業內容助力項目煥新升級；2023年麓坊中心B館、天府美食島二期、麓湖水鎮商業等項目將陸續亮相市場，有望繼續為市場呈現公園場景下的高品質商業空間，為市民提供沉浸式的公園商業消費體驗，助推公園場景下的成都商業發展邁向全新階段。
2022年天府新區商業迅速擴容 2023 年，天府新區將迎來包括天府大悅城、和悅廣場二期在內的多個新項目入市，區域內商業項目類型和業態品牌種類將得到極大豐富，商業氛圍將愈發成熟。
展望未來，如何滿足消費者對環境和體驗感不斷攀升的要求，或將成為接下來一段時間商業項目人氣能否迅速回歸的重要因素。另一方面，疫情也提升了消費者對健康的關注度，步入后疫情時代，無論是在空間設計、場景營造還是品牌招商方面，市場上的項目或將出現更多與運動健康、自然生態相關的元素。
甲級寫字樓市場
2022年，成都甲級寫字樓市場錄得六個新增項目交付入市，共計約46.5萬平方米，是自2014年以來的最高供應量，推動甲級寫字樓總存量超過394萬平方米。年內租賃市場受經濟下行、疫情反復和夏季高溫限電的沖擊，多個行業的租賃需求受到明顯抑制，新增租賃面積同比下滑近40%，以致全年凈吸納量銳減至約1.4萬平方米。在需求回落和供應高企的雙重壓力下，全市空置率升至近五年最高值，同比上漲8.5個百分點至28.8%；平均租金同比小幅下滑至人民幣100.7元每平方米每月。
金融城吸引近四成租賃需求 在成都甲級寫字樓租賃市場整體需求走弱的大背景下，城南商務市場吸引力相對強勁，金融城躍升至新增需求占比首位，新租面積占比從2020年、2021年的20%左右升至2022年的37%，凈吸納量逆勢增長達到4.7萬平方米。年內更是迎來以NIC國創中心為代表的多個高品質優質樓宇入市，為優質企業的升級及擴張提供了載體。
金融及專業服務行業成需求增長主引擎 個別行業租賃需求逆勢增長，表現顯眼。金融業躍升至年度第一大租賃需求，占比同比增長3個百分點達到21%。年內金融企業的擴張速度不減，基金、資產管理和小額貸款等類型企業的成交面積同比小幅上漲。以律師事務所和管理咨詢企業為代表的專業服務類企業逆勢增長為第三大行業需求來源，該類企業作為服務型組織，承租能力強，注重樓宇的區位優勢和樓宇品質。
老舊樓宇迭代升級助力核心商務區提升競爭力 近年來，以中央商務區為代表的傳統核心商務區內新入市規模較少，存量樓宇平均樓齡較長，無法在硬件上形成優勢，造成租戶頻繁遷出。為扭轉這種頹勢，年內傳統核心商務區的部分樓宇立足于客戶需求，著手推進硬件和服務的翻新升級，以開啟新一輪生命周期。第一太平戴維斯華西區代理部（商業樓宇 / 商業及零售服務 / 產業及物流地產）負責人、高級董事戴暉表示：" 存量物業的升級改造是未來的趨勢，借助專業機構的資源和經驗，促進樓齡較長的項目實現產品和服務的快速提升，是吸引優質租戶、穩定租金、重塑資產價值的重要途徑。
培育增量需求煥活辦公租賃市場。年內成都商務樓宇市場整體需求減弱，租賃市場競爭加劇，凸顯出培育市場增量需求的緊迫性。從成都現有的優勢產業出發，充分發揮頭部企業的頭雁作用，在吸引外地優質企業赴蓉發展的同時，帶動本地產業鏈上下游企業發展，是挖掘需求增量的有效路徑，能有力提升成都的經濟能級，激發商務市場的活力。
展望2023年，成都甲級寫字樓新增供應節奏預計將放緩，在一定程度上緩解了市場去化壓力。其中，過半的新項目位于天府中央商務區，新區有望憑借其良好的商務配套和強有力的政策引導吸引企業進駐，快速提升商務氛圍。2022年下半年，政策面不斷釋放出支持實體經濟的積極信號，雖然市場需求短期內很難出現較大反彈，但從中長期來看，隨著市場信心不斷回升、政策端發力積極推動經濟好轉，預計成都甲級寫字樓市場將穩步復蘇。
倉儲物流市場
市場供應不減 空置率小幅上漲2022年成都物流市場高標倉新增供應約40萬平方米，其中約一半體量位于青白江，全市高標倉總存量達約570萬平方米。受疫情散發、高溫限電等超預期因素影響，成都高標倉市場全年表現較為平淡，整體空置率同比有所上升，全市平均租金基本維持穩定。隨著近年成都物流倉儲用地供應量減少，預計未來成都高標倉市場供應將放緩，市場去化壓力有望得到緩解，空置率或逐漸回落。
醫藥健康產業快速發展，釋放活躍物流需求。成都年內聚焦現代生物技術藥、創新化學藥、高端醫療器械等重點領域引入多個醫藥健康產業化和創新研發重大項目，加快建設天府國際生物城，積極圍繞建圈強鏈推動產業高質量發展。作為成都生物醫藥產業的發展高地，成都高新區生物醫藥產業規模從2017年到2020年連續4年保持20%以上增速，2021年產業規模更是突破1000億元。醫藥健康產業的快速發展加上年內醫藥產品需求的顯著增長，促進相關冷庫和陰涼庫需求進一步釋放，成為成都物流市場全年新增需求的重要來源。第一太平戴維斯華西區產業及物流地產部助理董事陳紋卿表示：" 作為成都重點打造的萬億級產業，醫藥健康產業未來有望保持高增長，為成都物流市場發展提供新動能。
來源：第一太平戴維斯
編輯：jinbao
