近日，仲量聯行發布2025年第二季度上海商業地產投資市場報告。二季度，上海商業地產市場共錄得23宗資產交易，總成交金額達82億元人民幣，交易活躍度方面，成交宗數環比小幅回落4%。
從交易規模來看，單體成交規模持續縮小。二季度單體項目平均成交金額為3.6億元，較2024年全年均值（5.6億元）及2025年第一季度（4.8億元）進一步縮小。成交金額在1至3億元規模區間的交易占成交宗數的61%，表明市場對中小體量資產的配置偏好持續強化。
從投資者結構來看，高凈值人士和內資企業持續活躍。他們以88%的貢獻率主導二季度大宗交易市場，持續加碼具備穩定現金流的商業資產，尤其是高出租率的小型商業項目。
二季度，上海商業地產資本市場呈現多元化投資趨勢。從成交金額而言，辦公資產以38%的占比居于首位；長租公寓及零售物業板塊表現亮眼，值得注意的是，零售物業以35%的成交宗數占比成為二季度最活躍的板塊之一。整體來看，總價1-3億元、交易周期短的小型商業資產尤其受到市場青睞，反映出投資者對消費復蘇預期的持續強化。
辦公資產以38%的成交金額占比重回榜首，再次彰顯其在投資者資產配置中的核心地位。市場呈現多元化投資格局：特殊機構積極布局滿足自用需求，內資企業持續釋放購置需求，同時高凈值人士和機構投資者加大配置力度。核心區域的辦公資產持續受到追捧，絕大多數成交集中在上海內環內，充分反映出市場對優質辦公物業穩定價值和長期潛力的認可。
長租公寓板塊以27%的成交金額占比位居市場第二，展現出強勁的發展動能，內資企業和高凈值人士持續加大布局力度。二季度最顯著的變化是成交單價明顯提升，且交易集中在上海中環以內的核心區域，優質項目的價值獲得廣泛認可，反映出投資者對長租公寓長期穩定收益的信心。
零售物業市場持續活躍，在二季度以35%的成交宗數占比成為最活躍的資產類別。高凈值人士引領零售物業交易市場，內資企業買家也積極參與布局。其中，中小規模的街鋪類商業項目尤其受投資者青睞，這一趨勢既反映了投資者對商業資產長期價值的認可，也顯示出市場對靈活型商業資產的偏好正在形成。
產業園區受租賃需求持續低迷的影響，承受較大壓力。但在本季度成功交易的物業項目現金流表現出顯著穩定性。成交標的物主要分布于張江、周浦和青浦。充分展示了上海產業園區發展的多元化布局。
工業及物流地產大宗交易領域持續面臨承壓態勢，成交相對謹慎，在二季度僅錄得一宗交易。但伴隨著市場環境逐步回暖，該領域或將釋放更多需求，迎來積極轉變。此類資產的需求增長與上海產業升級戰略緊密相關，但需注意的是，區位條件與地方政策仍是影響交易決策的核心要素。市場參與者需綜合評估資產適配性與長期政策導向，以把握投資機會。
酒店資產占二季度成交金額中的4%，盡管整體交易規模環比調整，但市場對優質資產特別是核心區位項目的興趣增強。總價5億以內的小體量項目更受高凈值人士和私有企業主青睞。投資者正積極尋求通過資產改造和運營提升來挖掘存量酒店價值，這些項目憑借穩定的現金流預期和增值潛力，正成為投資者的重要配置選擇。
從需求結構來看，投資性需求占比達66%，雖環比小幅回落，但專業投資者的穩定參與印證了市場長期向好的基本面。從區域分布來看，中環內項目貢獻了85%的成交金額和78%的成交宗數，核心區域資產集聚效應顯著。
來 源： 仲量聯行投資縱橫
編 輯：liuy
